Storgata 38

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Det sentralt beliggende bygget i Oslo sentrum har gjennomgått en totalrehabilitering. Fasaden er pusset opp og næringsarealene på cirka 14.500 kvadratmeter er fullstendig transformert.

Bygget er i 11 etasjer, inkludert kjeller og en overetasje. Kjelleren rommer kantine, trimrom, garderober og sykkelparkering for byggets ansatte, mens overetasjen kun inneholder tekniske rom.

Første etasje er åpen for publikum, med kafé og to foreløpig ikke utleide butikklokaler. De øvrige åtte etasjene er moderne kontor-arealer med kapasitet til rundt 600 arbeidsplasser. Så langt er om lag 70 prosent av lokalene utleid, hovedsakelig til Utlendingsnemnda og hjelpeorganisasjonen Caritas.

– De innvendige arealene er blitt strippet til betongbeinet og bygd opp igjen til et nytt og moderne kontorbygg. Alle overflater er rehabilitert, og vi har blant annet etablert nye sjakter, vinduer og takterrasser. Vi har også utbedret betongen og forsterket bygget, etterisolert og utført omfattende byggetekniske arbeider. Alt av ventilasjon, vann, strøm, varme, kjøling og annen teknikk er oppgradert, sier prosjektleder Thomas Juell i Vedal Entreprenør.

Spiller viktig rolle

Bakgården i andre etasje har også fått et løft, med store vindusflater som gir overlys til den underliggende kantinen.

– Det største enkeltgrepet i rehabiliteringen har vært å flytte kantinen fra niende etasje til underetasjen. Der var det ingenting tidligere, så det måtte gjøres store tilpasninger. Det er blant annet sagd ut tre store hull og satt inn vinduer i dekket opp mot bakgården, for å tilfredsstille lyskrav. Kantinen er blitt veldig flott, og i tillegg har den mest attraktive etasjen blitt gjort om til kontorarealer, sier prosjektleder Geir Reigstad i Blå Kors.

Blå Kors Norge er den største ideelle organisasjonen innen rusforebyggende arbeid i landet, og har eid Storgata 38 siden bygget sto ferdig i 1940.

Bygget har huset ulike virksomheter gjennom årene, og spiller fortsatt en viktig rolle for organisasjonens arbeid. Overskuddet fra driften finansierer deler av aktivitetene deres.

– Bygget var gammelt og slitent, med høye driftskostnader. Vi måtte gjøre noe, og for noen år tilbake så vi muligheten. Leietagerne skulle flytte ut i 2023, og bygget ville bli helt tømt. Vi tok da en gjennomgang av bygget, og så at vi måtte utbedre alle tekniske anlegg, installere brannsikring og mye mer. I prosessen oppdaget vi at også fasaden måtte rehabiliteres. Konklusjonen ble at en totalrehabilitering ville være den mest lønnsomme løsningen på sikt, sier Reigstad.

Byantikvarens gule liste

Storgata 38 er et eksempel på funksjonalistisk arkitektur fra 1920- til 1950-tallet og er oppført på Byantikvarens Gule liste med vernestatus. Det ble derfor lagt stor vekt på å bevare byggets opprinnelige uttrykk under oppussingen av fasaden.

Det er også lagt stor vekt på bærekraftige løsninger, og bygget ligger an til å bli sertifisert etter BREEAM-standarden på nivået «Very Good». Det innebærer strenge krav til alt fra materialvalg og energieffektivisering – til avfallshåndtering og gjenbruk.

– Når vi først skulle investere mye penger i rehabilitering, så ville vi ha et bygg med miljøstempel. Det gjør at lokalene når ut til et mye større leiemarked, sier Reigstad

Han påpeker imidlertid at de har vært kostnadsbevisste.

– Vi har ikke behov for å flotte oss med dyre materialer, og har også bevisst latt en del overflater bli stående. De er bare blitt malt over, så den grove strukturen på en del vegger og søyler er beholdt. Bygget fremstår moderne, men samtidig ser du spor av at det har levd noen år, sier Reigstad.

Nøkternt og solid

Han forteller at målet har vært å skape et nøkternt, men solid bygg – en oppgave både Vedal og under­entreprenørene har tatt på alvor.

Vedal har utført arbeidene som en åpen bok-entreprise med en kontraktsum på om lag 430 millioner kroner. De kom inn i prosjektet allerede i tidlig fase, men selve kontrakten ble først signert 28. januar 2024. Allerede 1. februar startet rivearbeidene.

– Vi sto klare til å begynne, og måtte bare vente på siste signatur fra leietager før vi kunne sette i gang. Rivefasen pågikk de første fire til fem månedene, og deretter var det byggefase i ett år med avtalt overlevering sommeren 2025, forteller Juell.

Han påpeker at de også har forsterket bygget, og rehabilitert betong og armering med katodisk beskyttelse, som er en metode for å beskytte metall mot korrosjon.

– En annen milepæl i prosjektet var å få tillatelse fra kommunen til å etterisolere utsiden og bygge tekniske rom på taket. Vi startet arbeidene på fasadene i mars i år, sier Juell.

Flere utfordringer

Han legger til at de har hatt flere utfordringer å bryne seg på underveis. De plasstøpte betongveggene og søylene i bygget gjorde det krevende å tilpasse nye takhøyder og føringsveier for teknikk. Det har også vært mange endringsmeldinger og leietagertilpasninger underveis.

Den største utfordringen var likevel byggets trange og trafikkerte beliggenhet.

– Én ting er begrenset riggplass, tett på et smalt fortau, parallelt med trikkeskinnene. En annen er at vi måtte grave over en av de mest trafikkerte gatene i området, forteller Juell.

Som en del av rehabiliteringen av vann- og røropplegget, samt fullsprinkling av bygget, måtte de nemlig koble seg til vannforsyning med større dimensjoner på motsatt side av Hausmannsgate.

– Det har vært den største utfordringen. Vi måtte først gjennom en lang søknadsprosess, og deretter rekke å krysse veien før Ring 1 skulle stenges. Vi delte derfor arbeidene i to, sier Juell.

I første fase gravde de seg over veien, la ny infrastruktur i bakken og asfalterte igjen før nedstengingen 1. juli 2024.

– Det var krevende, men vi rakk tidsfristen. Deretter, etter tre kvart år når nytt trafikkmønster hadde satt seg, fikk vi tillatelse til å fullføre arbeidet. Da gravde vi opp fortauet på motsatt side, der vi skulle koble oss på. Det resterende arbeidet var derfor ikke like omfattende, sier Juell

Positive tilbakemeldinger

Til tross for utfordringer underveis har Vedal overlevert prosjektet som avtalt. Reigstad forteller at de nylig innflyttede leietakerne er godt fornøyde med resultatet.

– Jeg har sovet godt hver eneste natt. Vi valgte riktig entreprenør, som har levert på absolutt alle områder. Resultatet er blitt veldig bra, og vi har hatt et svært godt samarbeid, sier Reigstad.

Juell nikker bekreftende.

– Tilliten har vært gjensidig. Vi har hatt en god dialog hele veien, og møtt full forståelse når det har oppstått utfordringer, sier han.