Solbergskogen Pluss - byggetrinn 1

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Mot utgangen av 2025 ble de tre første av totalt 17 nye boligbygg i prosjektet Solbergskogen i Ås over-tatt av de nye beboerne. Neste byggetrinn er like rundt hjørnet, med innflytting i løpet av sommeren, og utbygger Selvaag Bolig planlegger å ferdigstille stadig flere byggetrinn frem mot rundt 2033, hvis markedet er med dem.

Oppstart var i januar 2024.

– Vi ferdigstiller totalt 172 leiligheter innen Q1 2027, og så starter vi opp på andre del av Solberg-skogen med omtrent tilsvarende antall leiligheter, forteller prosjektsjef Øistein Røtne i Selvaag Bolig.

Hele prosjektet gjennomføres som byggherrestyrte delentrepriser med prosjektsjefen ved roret.

– Vi har prøvd å få til prosjektet i en totalentreprise, men det var ikke liv laga. I dette området er ikke prisene gode nok til at vi kan komme i mål med en totalentreprenør. Tomteprisene er dyre, utviklingen er dyr, og etter entreprisekostnaden ville det rett og slett ikke vært igjen mye penger igjen til andre kostnader. Det er hårfine marginer, men erfaringen så langt har vært god, og prosjektet har blitt fryktelig godt mottatt. Nå har vi bare visningsleiligheten igjen på første byggetrinn, og den har vi bevisst holdt tilbake, forteller Røtne.

Prosjektsjefen forteller at de totalt har solgt 87 prosent av de påbegynte 172 leilighetene i første halvdel av Solbergskogen. I tillegg til å spare entreprisekostnader ved å gjennomføre alt i egen regi, mener Røtne at de som byggherre kan være enda mer lydhøre for kjøpernes ønsker enn i en tradisjonell totalentreprise.

– Vi står for hele reisen fra A til Å. Det betyr at vi kan være smidige i møte med kunden. Man er jo ekstra sårbar – det er det ikke tvil om, men det er en voldsom styrke at vi faktisk får realisert dette og at vi klarer å finne penger i dagens marked, forteller Røtne.

Stort pluss

Solbergskogen ligger i Ås kommune, men det nye boligfeltet ligger like over kommunegrensen til Nordre Follo, og er bare en kort tur fra Ski sentrum. For å lokke kjøpere til prosjektet, har Selvaag Bolig lagt inn en hel del ekstra kvaliteter.

– Det er høy kvalitet på det vi leverer. Det er vedlikeholdsfrie tegl-fasader med spill i fasadene og store utkragede balkonger, og det er store, luftige utomhus arealer hvor vi har lagt inn mye kvaliteter med tanke på grønt og rekreasjon. Mye luft mellom husene gjør at folk ønsker å bo her og trives. I tillegg har vi jo også plusskonseptet, med egen lounge med kaffebar, selskapsrom, treningsrom og tre utleieboliger med mere. Det er enorme kvaliteter her, så det er litt unikt at vi har fått gjennomført dette vel og merke i dagens litt tøffe marked, sier Røtne, som også trekker frem kjelleren med verksted, hobbyrom og egen vaskehall for bilene som noen av de kvalitetene der.

Ekstrakvalitetene er så spesielle at TV2 lagde en reportasje fra prosjektet i fjor høst. Egen smøre- og verkstedbod, romslige selskapslokaler, møterom, «chill-out» med TV-krok og egen resepsjon er ikke hverdagskost i norske boligprosjekter.

– Selvaag har hatt plusskonseptet i 22 år, men det er først de siste årene at det har eksplodert. Vi ser at disse tomtene som ikke ligger midt i Oslo-gryta kan tilføres litt ekstra med plussarealer som akkurat markedet tiltrekkes mer og mer av og som nye beboere ønsker å bli en del av, flere og flere ønsker rett og slett det «enklere liv». Vi er kjempefornøyde med plussarealene i Solbergskogen, sier Røtne.

Totalt har første byggetrinn omtrent 450 kvadratmeter med plussarealer.

Tett bygg

Alle leilighetene er bygget med energiklasse B, slik at samtlige boligkjøpere kan søke om grønne boliglån. I løpet av sommeren skal Selvaag Bolig plante sedum på takene.

– Til og med toppleilighetene. Der har vi ekstra isolerte takflater og yttervegger for å komme innen-for energiklasse B. Lufttettheten er nede på prosjektert 0,40, med enda bedre verdier i praksis forteller prosjektsjefen.

Selvaag Bolig kjøpte prosjektet rundt 2019, ferdig regulert. Siden da har de detaljregulert, revet en eksisterende bilforretning og -verksted og forberedt tomten. Første halvdel av Solbergskogen er bygget på en totalt ni mål stor parkeringskjeller, med omtrent 8.500 kvadratmeter viet til byggetrinn én og to.

– Grunnvannet står relativt høyt her, men det er ikke noe stort problem så lenge alt går under kontrollerte former. Men det er litt ekstra tiltak med vanntett kjeller, 400 millimeter tykt gulv og 250 millimeter tykke vegger. Vi har lagt litt ekstra innsats i å gjøre parkeringsgarasjen fin, med god avrenning, sykkelparkering og egen vaskehall for bil, forteller Røtne.

Stor interesse

Prosjektsjefen forteller at det har vært stor interesse for prosjektet fra omverdenen, med mange innspill fra naboene blant annet rundt høyden på byggene, som strekker seg fra fire til fem etasjer. Til tross for dette, understreker Røtne, har byggeperioden gått svært rolig for seg med godt forhold til naboene.

– Det er også litt morsomt at noen av de som har latt sine stemmer høres godt, har endt opp med å kjøpe leiligheter i prosjektet. Det har blitt en veldig bra reise, og jeg tror folk har ansett oss som hyggelige og lette å ha med å gjøre, forteller han.

Per mai hadde Solbergskogen rundet 222.000 timeverk. Prosjekt-sjefen forteller at de ennå ikke har hatt en eneste skade med fravær.

– Det er enormt mange timer produsert i dette prosjektet, så null skader er vi veldig fornøyde med, bank i bordet, sier Røtne.

Som støpt

Byggene er reist med skallvegger fra Holtet Betongelementer og plattendekker i etasjeskillene. Selvaag Bolig har selv kjøpt inn betongen, og så har Tømmerholt Armering hatt jobben med armering og forskaling, samt montering av selve råbygget.

– Prisene i dagens marked var ikke nok til at vi kunne sette dette bort til en typisk råbyggsleverandør, så da måtte vi være kreative. Så tøft er markedet i dag, forteller Røtne.

I første byggetrinn har utbygger brukt lavkarbon betong, og prosjektsjefen regner med at de har spart omtrent 214 tonn CO2-utslipp kun på dette tiltaket.

Kommunen har også stilt krav til at boligprosjektet legger til rette for og restaurerer en tursti på baksiden av prosjektet, samt at utbygger oppgraderer veien og gangveien mellom Ås og Nordre Follo.

Store, beplantede uteområder med torg, gangstier og kupert terreng gjør Solbergskogen til en flott del av turområdene som prosjektet grenser til.

– Vi har i tillegg lagt inn enormt mange kubikk med Glasopor for å bygge opp fine nivåer på tomta uten å legge til så mye vekt på toppen av garasjen. Dette har vært avgjørende for at Solbergskogen fremstår slik det gjør i dag, med løsninger som sørger for at utenomhusanlegget får kvalitetsmessig variasjon og ivaretar gode løsninger med tanke på overvann og fordrøyning, samt at det er tilpasset terrenget på utsiden på en god måte, forteller Røtne.