Hammersborg Torg

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Hammersborg Torg har huset Norges største boligbyggelag, OBOS, siden bygget stod ferdig i 1964.

Etter at OBOS flyttet til Construction City i 2025, har rehabiliteringen av store deler av kontorkomplekset gått for fullt, og nå er rundt tre fjerdedeler av rehabiliteringen ferdig, med innflyttingsklare kontorlokaler og oppfriskede fellesarealer.

Konseptet for rehabiliteringen har vært gjennom flere faser, men byggherre OBOS Eiendom AS og totalentreprenør Veidekke har landet på en nøktern løsning for 60-tallsbygget. De vernede fasadene er bevart akkurat som før, og innvendig har bygget blitt løftet opp til moderne kontorstandard med varige løsninger.

– På et tidspunkt var vi innom tanken på en flerbrukshall her, så det har vært mye. Sammen med Veidekke har vi endt på et rehabiliteringsprosjekt, forteller prosjektleder Martine Linnestad i OBOS Eiendom.

Prosjektet har blitt utviklet i uformelt samspill mellom byggherre og entreprenør. I et krevende bygge- og eiendomsmarked endte de to opp med en modell for å bevare kontorbyggene så godt som mulig og satse på mindre kontorflater bygget for å kunne huse flere aktører.

– Vi har valgt å gjøre kontor-etasjene helt ferdig, slik at det ikke er noe leietakertilpasning i kontorblokka. Planløsningen vi har lagt opp til, er så fleksibel og generell som mulig, slik at vi kan ha både to og tre leietakere inne etter hverandre uten å måtte gjøre noe med lokalene, forteller Linnestad.

Første leietaker i den tolv etasjer høye kontorblokken flytter inn i desember.

Historie i veggene

Veidekke startet innvendig riving så snart OBOS flyttet ut i 2025. Prosjektleder Øyvind Dalsegg i Veidekke forteller at rivingen ble gjennomført uten at man støtte på altfor mange krevende overraskelser.

– Flaskeposten som vi fant, som Byggeindustrien også har skrevet om, var nok det mest spennende. Det har for øvrig dukket opp noen ekstra utfordringer fra tidligere gjennomførte rehabiliteringer i bygget, samt betydelig økt omfang saneringsarbeider, men dette har løst seg på en grei måte, sier han.

Mot utgangen av 2025 fant arbeiderne på rehabprosjektet en flaskepost fra tre murere og en murarbeider fra 5. oktober 1964 murt inne i en sjakt.

Dalsegg forteller at det å rehabilitere et tolv etasjer høyt kontorbygg kommer med sine egne utfordringer.

– Vi har klart å holde en bra produksjon med tanke på at det er et så høyt bygg. Dette er et gammelt curtain wall-prosjekt, så vi har vært nødt til å åpne opp og heise ned fasadene for å få logistikken inn og ut. Det har vært en utfordring som jeg mener vi har løst bra, sier Dalsegg.

Gjennom rehabiliteringen har Veidekke brukt utendørs dobbel byggheis for å frakte ut riveavfall og for å få inn nye byggevarer i bygget. De eksisterende heisene i kontorbygget ble bevart så lenge som mulig gjennom prosjektet for å brukes som mannskapsheis.

De gamle heissjaktene er siden bevart og gjenbrukt med nye heiser installert.

Teknikk og trening

Det gamle OBOS-hovedkontoret står på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig, og fasadene har fortsatt en del tid igjen av sin forventede levetid, så de er bevart helt som før, og der deler av fasaden har blitt heist ut, har de samme delene blitt remontert uten endringer.

Utvendig er det få endringer å se, men enkelte av fasadene på bakkeplan, samt den steinbelagte plassen like utenfor bygget er fornyet. De store endringene kan man se innvendig.

– Vi har beholdt det gamle marmorgulvet i underetasjen mot parken, hvor OBOS tidligere hadde et stort møterom. Der har vi nå gjort om til bespisningsarealer, med tilpasset fargebruk og materialer rundt, slik at gulvet nå virkelig kommer til sin rett. Vi har også bygget et nytt treningsrom med garderobeanlegg inne i et gammelt teknisk rom i kjelleren. Det er litt gøy, forteller Martine Linnestad i OBOS Eiendom.

Ombyggingen av det gamle tekniske rommet er en av de største konstruksjonsmessige endringene i nye Hammersborg Torg.

– Fra før av var det åpnet opp et dekke for å lage et stort teknisk rom i kjelleren, men der har vi gått inn og støpt et nytt dekke for å etablere treningsrommet. Vi har også støpt igjen enkelte sjakter for å lage nye rom og slikt. Vi har tatt ganske mye hull i de eksisterende konstruksjonene, mest av alt for ventilasjon, men også en del nye åpninger for å lette flyten av mennesker i bygget. På grunn av denne hulltakingen har vi også gjort mange forsterkninger av bærekonstruksjonen i bygget, forteller Øyvind Dalsegg.

Ombruk

Den gamle løsningen med et stort teknisk rom i kjelleren, er byttet ut med mindre ventilasjonsanlegg i hver etasje og varmepumper installert på taket.

Sorteringsgraden på prosjektet ligger, ifølge Dalsegg, på rundt 95 prosent, og 95 prosent med avfall til mulig materialgjenvinning. Energireduksjonen i bygget er i henhold til taksonomien for rehabiliterte bygg, med krav om 30 prosents reduksjon. Prosjektet har også tatt vare på omtrent 2.000 kvadratmeter med himlingsplater. En del av disse er gjenbrukt som akustiske absorbenter over nye mesh-himlinger, og resten av platene ble sendt til Ombygg på Økern. Prosjektlederne forteller at det er krevende å lykkes med kostnadseffektivt ombruk i et så stort prosjekt som Hammersborg Torg.

– Vi har hatt fokus på ombruk, og vi har klart å bruke en del ting i bygget igjen, som et aggregat, kjølemaskiner, sanitærutstyr og litt slike ting, som det er morsomt å få noen erfaringer med, forteller Dalsegg.

– HMS er noe vi har jobbet aktivt med hele veien, og vi har hatt et godt samarbeid om dette med OBOS og deres representanter. Vi har blant annet hatt spesialløsninger på fallsikring. Det har vært stedvis krevende å sette opp stillaser i dette prosjektet, så vi hadde et klatrefirma inne for å sette opp vaiere for oss, legger han til.

Helt annet bygg

Veidekkes prosjektleder sier han er godt fornøyd med hvordan de har jobbet på Hammersborg Torg.

– Vi har jobbet tett med byggherre, og vi har et veldig bra samarbeid. Vi deler kontorer og snakker sammen hver dag, og det har vært helt nødvendig på et prosjekt som dette. Vi er kjempefornøyde, sier han.

Martine Linnestad er også godt fornøyd med prosjektet.

– Jeg vil også trekke frem det gode samarbeidet, god håndverksmessig utførelse og fokus på detaljer, sier hun.

Hun påpeker at prosjektet har inkludert en storstilt utskifting av teknikk i det gamle kontorbygget.

– Det er nok luft, nok kjøling og nok varme. Vi har nå et bygg som vil fungere mye bedre enn før over årstidene. Det er et helt annet bygg enn da OBOS satt her, sier Linnestad.