Øvre Smestadvei 1

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Her har entreprenør Realbygg ferdigstilt et boligprosjekt som skiller seg litt ut i landskapet.

– Det er kanskje ikke en helt vanlig, tradisjonell boligblokk, dette. Vi har ingen påhengte balkonger, men balkongene går heller litt inn i bygningskroppen. Fasadeuttrykket er en blanding av puss og skjermtegl, og det er en spennende arkitektur. Det skiller seg litt ut. Ja, det har blitt kult, sier prosjektleder Gunnar Haugerud i Realbygg til Byggeindustrien.

Spennende arkitektur medfører naturlig nok noen ekstra utfordringer for entreprenøren, men prosjektlederen forteller at det har gått bra.

– Detaljer som dette kompliserer jo utførelsen, men det har gått greit. Vi er veldig fornøyde, sier han.

På skinner

Realbygg startet bygging på tomten i begynnelsen av mai 2025. Den gamle tomannsboligen på tomten var revet, og utbyggerne måtte bare rydde unna vegetasjon før de kunne sette i gang med grunnarbeidet.

– Det er mye leire i grunnen, og mellom tre og åtte meter ned til fjellet. Mesteparten av bygget står på kalkpeler. Vi har også sprengt litt fjell i dette prosjektet, forteller prosjektlederen.

Boligblokken står på en 570 kvadratmeter stor parkeringskjeller med elleve parkeringsplasser. Kjelleren er plasstøpt og vanntett. De tre etasjene som ligger over bakkenivå, er bygget med prefabrikkerte betongelementer, stål og hulldekker i etasjeskillene.

Plasseringen like ved T-banelinjen har lagt litt føringer for innheising av elementer, men prosjektlederen forteller at de har håndtert dette fint i prosjektet.

– Vi har hatt en avtale på plass med tanke på plasseringen av kran, og vi har ikke kunnet løfte noe over T-banen. Vi har måttet tenke på at T-banen er nærmeste nabo, men utover det har det ikke skapt noen utfordringer for oss, sier han.

Offensive

Daglig leder Andreas Grepperud i Realbygg supplerer at trang byggetomt og nærheten til T-banen har latt seg løse med god planlegging og samhandling mellom alle aktørene på prosjektet.

– Ting må planlegges i god tid, men det har aldri vært noe problem, sier han. Vi har hatt med oss gode samarbeidspartnere og underleverandører som kan sine saker, så dette har gått fint.

Realbygg fikk kontrakten for Øvre Smestadvei 1 etter først å ha gjennomført en samspillsfase med byggherre.

– Byggherre var offensiv i ett tregt boligmarked, og vi var glade for å få muligheten til å vise oss frem. Jeg vil gjerne få skryte litt av byggherre, som har vært aktive og beslutningsdyktige. Prosessene har vært smidige, og vi har fått til et veldig godt prosjekt sammen. Det er et lite bygg, men det består av veldig mange detaljer. Utførelse og kvalitet er på veldig høyt nivå, og vi leverer godt på både sortering og energi, sier Grepperud.

Snakker for seg selv

Byggherreselskapet Øvre Smestadvei 1 AS er eid 50/50 av Ragde Eiendom og Trolltun Investering. Trolltun Investering-sjef og prosjektleder for byggherre, Jan Terje Skalmerud, mener prosjektet er godt gjennomført av totalentreprenør Realbygg.

– Vi er svært fornøyde. Dette har blitt et godt byggeprosjekt til tross for utfordringene som kommer med en trang tomt tett inntil T-banen. Jeg synes Realbygg har utført oppgaven veldig godt. Boligene har høy kvalitet med gode materialvalg. Interiørarkitekten har plukket ut materialer og farger som harmonerer godt innvendig, og selve bygget er flott og spesielt, sier han.

Skalmerud forteller at byggherre tok over en tomt med en rammetillatelse som nærmet seg utløpsdato.

– Alternativene var å trekke i håndbrekket eller fullføre byggingen. Vi valgte å fullføre, selv om vi er i en veldig krevende tid for boligbygging. Det var naturlig å sikre verdiene i rammetillatelsen, sier han.

Utbygger har valgt å avvente salg til hele prosjektet er fiks ferdig. På den måten kan boligene snakke for seg selv.

– Det er jo en sjanse å ta, men vi er trygge på dette prosjektet. Vi er absolutt ikke bekymret for om vi finner 13 kjøpere som har lyst på disse boligene. Det er mange interessenter som har meldt seg, og med boliger fra 41 kvadratmeter til 91, burde disse boligene være interessante for alle fra førstegangskjøpere til naboer som vil flytte fra hus til leilighet. Vi er optimistiske, sier Skalmerud.

Skjermtegl

Opprinnelig var Øvre Smestadvei 1 planlagt med murt tegl, men for å slippe å måtte mure om vinteren, har man gått over til en løsning med skjermtegl.

– I tillegg til skjermtegl har vi balkonger med pusset fasade, pluss noen Cembrit-plater inne på balkongene. Alle leilighetene har enten balkong eller markterrasse, sier Realbyggs prosjektleder Gunnar Haugerud.

Han forteller at boligkjøperne i Øvre Smestadvei 1 kan vente seg leiligheter med gode kvaliteter.

– Det er fliser i oppgangen, fliser i vindfang, vannbåren varme i alle gulv, oppgraderte kjøkken med steinplater og litt bredere parkett enn standard prosjektparkett, sier han.

Totalt regner prosjektlederen med at det har vært rundt 200 arbeidere innom prosjektet. De har ikke hatt noen skader med fravær.