Grubbegata 4-6

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Midt i Oslo sentrum, mellom Stortorvet og det nye regjeringskvartalet, står det totalrehabiliterte kontorbygget i Grubbegata 4–6.

Bygget fra 1960-tallet, tidligere kjent som KFUM-huset, har gjennomgått en omfattende modernisering og er i tillegg bygget ut med rundt 2.000 kvadratmeter.

– Bygget var tidligere 8.740 kvadratmeter, fordelt på åtte etasjer. Etter rehabilitering og ombygging er det 10.600 kvadratmeter, fordelt på ti etasjer. Det er også to eksisterende kjelleretasjer, sier daglig leder Vegard Kobberdal i BOAS Eiendom, som er byggherre.

Det eksisterende bygget er gradvis strippet ned til råbygget og deretter bygget opp igjen. Den tidligere betongfasaden er også fjernet og erstattet med nye fasadeelementer.

– Det var balkonger rundt hele bygget tidligere. Disse var lite funksjonelle og er fjernet. Dermed kunne vi utvide bygget, og det nye fasadelivet ligger der balkongene tidligere var. De hadde en dybde på rundt 50 centimeter, så det utgjør ganske mange kvadratmeter samlet. I tillegg har vi bygget ut i høyden, sier prosjektleder Jon Inge Tveitehaug i Betonmast Oslo, som er totalentreprenør.

Store glassflater

Bygget er nå ferdigstilt og organisert med butikker i første etasje, treningssenter i andre etasje og kontorer fra tredje etasje og opp­over. I femte etasje er det personalrestaurant med tilhørende terrasse. Terrassen har gode solforhold og utsikt utover Stortorvet.

– Bygget skiller seg ut, først og fremst på grunn av fasadeløsningene. Vi har satset på store glassflater og brukt elektrokromatisk glass som justerer seg automatisk etter solforholdene. Det betyr at glasset dimmes uten at man merker det, slik at man unngår blending, samtidig som man beholder utsynet. Løsningen bidrar også til redusert varmeinnslipp og lavere energibruk, sier Tveitehaug

– Vi har også brukt prefabrikerte fasadeelementer som henger utenfor etasjeskillene og dermed reduserer kuldebroene i prosjektet, legger han til.

Kobberdal legger til at fasaden er delt i to konsepter gjennom et «mellombygg» mellom Stortorvets Gjæstgiveri og hovedvolumet.

– Tidligere fremsto bygget mer sammenhengende. Nå har vi brutt det opp arkitektonisk for å trappe ned volumet og skape en bedre overgang til nabobebyggelsen, sier han.

Mens fasaden på hovedvolumet består av en kombinasjon av betongelementer, anodisert aluminium og glass, er det brukt keramiske fliser på mellombygget.

Mye gjenbruk

Kobberdal påpeker at det er lagt stor vekt på bærekraftige løsninger, og at bygget skal sertifiseres til BREEAM Very Good. Gjenbruk har også vært sentralt i prosjektet.

– Mellom 70 og 80 prosent av de eksisterende kontorfrontene er gjenbrukt. Glass er demontert og satt inn i nye rammer, og vi har gjenbrukt store mengder systemvegger, radiatorer og teknisk infrastruktur, sier han.

– Samtidig er råbygget i stor grad bevart. Samlet har dette gitt betydelige miljøgevinster, selv om det har krevd mer planlegging enn et rent nybygg, legger Tveitehaug til.

Kobberdal forteller at bakgrunnen for prosjektet er todelt.

– Da vi overtok eiendommen i 2011, så vi et potensial for å øke arealet. Samtidig hadde både fasaden og konstruksjonen tydelig behov for oppgradering. Målet har vært å skape et bygg som kan stå i minst 60 nye år, med langt bedre energieffektivitet, sier han.

Krevende beliggenhet

Betonmast Oslo ble involvert i prosjektet i april 2024, og etter en samspillsfase startet rivingen sommeren samme år.

Rivearbeidene var ferdige i september 2024, råbygget sto klart i desember, og bygget var tett i august 2025. Første overlevering fant sted i desember 2025, og den neste i april i år.

Tveitehaug forteller at byggeprosessen har vært krevende, ikke minst på grunn av beliggenheten midt i Oslo sentrum – tett på regjeringskvartalet.

– Det har pågått mye arbeid rundt oss, så vi har koordinert tett med Statsbygg og andre aktører i området. Samarbeidet har fungert veldig bra og vi har hatt minimalt med utfordringer, sier han.

Nattarbeid

Tveitehaug påpeker at de støyende og sjenerende arbeidene i stor grad ble gjennomført nattestid for å unngå konflikt med omgivelsene.

– Det gjaldt særlig rivearbeidene. Balkongene ble demontert om natten og heist ned element for element. Også den konstruktive rivingen ble utført på nattestid – både av hensyn til naboene og av sikkerhets- og logistikkårsaker. Om natten har vi hatt større handlingsrom til å stenge gater og utføre arbeid som ellers er vanskelig på dagtid med alle byggearbeidene som har foregått rundt, sier han.

Arbeidene har også pågått mens deler av bygget har vært i bruk, noe som har stilt krav til midlertidige løsninger og trinnvis gjennomføring.

Prosjektet er gjennomført som en samspillsentreprise, der byggherre har hatt ansvar for de tekniske fagene, mens entreprenøren har hatt resterende fag og styrt fremdrift og prosjektering i prosjektet.

– Samspillsmodellen har fungert veldig bra. Den har bidratt til en svært god samarbeidskultur i prosjektet, med få konflikter, sier Tveitehaug.

Både han og Kobberdal påpeker at gjennomføringen i hovedsak har gått som planlagt.

– Til tross for enkelte leveranseutfordringer underveis, blant annet knyttet til lange leveringstider på glass, er fremdriften opprettholdt. Forventet byggetid var mellom 14 og 18 måneder, og vi har landet godt innenfor, sier Kobberdal.