Øvre Vollgate 11

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Like rundt hjørnet for Stortinget, omtrent så sentralt man kommer i Oslo, har Anthon Eiendom totalrehabilitert moderne lokaler med historie i både vegger og gulv. Byggherren har utviklet prosjektet i samarbeid med et team bestående av Perspektiv, MAD arkitekter, Iark, Fabian og Heiberg/Tveter, og gjennomført det i byggherrestyrte delentrepriser med entreprenør Perspektiv i spissen.

To gamle bygg fra henholdsvis 1875 og 1919 er strippet ned til gamle, bærende elementer, og byggene er utvidet både oppover og nedover med ny kjeller og to nye etasjer i toppen, bygget med splitter nye elementer i limtre og massivtre.

Ombruksprosjekt

Anthon Eiendom kjøpte eiendommen i 2021, og satte i gang med arbeidet på tomten så snart de fikk rammetillatelsen i 2024. Da hadde allerede et omfattende forprosjekt gitt svar på tilstanden til bygningsmassen, samt hvor mye prosjektet kunne ombruke.

– Det var ganske mye, og det vi ikke kunne bruke selv, har vi gitt bort til andre prosjekter, Gjenbruksfabrikken, eller på Finn. Vi har brukt mye tid på å rive minst mulig og bygge mest mulig med det bygget vi hadde fra før, sier prosjektutvikler Kjetil Melfald Hafredal i Perspektiv.

– Det var mye i det eksisterende bygget som var funksjonelt. Vi har kartlagt over 70 ombrukssaker, som tilsvarer 87 tonn. 10 tonn av disse er gjenbrukt andre steder utenfor prosjektet, og hele 77 tonn har vi ombrukt i prosjektet, legger daglig leder Henrik Standnes i Perspektiv til.

Ved å bevare store deler av bygningsmassen er det i tillegg rundt 1900 tonn betong, 2700 tonn tegl-stein og 750 kvadratmeter bjelkelag ombrukt i konstruksjonen. Systemvegger i stål er gjenbrukt som elementer, alle de gamle vinduene har fått nytt isolerglass, eller har blitt glasset inn for å innfri miljøkrav, og enkelte elementer fra de gamle byggene har fått nytt liv og nye oppgaver i det nye.

Et godt eksempel er glassdører i stål som nå tjener som rekkverk i flere etasjer, de to hoved-trappene og mange hundre meter med EL-kanaler.

Gammel prakt

Øvre Vollgate 11 er en del av et større sentrumskvartal som byggherre har transformert. De totalt 4.400 kvadratmeterne med rehabiliterte og nye arealer i akkurat dette prosjektet er utviklet som moderne kontorlokaler hvor brukerne også får tilgang til fellesfunksjonene i nabobygget.

– Det har blitt et godt miljøbygg. Vi hadde ambisjoner om Excellent, men på grunn av vern søker vi om Very Good i Breeam-Nor og energiklasse B. Det er et energigjerrig prosjekt med tanke på CO2-avtrykket, understreker utviklingsdirektør Fredrik William Baumann i Anthon Eiendom.

Bygget har som mål å oppnå 50 prosent klimagassreduksjon under rehabiliteringen. Prosjektet har blitt gjennomført fossilfritt (med unntak av utgravingen, utført på miljødiesel) og med en sorteringsgrad på over 91 prosent. Alt kranarbeid og henting av avfall er utført med EL-maskiner.

Den eldste bygningsmassen i prosjektet stammer fra andre halvdel av 1800-tallet, og ble bygget som trykkeri for Morgenbladet.

– Vi har skrellet ned til de gamle tregulvene og tatt frem de gamle, flotte støpejernsøylene som hadde blitt kledd inn lag for lag, forteller prosjekteier Lars Engebretsen i Perspektiv.

Høy standard

De ferdig rehabiliterte lokalene har mange røffe overflater og mye gammel industriell sjarm å by på. Fredrik William Baumann i Anthon Eiendom understreker at en viktig del av miljøarbeidet deres er å insistere på én standard når det gjelder innredning.

– Når nye leietakere kommer med sine spesifikasjoner, legger vi det til side og forklarer at det er dette som er vår leveranse. Når leietakerne byttes ut etter hvert, slipper vi store ombygginger. Det er et av de viktigste miljøpunktene vi har, sier Baumann.

Med de gode kvalitetene som prosjektet har skrellet frem i de gamle byggene, har det vært lett å insistere på en ren og enkel standard.

– De 150 år gamle gulvene synes vi er ganske kule, og når vi har hatt folk inne for å se på lokalene, har de også syntes dette er veldig stilig, sier Baumann.

Nye etasjer

Stilige er også de helt nye delene av rehabiliteringsprosjektet. Under bakgården har Perspektiv gravd ut nye kjellerarealer, bygget ut et nytt, krummende tilbygg inn mot gården, samt heist inn to nye topp­etasjer som hviler på de bærende ytterveggene.

Takene er kunstferdig tekket med sink.

– Vi har brukt massivtredekker og store fagverk i limtre, som vi har heist inn med kran. Vi hadde ikke lyst til å tilføre mer last på de midtre søyledekkene, så vi har fordelt all den ekstra massen rundt ytterveggene. RIB har løst dette veldig elegant, forteller Kjetil Melfald Hafredal.

De største massivtredekkene veier rundt 2,2 tonn, og limtreelementene som gir toppetasjene formen, veier rundt ett tonn hver. Påbygget har et bruksareal på rundt 300 nye kvadratmeter i toppen av bygget, men på grunn av en lett konstruksjon, har ikke utbygger vært nødt til å gjennomføre noen omfattende styrking av bæreevnen til bygget.

 – Nøkkelen i dette prosjektet har vært å komme i mål med økonomien. Med en løsning i limtre, fikk vi budsjettene til å gå opp, og vi slapp å utfordre andre løsninger, forteller daglig leder Henrik Standnes i Perspektiv.

Handler om mennesker

Prosjektorganisasjonen sier seg godt fornøyd med hvordan totalrehabiliteringen har blitt gjennomført. Utviklingsdirektør Fredrik William Baumann i Anthon Eiendom understreker at et godt prosjekt starter med et godt team.

– Det er jo personene det handler om. Det utgjør kanskje 50 prosent av hva som gjør et prosjekt vellykket, og i dette prosjektet har det vært særdeles vellykket. Det har vært et veldig bra samarbeid. Selve bygget har blitt slik vi ønsket det. Nøkkelen har vært å åpne opp og finne verdiene i bygget, sier Baumann.

Kjetil Melfald Hafredal i Perspektiv nikke bekreftende.

– Vi har også brukt mye tid på prosjektteamet. Alle sine innspill har vært veldig viktige, og vi brukte også mye tid på det i kartleggingsfasen. Det er mye som kan gå galt i et prosjekt, og da er det teamet som må dra det inn i den retningen vi ønsker, understreker Hafredal.