Smedens Hage

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Prosjektet Smedens Hage, ved Professor Kohts vei 77-87 i Bærum, ligger 250 meter fra Stabekk sentrum. Området er omkranset av boliger og på sørsiden ligger E18, som nå er under utbygging – og hvor man snart vil etablere det mye omtalte Stabekklokket med store grøntområder. Som en del av dette blir det også kort vei til Fornebulandet.

Stabekk stasjon ligger også like ovenfor prosjektet, og som en del av utbyggingen er det opparbeidet en gang- og sykkelsti til stasjonsområdet, og derfra videre til Stabekk sentrum.

– Vi mener beliggenheten er meget god, med kort vei til det meste. Ikke minst vil området få et nytt element når Stabekklokket snart kommer på plass. Prosjektet har også attraktive leiligheter og fellesarealer samt gode utomhusarealer, sier prosjektleder Ingeborg Rønneberg Høklie i Backe Prosjekt. Sammen med Bertel O. Steen Eiendom og Ender Invest står Backe Prosjekt bak utbyggingen, som skjer i regi av selskapet Professor Kohts vei Utvikling AS.

– Da vi la ut prosjektet for salg våren 2022 solgte det meget godt helt fra starten. Selv om vi da var i en vanskelig tid hvor krigen i Ukraina nettopp hadde startet og det var et krevende prisbilde, var det tydelig at prosjektet traff godt i markedet. I utgangspunktet var prosjektet delt opp i to trinn, men når vi solgte såpass bra valgte vi å slå det sammen og bygge ut hele prosjektet i ett trinn. I likhet med resten av bransjen har vi merket at markedet er noe tyngre nå, og det er 17 ledige av totalt 157 enheter i prosjektet. Dette inkluderer også noen av de åtte town-housene i prosjektet, legger Rønneberg Høklie til. Hun forventer at interessen tar seg opp nå som hele prosjektet står ferdig og mulige kjøpere kan se hvordan området er blitt.

Samarbeid siden 2017

Samarbeidet mellom de tre byggherrene ble innledet i 2017, og det er blitt jobbet med å tilpasse prosjektet og utbyggingen siden den tid. Rønneberg Høklie peker på at samarbeidet med kommunen gikk bra, og at de fikk på plass gode løsninger.

Signeringen av totalentreprisen med Backe Stor-Oslo fant sted i november 2022, og da var allerede rivearbeidene på deler av den drøye 14 mål store tomten i gang.

– Det var relativt omfattende grunnarbeider som måtte til. Det hadde blant annet stått en gammel bensinstasjon på tomten tidligere, noe som medførte ekstraarbeid med noen nedgravde tanker vi ikke hadde kjennskap til. Men vi hadde et tett og godt samarbeid med grunnentreprenøren, så på tross av at det var noen uforutsette forhold, så løste dette seg på en godmåte uten unødig påvirkning av fremdriften, forteller prosjektleder Christian Eriksen i Backe Stor-Oslo.

Store deler av tomten måtte peles til fjell, og der hvor det var kortere vei til fjell benyttet de betongpilarer. I utgangspunktet hadde de også sett for seg at de måtte spunte deler av tomten, men klarte å unngå dette gjennom prosjekteringsfasen. I bakkant av tomten måtte det derimot gjøres sikingstiltak av fjellskjæringene

– Vi gjennomførte fjellsikring med bolter og sprøytebetong, og dette skjedde i tett samarbeid med geotekniker og grunnentreprenør, sier Eriksen. Han sier de også har jobbet tett på flere naboer, og at dette har løst seg på en god måte.

– Vi har opplevd en god dialog og prosess med naboer gjennom utbyggingsfasen, men ikke minst i forkant av byggearbeidene. Her har byggherren gjort en meget god jobb med å komme i god dialog med naboer slik at vi har klart å ha et godt forhold hele veien. Mange mener nok at området er blitt et mye bedre sted etter at utbyggingen er ferdig enn når området besto av industri. Det er mange som har fulgt prosjektet tett, og det er også flere av naboene som har kjøpt seg leilighet i prosjektet, utdyper Eriksen.

Tre uterom

Hele prosjektet består av 157 leiligheter fordelt på ni blokker, som delvis er på tre, fire og fem etasjer. Under blokkene er det bygget en stor felles parkeringskjeller.

– Denne går under store deler av tomten, og det er flere parkeringsplasser enn leiligheter. Enkelte har kjøpt to parkeringsplasser, og det er flere gjesteparkeringsplasser i parkeringskjelleren, sier Rønneberg Høklie. Alle plasser er klargjort for elbillader.

I kjelleretasjen er det også flere områder for sykkelparkering samt boder og tekniske funksjoner. Alle leiligheter har tilgang til parkeringskjeller med heis.

HRTB AS Arkitekter skriver i sin beskrivelse av prosjektet at bebyggelsen er komponert rundt tre uterom med hver sin karakter, knyttet sammen av en intern strøksakse.

– Snarveien mellom Professor Kohts vei og Stabekk stasjon går gjennom det største parkrommet og blir områdets sentrale punkt. Mot øst avsluttes strøket med en plass som rammer inn de verneverdige byggene kalt Lilleholtet. Byggene langs Professor Kohts vei skjermer uterommene og bebyggelsen bak. Forskutte volum og varierende høyder er brukt for å skape variasjon i det arkitektoniske uttrykket. Det er innslag av teglrelieff i fasaden, skriver arkitekten. Rød tegl skal binde bebyggelsen sammen.

Startet på midten

Entreprenøren valgte å starte med byggingen av råbyggene fra midten av tomten, og har deretter bygget seg ut.

– Det er helt klart et stort prosjekt, og et av de større vi i Backe Stor-Oslo har gjennomført. Selv om det er et stort prosjekt, kan det også betraktes som ni mindre prosjekter på samme tomt, og planlegges med repetitiv drift. Vi har bygget på et meget trangt område, så god logistikk har vært en suksessfaktor. Vi startet midt på tomten, og bygget oss raskt ut til hver side med råbyggene, for å legge til rette for påfølgende innvendige fag, sier Eriksen.

Dette medførte at det var stor aktivitet på tomten, der man i den ene enden kunne jobbe med grunnarbeider mens det i den andre enden pågikk innredningsarbeider i snart ferdige bygg.

– Det var stor samtidig aktivitet, påpeker Eriksen.

Backe-Stor Oslo har hatt egne folk på tømrerarbeidene, foruten dette er det benyttet underentreprenører.

Prefab

Kjelleren er utført i plasstøpt betong og råbyggene er satt opp med prefabrikkerte betong- og stålelementer. Prefab-leveransen ble uført av Loe Betongelementer og montert av Loe Elementmontasje.

Det ble benytte to mobilkraner og en selvreisende tårnkran i utbyggingen. Disse har også heist inn baderomskabinene.

– Logistikken har vært en suksessfaktor for prosjektet, men også en utfordring som har krevd mye planlegging og tilrettelegging, sier Eriksen.

– Jeg er ekstremt imponert over jobben som er gjort, ikke minst med alle de samtidige oppgavene som er gjennomført, sier Rønneberg Høklie.

I fasadene er det benyttet en lys rød teglstein, med noe innslag av trepanel.

– Det var også krav fra kommunen om en viss variasjon i fasaden, noe som er hensyntatt i prosjektet. Blant annet er det teglrelieff på enkelte partier av fasaden, spesielt mot Professor Kohts vei. Det er også ulike grep som er gjort for å skille de ulike byggene, og byggenes plassering skaper variasjon i prosjektet, legger Eriksen til.

Store deler av takene har sedum og består ellers i hovedsak av takterrasser. Flere av toppleilighetene har egne takterrasser, men på et av byggene er det også en stor felles takterrasse for alle beboerne.

Det er valgt en generelt høy standard i leilighetene, og Rønneberg Høklie forteller det ikke har vært utstrakt bruk av tilvalg fra kjøperne.

Oppvarming i leilighetene skjer med vannbåren gulvvarme.

– Prosjektet har flere gode kvaliteter og gode planløsninger for de ulike fasene i livet, som vi ser markedet har satt pris på, forteller Rønneberg Høklie.

En del av utbyggingen består også av town-houses som går over to etasjer.

– De har egen adkomst fra fellesområdene og utgang til felles hage i bakkant. De vil dermed kunne passe for småbarnsfamilier som ønsker å bo lettvint, mener Rønneberg Høklie.

I utbyggingen er det også lagt vekt på å utarbeide gode fellesarealer, som blant annet grøntområde mellom blokkene, med ulike lekestativ og sitteplasser. Her er det også plassert en stor trestamme fra et av trærne som ble felt på tomten i forbindelse med utbyggingen.

– Denne fungerer godt som lekestativ, påpeker Eriksen.

Verneverdig villa

En sentral del av utbygningen er også verneverdige Villa Lilleholtet. Dette huset, med en tilliggende smie, er fra 1800-tallet og er pusset opp og bevart, og er nå en del av sameiet. Villaen skal fungere som et samlingspunkt for beboere med tilknytning til en eplehage og en snekkerbod. Her var det både skysstasjon og kolonial før smeden Hertzenberg og hans familie flyttet inn på 1900- tallet. Det er også herfra prosjektert har hentet sitt navn, Smedens Hage.

– Dette har vært et eget prosjekt i prosjektet. Det som kunne tas vare på er bevart og vi har pusset opp og rehabilitert deler av bygget. Mest mulig er bevart slik det var og den gamle stilen og sjelen i bygget er bevart, sier Rønneberg Høklie.

Miljøfokus

Både byggherre og entreprenør har hatt flere miljøambisjoner i prosjektet. Det innebærer blant annet fossilfri riving, samt at grunnarbeidene også er gjennomført fossilfritt med bruk av biodiesel.

– Miljøarbeidet startet alt i prosjekteringsfasen, og har vært høyt prioritert, sier Rønneberg Høklie.

– Det er også brukt lavkarbonbetong og miljøgips i hele prosjektet. I forbindelse med riving av eksisterende bygg på tomten ble det gjennomført ombruksanalyse og enkelte materialer ble gjenbrukt i nybyggene og noen materialer ble benyttet av andre og øvrige materialer er levert til gjenbruk, sier Eriksen.

De har benyttet ett av de ni ny byggene som testprosjekt med tanke på avfall og gjenbruk.

– Vi har forsket på hvordan vi kunne unngå mest mulig avfall, og teste effekten av precut stenderverk kontra stenderverk i faste og fallende lengder. Slike testprosjekter gir oss viktige erfaringer for kommende prosjekter og bidrar til kontinuerlig forbedring. Vi har også hatt stort fokus på sortering. Vi endte på en avfallsmengde på 22,3 kg per kvadratmeter og en sorteringsgrad på 98 prosent. Materialgjenvinningen endte på nær 80 prosent Dette er resultater vi veldig godt fornøyde med, sier Eriksen.

Grunnentreprenør hadde også et steinknuseverk på tomten der de produserte egen pukk, hvilket kan bidra til å redusere transporter til og fra byggeplassen.

– Det er jobbet godt med miljø for å pushe oss videre, og vi er glade for at byggherre også har vært så involvert og engasjert i dette arbeidet, legger Eriksen til.

Godt fornøyde

Innflyttingen i prosjektet startet i januar i år for de første blokkene, og de siste blokkene ble overtatt av kjøperne i juli.

– Vi kom i mål til avtalt tid og leverte som opprinnelig avtalt, selv med noen utfordringer tidlig i prosjektet. Det er vi godt fornøyde med, sier Christian Eriksen.

– Vi er veldig godt fornøyde med resultatet. Jeg synes det er blitt et veldig bra prosjekt, legger Rønneberg Høklie til.