Urtekvartalet

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Denne høsten starter den første undervisningen i Urtekvartalet i Oslo. Da har hele Høyskolen Kristianias avdeling for kunstfag, design og media flyttet inn i de totalrehabiliterte og utbygde lokalene, som utgjør første byggetrinn i transformasjonen av et sentralt byområde ved Akerselva.

Vedal Entreprenør signerte med byggherre Eiendomsspar om å bygge det som den gang var planlagt som et vanlig kontorbygg i februar 2019, men knappe to måneder etter byggestart i mai 2019 meldte Høyskolen Kristiania seg som leietaker for bygget, noe som nødvendiggjorde store endringer i planene.

Prosjektleder Christopher Lein Simonsen i Vedal Entreprenør innrømmer at det var svært krevende å snu seg rundt for å levere et bygg som dekket alle spesialbehovene til høyskolen.

– Det var nok den største utfordringen i dette prosjektet, og det satte prosjekteringen tilbake omtrent et halvt år. Da høyskolen signerte leiekontrakten, måtte vi gjennomføre en total omprosjektering parallelt med at vi bygde tak og fasader som opprinnelig planlagt. Det er jo ikke uvanlig at man prosjekterer gjennom byggetiden, men i dette prosjektet ble prosjekteringen ekstra stram. Vi har vært helt avhengige av et godt samarbeid med både byggherre og med Høyskolen Kristiania for å få dette til, sier Simonsen.

Prosjektlederen takker det gode samarbeidet for at de også har klart å levere prosjektet en hel måned før avtalt tid.

– Dette er noe vi har vært sammen om. Det har vært en veldig god og oversiktlig prosess, og sammen med byggherre, leie- taker, rådgivere og underentreprenørene våre har vi greid å dra dette i land, sier Simonsen.

Godt utgangspunkt

Også byggherre Eiendomspar sier seg fornøyd med hvordan Urtekvartalet har vokst frem.

– Vi er veldig tilfredse med prosjektet, både gjennomføringen og resultatet. Både arkitekturen, de tekniske løsningene og helhetsinntrykket er ting som vi er godt fornøyde med, sier utviklingsdirektør Jon Kaasa i Eiendomspar.

– Leietaker er også kjempefornøyd. Vi har bygget dette prosjektet spesialtilpasset for Høyskolen Kristiania, og de har uttrykt stor tilfredshet etter overtakelsen 4. juni. Produktet har blitt helt i tråd med det de hadde håp om å få her, og jeg vil si vel så det, sier Kaasa.

I Urtekvartalet kom Vedal Entreprenør inn etter at byggherre selv hadde stått for lettriving. De eldste delene av bygget stammer fra 1927, og huset den gang et trykkeri. Siden trykkeridagene har bygget blitt rehabilitert og utvidet på både 50- 60- og 80-tallet. Prosjektlederen for byggets femte utbyggingsrunde forteller at de kom til et bygg med få overraskelser og mange gode kvaliteter.

– Det har vært en unormalt lite utfordrende rehabilitering. Man møter alltid noen utfordringer i et slikt prosjekt, men Urtekvartalet hadde et kjempegodt utgangspunkt med et fint, rasjonelt og oversiktlig bygg. Siden det er et gammelt fabrikkbygg, har dekkene hatt god kapasitet, og vi har hatt god himlingshøyde, med unntak av i kjelleren, forteller Christopher Lein Simonsen i Vedal.

I kjelleren har entreprenøren også vært nødt til å bygge opp påforede og ventilerte vegger for å motarbeide eksisterende fuktproblemer, og har for eksempel bygget helt nye garderober, ettersom det ikke var rasjonelt gjennomførbart å rehabilitere de eksisterende garderobene i kjelleren.

Excellent

Urtekvartalet er rehabilitert og bygget om med et stort antall spesialrom for Høyskolen Kristiania. Omtrent ti prosent av det nylig overleverte bygget er også helt nytt, nemlig det skarpe og utkragede hjørnet ut mot Nylandsveien.

– Vi er veldig godt fornøyde med hvordan bygget har blitt, og leietakerne virker også fornøyde, sier Simonsen.

I den opprinnelige kontrakten har byggherre Eiendomsspar bedt om at Urtekvartalet sertifiseres på Very Good-nivå i Breeam-Nor, men underveis innså prosjektorganisasjonen at Excellent-karakteren var oppnåelig. Entreprenør og byggherre ble derfor enige om å justere opp ambisjonsnivået.

– Vi så mulighetene i siste del av prosjektet, så vi har sammen med byggherre blitt enige om ekstratiltak. Det er mange elementer ved Breeam-sertifiseringen, men en viktig kvalitet er tettheten til bygget, som er veldig bra. Ved siste tetthetsmåling kom vi frem til et lekkasjetall helt nede på 0,24, forteller Simonsen.

Utviklingsdirektør Jon Kaasa i Eiendomspar understreker at det har vært viktig for dem å løfte det gamle bygget.

– Bygningsstrukturen var av en slik karakter at det hadde vært synd å rive det, men vi ønsket et mindre CO2-fotavtrykk, og vi har stilt strenge krav til miljø og bærekraft. Det er helt klart et fremoverlent bygg, sier han.

– Rehabilitering fremfor å bygge nytt er det grønneste man kan gjøre. Grepet med å beholde bæresystem var det viktigste bidraget til å oppnå et mønstergyldig nivå i Breeam på det aktuelle emnet som vurderer CO2-avtrykket gjennom levetiden, supplerer Christopher Lein Simonsen i Vedal.

Spesielt prosjekt

Prosjektlederen understreker at samarbeidet i prosjektet har vært det viktigste suksesskriteriet for Urtekvartalet. I tillegg har entreprenøren hatt et nabobygg som base og en hel parkeringsplass til mellomlagring og logistikk.

– Vi har hatt unormalt god plass for et stort prosjekt i Oslo sentrum, nikker prosjektlederen.

Når undervisningen i Urtekvartalet starter denne høsten, er det blant annet en rekke kreative fag som vil fylle bygget. Mange av disse har helt egne krav til lokaler.

– Noe av det mest interessante med å bygge Urtekvartalet har vært de forskjellige spesialrommene. Vi har blant annet bygget flere dansesaler, kinosaler og lydtekniske rom, og gjerne tett inntil hverandre. Det har stilt strenge krav til lydtetting og akustikk, og vi har hatt med oss veldig god hjelp fra rådgiver på akustiske løsninger, sier Simonsen.

Rommene med de strengeste akustiske kravene er lagt i kjelleren for å tillate minst mulig støy utenifra.