Rotnesbeitet

De 28 leilighetene som er på plass på det tidligere hestebeitet ved Rotnes Bruk, avhjelper noe på etterspørselen etter lettstelte og praktiske leiligheter i Nittedal. Men de estiske modulleilighetene i Rotnesbeitet er også en bekreftelse på hva byggherre Stor-Oslo Eiendom (SOE) har vært overbevist om lenge.

– Vårt forrige modulbaserte bolig-
prosjekt var rekkehusleiligheter. Dette er lavblokker, med andre utfordringer, men som har latt seg løse. Rotnesbeitet har gitt oss gode og verdifulle erfaringer, og vi er overbevist om at moduler er fremtiden for høykostlandet Norge, sier partner og prosjektleder i Stor-Oslo Eiendom, Geir Johnsen.

Lang prosess
Som resten av bebyggelsen i Rotnes, vender også dette prosjektet seg mot øst med utsikt mot Nitelva. Tomta var opprinnelig regulert for kun ti rekkehus-
leiligheter. Men med en sentral plassering og med grei avstand til flere trafikknutepunkter, påpekte Felix Arkitekter og SOE at tomta – i tråd med de rikspolitiske retningslinjene – burde ha en langt høyere utnyttelse. Etter en langvarig og komplisert prosess, endte det med en vedtatt regulering på 28 leiligheter.

Trukket mot øst
Leilighetene er fordelt på tre volumer som er bundet sammen med svalganger. Volumene ligger både på tvers og langs det bratte terrengfallet. Bebyggelsen er trukket mot øst på den nedre delen av tomta. Dels fordi man ville fange opp ettermiddagssol på utearealene mot vest, men også ved å la en mer massiv bebyggelse fungere som en effektiv skjerm mot trafikkstøyen i Stasjonsveien. Resultatet er et skjermet og planert uteområde mot øvrig bebyggelse i vest.
– Dette er et modulbygg, og det kan nok være delte meninger om i hvilken grad man skal la det komme til uttrykk i eksteriøret. Vi ser ikke det som noe minus og har heller ikke gjort noe forsøk på å skjule opprinnelsen. Vi har derimot utnyttet de fordelene som modulteknologien gir; modulene, som er 3,5 meter brede, er trukket ut eller skjøvet inn. Det gir variasjon i uttrykket, samtidig gir det skjerming for balkongene, som er plassert i de inntrukne partiene, sier Øistein Mangset i Felix Arkitekter.
Modulene i Rotnesbeitet er produsert i Estland av Kodumaja, som eksporterer 95 prosent av all produksjon til Norden. Hver modul kan ha en bredde på inntil 5,3 meter, og en lengde på inntil 14,5 meter. Største premissgiveren i Norge er imidlertid Statens vegvesen, som har største tillatte breddelast på 4,2 meter. GO Entreprenør er hovedentreprenør på grunn-, fundamenterings- og betongarbeider.

Rask montasjetid
Etter båtfrakt fra Estland ankommer modulene på lastebiler, og blir montert sammen av Kodumajas egne montører. På Rotnes var det en arbeidsstokk på 12 – 15 estiske håndverkere – snekkere, rørleggere, malere – som gjorde all kompletteringen. Logistikken setter begrensningene, men Kodumaja oppgir en montasjetid på 20 til 60 minutter pr. modul på ferdig fundament.
– Modulene ankommer med en svært høy ferdigstillelsesgrad, med fliser, ferdig montert kjøkken, elektrisk anlegg osv. Det er selve kompletteringen i overgangen mellom modulene som tar tid. Alle Kodumajas produkter er fra anerkjente produsenter med en organisasjon i Norge. Skulle det være en reklamasjon, finnes et serviceapparat her i landet som kan håndtere det, understreker Johnsen.

Nitidig planlegging
Modulene som er benyttet her er på 4,2 x 12,5 meter. – Modulbygg har sine fordeler når det gjelder byggetid og rasjonalitet. Men det er flere ting man må ta hensyn til tidlig i prosjekteringen, for å unngå problemer med reguleringshøyden. Modulene bygger mer i høyden enn tradisjonelle bygg, og «spiser» litt innvendig konstruksjonsareal. De har to bjelkelag, og ved stabling får man derved doble dekkelag. Alt krever en omhyggelig planlegging i forkant og et tett samarbeid med modulprodusenten. Ellers vil man ikke oppnå den ønskede gevinsten, sier Mangset.
– Valget av moduler påfører også bærende konstruksjoner en del kostnader. RIB´en får en del utfordringer med tanke på modulprodusentenes krav til stive konstruksjoner og minimalnedbøying. Derfor må det enkelte steder nødvendigvis bli kraftigere dragere enn i tradisjonelle bygg, legger Johnsen til.
Åtte av de 28 leilighetene er Husbank-finansierte og solgt til Nittedal kommune. Sju av dem skal være øremerket mennesker med nedsatt funksjonsevne, mens den åttende leiligheten blir en personalbase. De resterende 20 er fordelt i 2-, 3- og 4-roms leiligheter og varierer i stør-relse fra 61 til 112 kvm. Alle leilighetene har balkong eller uteplass på terreng, mens plasseringen av modulene har gitt det øverste planet private takterrasser.

Ingen skepsis
Geir Johnsen kjenner seg absolutt ikke igjen i det bildet som enkelte innen byggenæringen har skapt av modulbyggerier.
– Det er ingen grunn til å være skeptisk til bruk av prefabrikkerte moduler i boligprosjekter. Det er vel heller grunn til å være noe mer skeptisk til en plassbygd utførelse av trekonstruksjoner ute i vårt klima her i nord. Moduler er bygget i et tørt og kontrollert klima i en produksjonshall med et godt arbeidsmiljø, sier han om sitt samarbeid med produsenten Kodumaja.

Kostnadsbildet
– Dersom dette skulle vært en lokal totalentreprise, og et tradisjonelt bygg i henhold til TEK 10, ville det være vanskelig å få kostnadene ned under kr. 32.000 pr. kvm. BRA-S. I sammenliknbare kostander i dette tilfellet, er kostnaden kr. 25.000. Betalingsvilligheten er alltid preget av hva kundene får for egen bolig ved salg. Da blir det vanskelig å få regnestykket til å gå i hop i dette markedet, ved et tradisjonelt byggeri, sier Johnsen.
– Prisene i Norge har kommet til et slikt nivå at den jevne innbygger ikke klarer å betale mer. Derfor må næringen finne løsninger som gjør det mulig å bygge billigere. Flere og flere byggherrer erfarer at modulbyggeri er en av disse løsningene, så dette vil vi utvilsomt se mer av, avslutter Johnsen.

Tekst og foto: Trond Joelson