Schweigaards gate 40-46

I Schweigaards gate 40, 42 og 46 har Bane NOR Eiendom utviklet et av landets første BREEAM-sertifiserte bolig-prosjekter. Det trekantformede Hollenderkvartalet på Grønland/
Gamlebyen er avgrenset av Hollendergata, Schweigaardsgate og Grønlandsleiret.

Totalentreprenør er JM Entreprenør, Bane NOR Eiendom er byggherre gjennom selskapet BNE Schweigaardsgate 40-46 AS, mens prosjektet er tegnet av 4B Arkitekter. Byggestart var i januar 2017, med overlevering av boligene 15. august 2018. Næringsarealene overleveres andre halvdel av september.

Prosjektet har passivhusstandard, er bygget i ett trinn og består av to bygningskropper med totalt 62 leiligheter fordelt på 6 og 7 etasjer, samt næringsareal på gateplan med til sammen cirka 750 kvadratmeter. Leilighetene er fra to- til fireroms i størrelse 50 til 115 kvadratmeter. 12 av leilighetene har muligheter for utleiedel, noe samtlige av kjøperne har benyttet som tilvalg.

Ikke bilparkering

Alle leilighetene har egen balkong eller terrasse og tilgang til felles utearealer, stor takterrasse og parkanlegg på eiendommen. I kjelleretasjen er det bodanlegg, og grunnet prosjektets svært sentrale plassering har det ikke blitt bygget parkeringsplasser. Derimot er det etablert en felles sykkelparkering med 124 plasser i direkte forbindelse med adkomst.

I bakgården er en verneverdig stall-bygning pusset opp og bygget om til sykkelverksted og skibod, som kan brukes av hele sameiet. Dersom beboerne har behov for bil, kan de leie fra en egen bilpool med to plasser.

Ferdig regulert

Prosjektsjef Sven Carl Kruse-Jensen i Bane NOR Eiendom opplyser at den 3900 kvadratmeter store tomten ble kjøpt av Oslo kommune i en åpen budrunde av daværende ROM Eiendom.

– Tomten var ferdig regulert som en del av reguleringsplanen for hele Hollenderkvartalet, og på eiendommen står det også en bevaringsverdig bygård som ligger mellom de to nye bygningskroppene, sier han.

Kruse-Jensen påpeker at det er lagt stor vekt på høy kvalitet i planløsninger og materialer kombinert med strenge miljøkrav i prosjektet, som har en urban, men grønn profil.

– Bane NOR Eiendom benytter BREEAM på alle store prosjekter. Frem til Hollenderkvartalet hadde vi det kun på næringsbygg. Da BREEAM-NOR utviklet boligmanualen samtidig med at vi utarbeidet forprosjektet for Hollenderkvartalet, ble det naturlig å benytte denne også på bolig, sier Kruse-Jensen.

Hollenderkvartalet er ett av de to første pilotprosjektene innenfor bolig for BREEAM-NOR, hvorav det andre er Eufemias Hage i Bjørvika, med OSU som byggherre.

Krevende grunnarbeider

Prosjektleder Morten Støtterud i JM Entreprenør kan fortelle om krevende grunnarbeider, som ble betydelig mer omfattende enn først antatt.

– Vi måtte ned til seksti meter før vi traff på fjell, og det var 10-15 meter mer enn det vi fikk opplyst i anbudsfasen. Det kostet oss ekstra tid, men det greide vi å ta igjen utover i prosjektet. Vi traff også på en del forurensede masser i et større omfang enn først antatt, sier han, og legger til:

– Vi brukte mye tid i starten på ivaretagelsen av naboe-iendommene fra 1880-tallet, som var fundamentert på treflåter. Prøvetaking og geotekniske vurderinger tok en del tid, og det var egne folk fra Norsk institutt for kulturminneforskning (NIKU) som overvåket utgravningene, som vi måtte ta etappevis og veldig forsiktig.

Trafikk og logistikk

Det at prosjektet har blitt bygget nærmest «midt i trafikken» ut mot Schweigaardsgate har gitt entreprenøren flere utfordringer.

– Det har vært krevende prosjektering på lyd, ettersom lyd og passivhus er en dårlig kombinasjon. Men vi har kommet frem til gode vindusløsninger som er innenfor kravene, sier Støtterud.

Anleggsleder Thomas Rødseth peker også på at det ble utfordringer med transport og logistikk.

– Det var krevende å bygge så tett inntil trikkelinjen, både med tanke på HMS og at det ble veldig lite riggplass på utsiden. Vi måtte få inn alt av leveranser underveis, og det ble veldig trangt. Vi fikk leid litt areal av Oslo kommune slik at vi fikk en egen lastesone, men likevel var det krevende med inn- og uttransportering. Alt måtte planlegges veldig nøye, sier Rødseth og roser samtidig Oslo Sporveier for godt samarbeid.

At prosjektet er bygget i henhold til BREEAM-standard, krevde også ekstra innsats.

– BREEAM-sertifisering handler mye om dokumentasjon, og man må ha det i bakhodet hele tiden. Det er ikke nok at vi som totalentreprenør har fokus på BREEAM, vi må ha med oss underentreprenørene og leverandørene også. Alle valg av materialer og løsninger får konsekvenser, sier Rødseth.

Konstruksjon og fasader

Bygningene er utført med fundamentering til fjell og bærekonstruksjon i betong og stål. Det er brukt prefabrikerte betongelementer av typen Bubbledeck.

Det er benyttet klimavegger, og yttervegger og tak har fått ekstra isolasjon. Mot gatene er bygget kledd med mørke, korrugerte aluminiumsplater med innslag av trepanel. Fasadene mot gårdsrommet er i sin helhet kledd med stående royalimpregnert trepanel. Dette gir ifølge arkitekten et dempet og rolig utrykk mot den store felles parken som ligger midt i kvartalet. Langs Hollendergata ble en inntrukken toppetasje i sin helhet fjernet til fordel for en stor, felles takterrasse.

Energi, varme og ventilasjon

Prosjektet har passivhusstandard, og boligene har vannbåren gulvvarme fra fjernvarmeanlegg, balansert ventilasjon med varmegjenvinning og eget aggregat i hver leilighet.

Arkitektur

Det er 4B Arkitekter som har tegnet prosjektet, etter at de vant arkitektkonkurransen som ble utlyst i 2014. Prosjektets to bygninger sluttfører og lukker et klassisk Oslokvartal med 1880-gårder.

– I alle boligprosjektene våre forsøker vi å tilrettelegge for best mulig bokvaliteter. Vi hadde et sterkt ønske om å skape lyse leiligheter med store vindusflater, til tross for at både beliggenheten inntil en trafikkert bygate og passivhuskravene bød på ekstra utfordringer. Den trange tomten gjorde at vi måtte tenke mer utradisjonelt på planløsningene, og vi utviklet derfor en stor variasjon av leiligheter med unike kvaliteter, sier arkitekt Thomas Aakerøy i 4B Arkitekter.

Han understreker at de har tilstrebet å kunne tilby ulike leiligheter, også leiligheter man ikke ser så ofte ellers, for eksempel store toroms med adskilt kjøkken, gjestetoalett og stor takterrasse.

Leilighetene er bygget med skråstilte karnapper blant annet for å gi byggene en tydelig visuell identitet.

– Det gir leilighetene mer lys fra flere vinkler slik at det gir flere timer med dagslys enn ved mer tradisjonelle vinduer. Langs Schweigaardsgate gir de skråstilte karnappene bygget sitt særpreg. Karnappene gir økt fasadelengde og større vinduer til leilighetene samtidig som de skaper en rytme i gaten som relaterer seg i skala til nabobyggenes relieffasader, sier Aakerøy.

Han sier at prosjektet har bydd på flere utfordringer, blant annet strenge miljøkrav, mye støy fra Schweigaardsgate, hensyn til tilstøtende bevaringsverdig bygningsmasse, krevende grunnforhold, kompliserte og til dels motstridende reguleringsbestemmelser.

– Til tross for disse utfordringene har vi, takket være et godt samarbeid med JM Entreprenør, Bane NOR og resten av prosjektorganisasjonen fått til et veldig godt boligprosjekt, avslutter han.