BNH Hovin Nordre

På Hovin i Oslo står en av Norges største bilforretninger ferdig. Byggherre Fabritius Eiendom har også denne gang benyttet sine vanlige samarbeidspartnere i en firedelt entreprise.

Nybygget på 9.865 kvm ligger eksponeringsmessig perfekt til, der det lar trafikken på Østre Aker vei defilere forbi. Det var klart helt fra startfasen at Birger N. Haug skulle inn i det planlagte bygget, som skulle huse verkstedavdeling, kontorer og avdelinger for nye og brukte biler av merkene Nissan og Subaru.

Delt inn i fire TE-er
Fabritius Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og kjøpte hele området fra Oslo kommune for flere år siden. Siden den gang har Fabritius utviklet og solgt mange sentrale næringsbygg på Hovin, blant andre for Strålfors og Byggmakker.

Byggherren har nesten hver gang valgt å dele kontraktene i flere totalentrepriser. Denne gang har NCC den byggtekniske entreprisen, NVS har rør, Lys og Varme har elektro og Byggklima har hatt ventilasjonsentreprisen. Oslo ByggAdministrasjon (OBA) har i alle prosjektene vært Fabritius’ faste byggherreombud.

– Grunnen til at NCC ikke har ansvaret alene i en totalentreprise, er fordi byggherren ønsker å ha direkte kontroll med innkjøp og bygging av tekniske anlegg. Denne modellen er gjennomført i mange prosjekter og over lang tid. Det er stort sett disse samme aktørene som har vært med. Dette er ikke vanlige anbudsrunder. Som flergangsbyggherre har vi opparbeidet et tillitsforhold til disse aktørene, og vi blir prioritert. De fire anbudene vi får inn kommer på et tidlig stadium og er koordinerte. De har jo et solidarisk ansvar og snakker seg i mellom. Og kanskje viktigst av alt, de er vant til å samarbeide, både med hverandre og med oss, sier Egil Naumann fra OBA.

Nabohensyn
Fra vesentlige deler av den avlange tomta på vel 11 mål måtte det tas ut betraktelige mengder av løsmasser og fjell. I tillegg ble ca 10.000 kubikkmeter naturlig forurensede masser kjørt til deponi.

Med Strålfors som nærmeste nabo måtte det nitidig planlegging til før sprenging og sømboring kunne iverksettes. De datastyrte trykkeriprosessene til Strålfors er svært ømfintlige for rystelser. Nitidig planlegging og innarbeidede varslingsrutiner, både direkte kontakt, mail og via telefon, var nødvendig mellom entreprenørene og ledelsen i Strålfors før trykkpressene ble stanset for kortere tid av gangen. Denne delen av arbeidet forløp uten uønskede hendelser.

– Det er et komplisert bygg med tanke på utvendige dekker og ramper, med behov for membrantetting, isolasjon og påstøp av de utvendige konstruksjoner. Underetasjen er større enn rampen på toppen. En utfordring byggeteknisk; avrenning av overvann kunne ha skapt et problem. Ellers er egentlig logistikken den største utfordringen.

Bygget er 110 meter langt og byggetomta ligger trangt. Det ble mye prefabmontasje med kran. Vi planla og gjennomførte montasjen med en skinnegående kran nede på bunnplaten og la opp montasjen slik at vi kunne gå ut og ta rundt. Dette fungerte meget bra, men det ble også brukt mye interntransport med truck, sier NCCs prosjektleder Hans Karlsson.

Delte entrepriser
NCC har i prosjektet også hatt ansvaret for koordinering og fremdrift. Totalbudsjettet for de fire entreprenørene er på ca. 90 millioner kroner, av det utgjør NCCs del ca 70 millioner. – Tradisjonelt har vi kjøpt materialer og arbeid fra én underentreprenør. En måte å spare penger på her var å kjøpe materialer av en leverandør og arbeidet fra en annen. Det ble gjort blant annet på mur og flis, sier Karlsson.

Vanntett støp
Bygget er fundamentert på fjell, den forholdsvis høye grunnvannstanden (ca 2 m opp på kjellerveggen) har gjort det nødvendig med vanntett støp og forankring mot oppdrift. Det er plasstøpte vegger og kjeller og i halve mellometasjen. Dekker over U1 og U2 er prefabrikkerte hulldekker. Bæresystemet er søyler og bjelker av betong. Stålbjelker er sveiset til innstøpte stålplater. I taket er det gitterdragere og korrugerte takplater i stål. Dekket i bruktbilavdelingen og delelageret er flytsparklet og belagt med epoxy. Flytsparklet er også dekket i verkstedet og nybilavdelingen, men dette er belagt med fliser.

Salgsvaren viktigst
For Sandbæks arkitekter AS har det vært krevende å løse logistikken med ramper opp til salgsavdelingen for nybiler, rampe ned til parkeringskjeller for 168 biler, og til atkomst til bruktbilavdeling og verkstedet.

Samtidig var det et ønske å holde glassfasaden mot Østre Aker vei så ren som mulig for ikke å ødelegge den gode eksponeringen av bygget. Det var spesielt viktig å forenkle denne fasaden da den for det meste oppleves av forbipasserende bilister i løpet av sekunder. Løsningen ble å dele bygget funksjonsmessig med en glassboks mot Østre Aker vei og kontordel samt bilramper mot Strålfors. Kommunikasjonsarealer ble derfor lagt i bakkant av bygget.

– Nybilavdelingen øverst i bygget er utformet med store glassflater og et bånd i Rheinzink øverst med plass for skilting. Materialbruken i bygget begrenser seg til glass, gjennomfargede fibersementplater og Rheinzink. Det er viktig at det er et stilrent og nøytralt uttrykk der det er innholdet, bilene, som skal stikke seg ut, forklarer Tarjei Berg Evensen i Sandbæks arkitekter.

– Koordinering av kotehøydene krevde sitt, men det gikk bra. I p-kjelleren var det satt krav til fri høyde på 2500 mm, og det blir i utgangspunktet 2800 mm i betongmål. Det var veldig mange tekniske installasjoner, både rør, ventilasjon og kabling, som skal på plass. Nettverket av kabelstiger og rør var krevende både i prosjektering og utførelse, sier Karlsson.

«Fabritiusstandard»
– Det er laget en kravspesifikasjon som kalles «Fabritiusstandarden». Den beskriver på hvilket nivå Fabritius ønsker å legge lista for de tekniske anleggene på sine bygg. Dette er en målsetting vi er godt kjent med gjennom flere prosjekter vi har gjennomført for Fabritius, sier prosjektleder Reidar Leite i ByggKlima AS. Nybilavdelingen i øverste plan og kontorene har et aggregat med en spesifikk utlufting på henholdsvis 10 og 12 kubikkmeter pr. kvm pr. time. Aggregatet har en totalkapasitet på 24.000 kubikkmeter. I bruktbiletasjen er det små vindusflater som gir mindre behov for kjøling, derfor har dette aggregatet kun halvparten av kjøleeffekten. Avtrekkslufta herfra går som tilluft til garasjedelen.

Det aller meste av Hovin Nordre-området til Fabritius er nå bygget ut. En liten tomt i øst mellom dette prosjektet, Byggmakker og Strålforsbygget gjenstår. Det er tenkt å huse ny skadeavdeling for Birger N. Haug, men er blitt skjøvet litt frem i tid. Til hell for NCC, muligens, som derved fikk en kjærkommen anledning til å plassere brakkerigg, containere og et av angjøringspunktene sine her.

– Det er klart vi har hatt diskusjoner om ting vi er uenige om med entreprenørene. Men det er på et annet plan enn det ofte kan være ellers. Vi er jo mer komfortable med folk vi kjenner. Men det viktigste for oss er å ha fornøyde kunder. I tillegg er prosjektet gjennomført – godt og vel – innenfor avtalte rammer og budsjett, avslutter Naumann.

Tekst og foto: Trond Joelson