Grefsenlyst Oslo

Grefsen er et av Oslos mest attraktive områder å bo i og har til nå stort sett bestått av villaer og tomannsboliger. De nye lavblokkene på Grefsenlyst treffer flere målgrupper rett i hjertet.

Vestvendt, høy beliggenhet og svært gode solforhold har plassert Grefsen langt oppe på ønskelisten når det gjelder steder i byen folk ønsker å bosette seg. Enkelte boligprosjekter de siste årene har forsøkt å bøte på etterspørselen. Men det trengs flere.

Backe Prosjekt AS er nå, gjennom Grefsenlyst AS der også USBL er medeier, i ferd med å overlevere 80 leiligheter fordelt på fire lavblokker og et punkthus i Grefsenkollveien.

Tomta ble overtatt fra Oslo Vei som brukte den som sitt sentrallager for regionen. Tidligere tiders virksomhet innebar sanering av både lett og noe tyngre forurensing, samt fjerning av eldre oljetanker i grunnen. De få bygningene som sto her ble fjernet.

Utfordringen før selve grunnarbeidene kom i gang var en høgspentkabel som gikk i luftlinje tvers over tomta. Den ble lagt i bakken og går nå i sløyfe rundt boligprosjektet.

Plasstøpte løsninger
Grunnen besto av morene, og hele bygningsmassen står på helstøpt konstruktiv plate, som varierer i tykkelse fra 30 til 50 cm. Det er gjennomgående garasjeanlegg under alle blokkene, med plasstøpte vegger og dekker. Ellers er det tradisjonell stålbæring og betongskillevegger med plattendekker og påstøp. Balkongene er i betong der noen er liggende utenpå fasaden, mens andre er delvis inntrukne. Ingen av dem er støpt sammen med dekket; det er brukt oppleggsløpere enten med strekkstag eller med søyler under. Av totalt 48 balkonger er det hele 24 forskjellige balkongløsninger.

Ytterveggene er plassbygde klimavegger i trebindingsverk med en blanding av lys teglforblending og kontrastmørk, liggende panel.

Lameller i vifteform
Også dette tomtestykket ligger høyt, og med dette som et viktig salgsargument var det viktig at flest mulig av boenhetene fikk utsyn og utsikt mot sør og sørvest. De fire lamellene og punkthuset ligger som fingre i en vifteform, der punkthuset utgjør håndflaten. Felix Arkitekter har tegnet byggene, og arkitekt Rolf Bækkevold er bevisst på samspillet mellom tyngre blokkbebyggelse i nordøst og småhusbebyggelsen i sørvest.

– Avtrappingen mot sørvest fungerer som en megler mellom den blandede nabobebyggelsen. Denne avtrappingen og plasseringen av de fire lamellene gir åpenhet, sol og utsikt, sier Bækkevold. Blokkene er sammenstilt i ulike vinkler, og forskyvningene gir et stort og variert spekter av romløsninger for leilighetene.

– Utsynet fra samtlige leiligheter har man her fått til. Det har vært et kostbart prosjekt, men utvilsomt et riktig grep ut i fra området og den kjøpegruppa man ønsket å nå. Det er mange med lokal tilknytning fra 50 år og oppover som har solgt villaer og som ønsket å reetablere seg på Grefsen. Det er heis opp fra garasjeanlegget til alle leiligheter, og det er også tilrettelagt for funksjonssvake med albuebrytere og med sterke signalfarger på dørene, forklarer prosjektleder hos totalentreprenør AS Ing. Gunnar M. Backe, Arne Nerstad.

De øverste etasjene har takterrasse over underliggende leiligheter. Herfra har man tilgang til et panorama som strekker seg over 180 grader, fra Ekebergåsen i øst til langt inn i Maridalen i nordvest. Men variasjonene og utvalget i planløsningene ga også store utfordringer for entreprenørene.

– Utfordringen har vært at det er fem hus, fem heiser og 20 fasader. Av 80 leiligheter er det 48 forskjellige løsninger, med et utall av krypsprang og vinkler. Det skaper et komplekst byggeri, der få gjentakende løsninger var tidkrevende, sier anleggsleder Svein Erik Besserud.

Lite entreprenørvennlig
Da entreprenøren tok over for å begynne detaljprosjektering, var salget godt i gang.

En RIB-analyse av punkthuset ble gjennomført. Noe som gjorde at bæresystemet ble mer utfordrende enn forventet da kjøresonen i garasjeanlegget går under der hvor RIB-konsulenten ønsket seg bæresøyler. Blant annet har vindkrefter vært en stor utfordring fordi store vindusflater gjorde at det ikke var nok veggarealer til plassering av vindavstivning.

– At mange leiligheter allerede var solgt gjorde at vi entreprenører og de prosjekterende ikke hadde så mange muligheter for å gjøre om på planene. Vi skulle gjerne hatt flere søyler i kjelleren. Omprosjekteringen ble imidlertid løst på en utmerket måte. Hadde vi vært tidligere inne i prosjektet ville vi kunne fått til mer byggevennlige løsninger som ikke hadde gått på bekostning av det estetiske. Det er blitt et stilig prosjekt nå som det står ferdig, men vi skulle gjerne hatt et mer entreprenørvennlig byggeri, påpeker Nerstad.

Alle leiligheter har balansert ventilasjon, og kompleksiteten med boligvariasjonene har ført til at det måtte lages nye kanalføringer på tak som måtte føres ned i sjakter. – Rørleggerfirmaet har vi ikke samarbeidet med tidligere. Men de har løst dette på en utmerket måte, nettopp ved å få det til å se ut som om det ikke har vært noen utfordringer, sier Nerstad.

Både Nerstad og Besserud unnlater konsekvent begrepene underentreprenører og leverandører. – Vi kaller dem våre samarbeidspartnere – det er jo det de er. Vi hadde en setning tidlig i prosjektet. Vi skal bli best sammen. Da er vi raske med å få opp forventningene i en tidlig fase. Det bidrar til å få slagordet under huden. Det er det vi skal måle oss selv på underveis, sier Nerstad.

Med i rammetillatelsen fra kommunen lå det et krav om etablering av en barnehage i prosjektet.

Trygge Barnehager har kjøpt det tomtestykket som den omfatter og den delen av bygningskroppen der barnehagen holder til i underetasjen og i første etasje i en av blokkene. Det er et areal på ca. 400 kvm, som Trygge Barnehager selv skal drifte. Med tanke på sikker bruk, måtte områdene rundt være ferdige i god tid, når barnehagen åpnet allerede 17. august.

Tilvalgene
En forholdsvis sterk kjøpergruppe har bidratt til mange endringer og tilvalg. Dette krever alltid en del administrasjon. Peiser, endring av kjøkken, flere el-punkter, downlights og endring av flistyper på bad. I dette prosjektet var dette satt bort til en ekstern aktør, selv om totalentreprenøren har hatt det gjennomføringsmessige og økonomiske ansvaret.

– Jeg tror vi har lykkes med den krevende tilvalgsprosessen fordi vi ikke har drevet et dobbeltløp. Bestillingene er kanalisert gjennom Arne, mens jeg har hatt ansvaret for gjennomførelsen. På denne måten har det blitt ryddig og lite eller ingen feil, sier Besserud.

Et stykke ut i prosessen var det fremdeles 16 leiligheter som ikke var solgt. På byggherrens regning ble disse vesentlig oppgradert med hvitevarer, nye benkeplater og mer forseggjorte kjøkkenvifter. Det trigget markedet ytterligere, i dag er det kun åtte leiligheter som ikke er solgt. AS Ing. Gunnar M. Backe skal innen 25.9. overlevere samt-lige leiligheter. Fra da av kan de nyinnflyttede nyte praktiske leiligheter med en tiltrekkende beliggenhet og utsikt.

Tekst og foto: Trond Joelson