Rolf Hofmos borettslag

Rolf Hofmos borettslag er det første prosjektet OBOS gjennomfører i den nye Ensjøbyen.

– OBOS er godt fornøyd med resultatet. Både arkitekt, rådgivere og entreprenører har gjort en meget god jobb sier Even Jermstad, prosjektleder for OBOS.

OBOS valgte i 2008 å sette i gang bygging av siste salgstrinn til tross for at det var lite forhåndssalg. Dette har vist seg å være en god beslutning. Salget av leiligheter har tatt seg opp i siste del av byggeperioden og per november 2009 var cirka 100 av borettslagets 165 leiligheter solgt. OBOS forventer å selge de siste leilighetene i løpet av vinteren 2010.

– Vi har nå fått et borettslag som har en størrelse som gir en effektiv drift og forvaltning. At hele eiendommen er ferdig utbygd har også stor verdi for de som skal bo her, spesielt fordi det blir begrenset med byggeaktivitet nært inn mot eiendommen, sier Jermstad.

Utviklingen av Ensjø
Rolf Hofmos borettslag består altså av 165 leiligheter fordelt på tre blokker à seks etasjer. Boligene er tegnet av ARCASA arkitekter as og AF Bygg Oslo har utført prosjektet med en forhandlet totalentreprisekontrakt.

Rolf Hofmos borettslag utgjør ett av de første prosjektene i den planlagte totalforvandlingen av Ensjø-området. I årene framover skal bilforhandlerne på Ensjø byttes ut med 5000 - 7000 nye boliger og ca 10.000 nye arbeidsplasser. I Oslo kommunes planer for området ligger det også utvikling av alt fra parkanlegg og parkdrag til turveier og torgdannelser. Utbyggerne på Ensjø er viktige bidragsytere til utviklingen, både ved bygging av plasser og parker, men også i form av et kontantbidrag til bygging av infrastruktur.

Moderne og effektivt
Hva har OBOS lagt vekt på under utviklingen av prosjektet? – Vi har ønsket å bygge et borettslag som føyer seg inn i den overordnede strukturen bebyggelsen har i denne del av Ensjø. Den nye bebyggelsen har derfor fått en form som viderefører lamellstrukturen i Ensjøsvingen. Det er bygd offentlig plass, gangvei og park som en del av våre forpliktelser mot Oslo kommune og uteområdene er ferdigstilt med god kvalitet. Ved utformingen er det lagt vekt på å bygge gode og moderne leiligheter i variert størrelse, med romslig privat uteplass for alle leiligheter, heis og innendørs parkering, svarer Jermstad.

– Vi har også lagt vekt på å levere flest mulig parkeringsplasser til borettslaget. Vi har derfor for deler av parkeringsanlegget valgt å bruke et parkeringssystem fra Multiparking. Med flåteparkering kan vi levere 30 plasser ekstra, fortsetter Jermstad. Han kan forsikre om at prislappen på parkeringssystemet er betydelig lavere enn hva byggekostnaden for en større parkeringskjeller ville vært.

– De som har flyttet inn er også fornøyde med parkeringssystemet. De har påpekt at de får bedre plass når de kjører bilen inn og ut av anlegget og dette begrenser muligheten for skader på bilene, fastslår Jermstad.

På spørsmål om andre litt nytenkende løsninger ved prosjektet trekker Jermstad frem at borettslaget også har fjernlesning av både strøm, oppvarming og varmtvann.

Fra prefab til plasstøpt
24 måneder har AF Bygg Oslo brukt på byggingen av Rolf Hofmos borettslag. Den forhandlede totalentreprisekontrakten har en verdi på 225 millioner kroner eksklusive moms.

Stian Svae, prosjektleder for AF Bygg Oslo forteller at de under kontraktsforhandlingene måtte gjøre om prosjektet fra prefab til plassbygd betong. Årsaken var et høyt prisnivå hos prefab-leverandørene.

– For å bli enige med OBOS om pris, måtte vi ned med kostnadene og da ble plassbygd betong eneste løsning. I dagens marked hadde nok situasjonen vært annerledes, for nå presser prefab-produsentene prisene ned igjen, sier Svae.

Betong i egenregi
AF Bygg Oslo har selv hatt ansvaret for betongarbeidene i prosjektet. Svae kan fortelle at parkeringskjelleren på to etasjer var krevende.

– I forbindelse med parkeringskjelleren støpte vi betongvegger på opptil seks meter med en bunnplate som ligger tre meter under grunnvannsnivå. Vi kjørte en del tiltak for å holde det tett, men til tross for det har vi slitt med en del vannlekkasjer, konstaterer Svae.

Dårlig grunn
Grunnen på Ensjø har generelt ikke spilt på lag. Under utgraving av tomta opplevde prosjektet et grunnbrudd som medførte at det måtte settes ned en hjelpespunt som skulle holde kontroll på grunnen under etableringen av en hjelpeplate i forbindlese med pelearbeidene.

Men leirgrunnen sluttet ikke å bevege på seg. Senere i prosjektet ble det nemlig oppdaget setninger foran det ene nabobygget og det resulterte i at spunten måtte forsterkes ytterligere.

– Vi mistet faktisk tre måneder på hvert av disse tilfellene. Vi hadde i utgangspunktet en romslig byggetid, men disse hendelsene gjorde at det ble hektisk mot slutten, sier Svae.

De tre blokkene i prosjektet står for øvrig på cirka 400 peler som er slått 10-30 meter ned til fjell.

Fornøyd med økonomien
AFs prosjektleder virker relativt fornøyd med økonomien i prosjektet. AF kontraherte riktignok en del fag da markedet fortsatt var hett, men mot slutten av prosjektet dro de nytte av at markedet hadde falt og kunne da kjøpe inn fag for en billigere pris enn de hadde budsjettert med.

– Økonomisk blir dette et brukbart prosjekt for oss. Det har også vært et viktig prosjekt med tanke på at det har sysselsatt mange i et roligere marked, sier Svae.

Han tror Rolf Hofmos borettslag også har vært et ok prosjekt for underentreprenørene.

– Det ble trangere byggetid enn planlagt, så det har nok vært litt ekstra trøkk på noen firmaer. Jeg tror de fleste har tjent penger og at det har vært et greit prosjekt å være, hevder Svae.

– Leverer kvalitet
Fasadene i Rolf Hofmos borettslag har tegl i sokkeletasjene og på gavlveggene og pussystem i hovedfasadene. I forbindles med balkongene er det benyttet panel. Innvendig er det også kjente løsninger med fliser i inngangspartier og belegg i trappeoppganger. Inne i leilighetene er det parkett på gulvene og flislagte bad. Baderommene er med unntak av toppetasjene prefabrikkerte kabiner.

– Det er et prosjekt med tradisjonelle løsninger, men vi føler det er høy kvalitet på det vi overleverer, sier Svae. Even Jermstad hos OBOS er også godt fornøyd med totalentreprenøren.

– AF har bygget mye for OBOS og er solide og flinke, sier Jermstad og fremhever god prosjektledelse hos totalentreprenøren.

Tekst: Ådne Homleid