Stenbråten borettslag

Det er fortsatt fullt mulig å bygge relativt store leiligheter til en billig penge i Oslo. Det har OBOS og AF Bygg Oslo bevist med byggingen av Stenbråten borettslag.

Og dette er ikke gjort på bekostning av kvaliteten. Leilighetene AF Bygg har satt opp i en totalentreprise på Mortensrud har gjennomgående god kvalitet og skikkelig finish. Samtlige leiligheter ble i tillegg levert med null feil.

– Vi ønsket å vise at det fortsatt er mulig å bygge billig og bra. Det har vi klart, sier en stolt Thomas Dalene, prosjektleder i AF Bygg Oslo. Gjennomsnittsprisen på leilighetene er på rundt 32 000 kroner kvadratmeteren.

Skikkelig planlegging
Dalene sier at det er flere forhold som har gjort det mulig å bygge så billig og bra.

– Hovedårsaken til at vi har lykkes er god planlegging og fremdrift samt gode grep i tidligfase prosjektering, sier Dalene.

Blant annet har de et godt referanseprosjekt i borettslaget på Mikkelshøgda, like ved Stenbråten. De gjorde ytterligere forbedringer fra dette prosjektet, og kom i mål både til avtalt tid og pris. Sammenlignet med boretts-laget på Mikkelshøgda har prosjektet på Stenbråten 540 kvadratmeter mer salgbart areal sett i forhold til bruttoarealet.

– Vi har gjort noen enkle, men effektive grep. Vi fikk omgjort fellesareal til salgbare areal ved å rette ut veggen på svalgangen, designet en god infrastruktur i hele bygget og har konsekvent valgt trygge tekniske løsninger, forteller han. God infrastruktur gjorde at underentreprenørene kunne gjøre jobben sin hurtigere, noe som igjen bidro til å holde byggekostnadene nede. Sammenlignet med borettslaget på Mikkelshøgda ga disse grepene en kostnadsreduksjon i en periode hvor kostnadene i markedet steg med ca 10 prosent.

Ved siden av tidlig planlegging og viktig erfaringsoverføring mener Dalene at det meget gode samarbeidet med byggherre OBOS og de andre aktørene i prosjektet har gitt dette gode resultatet.

Også byggherren OBOS er godt fornøyd med hvordan arbeidene er gjort på Mortensud.

– Vi er godt fornøyd med AF sine leveranser på Stenbråten. Kvaliteten er god og prosjektet er også levert innenfor avtalt tid, sier Haakon Grønnæss, prosjektleder i OBOS.

76 leiligheter

Stenbråten borettslag består av fire boligblokker med til sammen 76 leiligheter, med tilhørende garasje- og bodanlegg og opparbeidede utomhusarealer. Byggene er på fire og fem etasjer. Alle enhetene har parkett på gulvene, store vinduer, vannbåren varme, full sprinkling og store balkonger. Oppstarten på prosjektet var i oktober 2007. Rett over nyttår 2009 stod de første boligene klare til innflytting. De siste leilighetene ble overlevert 29. mai. Salget i borettslaget har gått bra, så mange av leilighetene er tatt i bruk.

Leilighetene spenner fra 2-roms på 49 kvadratmeter til 5-roms på 118 kvadratmeter. Snittet på leiligheten i byggene er på 84,5 kvadratmeter.

Byggene er tegnet av SPOR Arkitekter. Blokkene har et enkelt og moderne formspråk. Utvendig har blokkene mørkbeiset trepanel og fasadepartier med lyse grå sementplater.

Alle blokkene har egne parkeringskjellere.

– Vi fikk en liten utfordring helt i begynnelsen av byggingen. Underentreprenøren for betongarbeid råbygg gikk konkurs rett før oppstart. Dette tapte vi tre uker på, som vi raskt tok igjen med egne forskalingssnekkere, legger Dalene til.

Bygget er i all hovedsak satt opp i plasstøpt betong. Svalganger er bygget i massivtre. Det samme er balkongene. Badene ble levert som prefabrikkerte moduler med fliser på vegger og gulv.

Leilighetene blir oppvarmet med vannbåren varme. Dette innebærer at boligene leveres med radiatorer tilkoblet Viken Fjernvarmenett. Alle leilighetene har mekanisk ventilasjon via sentralt avtrekksanlegg med behovsstyring for hver leilighet. Leilighetene er også utstyrt med sprinkelanlegg. Sprinkelanlegget er støpt inn i betongdekkene.

Før de kunne begynne byggingen gjennomførte de omfattende arbeider på tomten. Området ble brukt som fyllplass for masser under den siste utbyggingen av T-banen. Dermed måtte de frakte bort 40 000 kubikkmeter masser samt sprenge ut 12 000 kubikkmeter stein.

– I tillegg har vi arbeidet mye med å sikre fjellskrenten i bakkant av blokkene, sier Dalene.

AF Bygg har selvsagt hatt fokus på HMS på byggeplassen, og også på denne biten kan Dalene skilte med null problemer.

– Helt klart det beste prosjektet jeg har vært borti, sier Dalene.

Tekst: Arve Brekkhus. Foto: Arve Brekkhus og Tore Røyneland