Tjuvholmen Felt 1 Sør

De tre byggene som nå står ferdig på Tjuvholmen markerer at første halvdel av milliardutbyggingen er vel gjennomført. Den fremtredende beliggenheten ut mot kanalen og Filipstad understrekes av tre særpregede uttrykk.

Å si at utbyggerne Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen siviliserer upløyd mark er å ta vel hardt i. Tjuvholmen har en urlang historie i byen; den lille holmen nevnes tidlig i historiske skrifter og har vært åsted for forskjellige virksomheter gjennom mannsaldre. Da Oslo kommune ervervet den lille holmen på fem dekar i 1914, var den allerede tilknyttet lageroppgaver for skipshandel og transportindustrien.

Salgskonkurransen
Med nedleggelsen og flyttingen av hovedstadens skipsindustri skulle Tjuvholmen med tiden belage seg på å aksle helt andre livsgjerninger. Kommunen utlyste nesten 90 år seinere en prosjektkonkurranse for å utvikle området videre. Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen, som hadde knyttet til seg arkitekt Niels Torp, vant med sitt forslag Utsyn. Hele Tjuvholmen eies i dag av Tjuvholmen KS, der de to førstnevnte aktørene eier henholdsvis 60 og 40 prosent.

To kilometer kystlinje
Masterplanen til Niels Torps Utsyn gir en rekke konsekvenser som de andre forslagsstillerne ikke kunne bringe til torgs i like stor grad. Nærheten til vannet skulle gi den nye bydelen et maritimt særpreg og en identitet. Det skulle være en god offentlig gjennomstrømming, og en økt tilgjengelighet langs vannkanten. Langs Tjuvholmen Alle går en siktlinje fra nabo Aker Brygge, over Kanalbrua og ut til Tjuvholmen ytterst mot sør. Tjuvholmens opprinnelige og beskjedne fem dekar vil etter utfyllinger gjort av kommunen og av utbyggerne ha økt til 51 dekar. Ved hjelp av anlegging av kanaler blir vannet trukket inn i byområdet i retning nord-sør. Et av Utsyns målsettinger var å motvirke privatisering av kaianlegg, brygger og gårdsrom. Som igjen fører til at vi alle snart kan nyte fri tilgang til hele to kilometer kystlinje.

Delte entrepriser
Dette feltet, F1 Sør, skulle vært oppført i en totalentreprise. Men i et overopphetet marked i 2007, med dertil laber anbudsinteresse fra entreprenørene, ville ting seg annerledes.

− Om vi var heldige eller forutseende kan sikkert diskuteres, men det ante oss at markedet ville falle. Delte entrepriser som vi benyttet har flere fordeler. Men det er krevende, og forutsetter at du har en organisasjon som kan gjennomføre slike byggeprosjekter. Byggeledelsen er en kombinasjon av en fast stamme av våre faste ansatte og innleide bygge- og prosjektledere som vi kan trappe opp eller ned på etter hvilket behov vi har. Den eneste totalentreprisen vi har benyttet her, er på grunnarbeidet med Veidekke Spesialprosjekt. Det krever en del spesialkompetanse på fundamentering, så dette var en løsning var vi fornøyde med, forklarer prosjektdirektør i Tjuvholmen KS, Dagfinn Godell.

Grunnarbeidene har alle de krevende ingrediensene i seg. Spuntarbeider, fundamentering med stålkjernepeler til fjell og håndtering av både rene og forurensede masser. Mulighetene for at betong og armering en gang kommer i direkte kontakt med sjøvann har lagt føringer på de løsningene som er valgt. Utenpå det rustfrie armeringsjernet er det brukt fiberarmert spesialbetong med ispedd slaggsement, som skal være dimensjonert for 300 års varighet.

I konseptet til Utsyn ligger også et tilnærmet bilfritt miljø. Innkjøringen til det prefabrikkerte og underjordiske parkeringsanlegget ligger lenger inn på Tjuvholmen og går inn under de forskjellige feltene. Det er også knyttet til det hittil eneste parkeringsanlegget i sitt slag i Norden; et undersjøisk parkeringsanlegg på 30.000 kvm lenger ut på Tjuvholmen, med plass til 800 biler.

Feltet som nå står ferdig kalles Felt F1 Sør, og består av tre bygg. Bygningsformen har gitt navnene i prosessen. De totalt 13.000 kvm i hus 16 og 17 henger sammen i en åpen vinkel, og kalles derfor Vinkelbygget. De ligger beskyttende rundt hus 18, Ovalbygget, ytterst på bryggekanten.

Over parkeringskjelleren som Veidekke etablerte har Skutle hatt stål- og betongarbeidene for alle tre byggene, i en kontrakt med verdi på 69 millioner kroner.

Arkitektmangfold
På Tjuvholmen har både finske, danske, italienske og en rekke norske arkitekter satt sitt preg på bebyggelsen. Til sammen er hittil ca 20 forskjellige arkitektkontorer engasjert.

− Fordelen vår er at Tjuvholmen er et nytt prosjekt der vi har kunnet legge mye vekt på design og arkitektur. Samtidig ønsket vi jo å forankre den opp mot allerede veletablerte områder i nærheten. Aker Brygge er vel etablert, dette blir jo som en «utvidelse» når det gjelder infrastruktur derfra, sier Godell. – Vi valgte bevisst å dele alle feltene opp i flere bygg, slik at man oppnår en mer bymessig form slik byene en gang oppsto. Det var mindre hus, som ble bygget ved siden av hverandre med noen års mellomrom. Vi har bevisstgjort dette ved å velge forskjellige arkitekter innenfor hvert felt. Resultatet blir at hus og design blir mer forskjellige.

78 utleieleiligheter
De tre byggene har hver sine uttrykk og funksjoner. Vinkelbygget er tegnet av de danske arkitektene schmidt hammer lassen architects. Boligdelen i vinkelen, hus 16, kjennetegnes ved sammenhengende rader og rekker med balkonger, terrasser og karnapper i fasadene. Tidlig i prosjektet var akkurat dette tomtestykket tiltenkt et hotell på Tjuvholmen. Dette er nå skjøvet både frem i tid og lenger ut mot sør. I planene for hus 16 har også hotelleiligheter vært inne i bildet. Totalt vil det ferdige Tjuvholmen i 2013 inneholde ca. 900 boliger. Men for alle leilighetene i det 14 etasjers høye bygget er det imidlertid utleie som nå gjelder.

− Vi har en avtale med Oslo kommune om at et antall leiligheter, en tredel, skal være for utleie et visst antall år. Alle de 78 leilighetene her er kun for utleie, bekrefter Godell.

− Det var jo et prosjekt som ble endret og tegnet om flere ganger før den endelige beslutningen ble tatt. Utfordringen for oss var utvilsomt tettheten i byplanen akkurat på dette stedet. Enkelte ligger litt dypt inn mot Olav Selvaags plass. Men vi føler vi har klart å få til boligene slik at alle kan få den gleden det er å ligge rett ved sjøen, sier arkitekt Mads Kaltoft i schmidt hammer lassen architects.

Stor interesse nå
Hus 17 har næringsarealer i alle de åtte etasjene. – Vi vurderte litt frem og tilbake. Vi hadde ingen leietakere da vi startet. Men vi hadde sterk tro på prosjektet, og nå i ettertid kunne vi sikkert leid ut lokalene to ganger. Men Handelsbanken var først og skrev kontrakt med oss i september 2009, sier Godell.

Dette næringsbygget kjennetegnes på den særegne fasaden med en utstrakt bruk av forpatinert kobber i en lys brun farge. Det gir et livaktig spill når sollyset brytes og reflekteres og fasetteres i kobberkledningene. Selvaagbygg har hatt fasader, tak og innredning på hus 16, og fasader og tak på hus 17, samt fremdriftsansvaret for de tekniske fagene. Selvaagbygg brukte Erling Freitag AS som underentreprenør på kobberfasaden.

− Vi har arbeidet med å få til et hus som er fleksibelt og som kan leies ut etasje for etasje. Akseavstanden er på 2,40 meter, noe som gir grunnlag for effektive cellekontorer. Det var et ønske om å få til en fasade med stofflighet, og som ikke nødvendigvis likner på de fasadene vi har tegnet de siste 15 – 20 årene, og som fremstår som nesten bare glassfasader. Bygget har en tynnplatefasade i kobber som vi kjenner igjen fra gamle bygg. Den gang var det en kobbersmed som falset delene sammen. Denne fasaden er ikke falset, men laget på en moderne måte med de samme kvaliteter, forklarer Kaltoft.

Proporsjonene i vinduskarmer og åpninger avspeiler de ulike arealenes funksjoner og hvor mye dagslys som kreves. Fasadene er bygget opp over et høyt rammemotiv i tre dybder i forhold til glassplanet.

– Nei, fasadene er ikke falset, sier daglig leder Svein Freitag i Erling Freitag AS. − Det er en T-profil i hver skjøt med synlige skruer. De 1,5 mm plane platene som ligger mellom profilene er festet i en utlekting på baksiden. Kobbertypen heter Nordic Brown Light. Tidligere ble kobberet grønt, men nå har vi for rent klima, så vi vil nok ikke oppleve en anløping her på mange tiår. Mange tror at kobberfasader er svært dyrt, men det er det ikke. Vi ser en klar økning i bruken, spesielt blant utbyggere som er opptatt av lave driftsutgifter. Disse kobberfasadene vil vare i mange tusen år, helt uten vedlikeholdskostnader, sier Freitag.

Ovalbygget
Arkitekt Niels Torp har tegnet Ovalbygget på 8.870 kvm. Det er det ikke bare siste bygget på Akerodden, men det har også den desidert beste beliggenheten. Det blir liggende i front ut mot Kanalen og hilser samtidig den kommende bebyggelsen på den nye delen av Tjuvholmen velkommen. Om noen år skal det også betrakte den planlagte byutviklingen med boliger, rekreasjon og næring på Filipstad.

Kronjuvelen
Den spesielle utsparingen i byggets front, i hele høyden på elleve etasjer, gir et makeløst arkitektonisk uttrykk. Den sydvestvendte beliggenheten gir optimale solforhold for de fleste av de 91 leilighetene. Som i Vinkelbygget er det også her felles takterrasser for rekreasjon og utsikt. Boflatene varierer fra 49 kvm opp til 186 kvm. Tjuvholmen KS er selvfølgelig svært godt fornøyd med at 75 av de 91 leilighetene er solgt, noe som burde love godt for de neste boligprosjektene som kommer.

Detaljeringen i fasadene i Ovalbygget er presis og krevende. Her finnes aluminiumbeslag, kobberkassetter som er skrudd i impregnerte lekter, og glass i spissbalkongene. At rette vinkler i bygget og fasadene er en mangelvare krevde sitt både av JM Byggholt som hadde de innvendige arbeidene, og av Georg Andresen & Sønner som hadde klimavegger og taktekking. Sistnevnte har også hatt fasadekledningen der kobber igjen er et fremtredende materiale.

Ovalbygget skal være det første bolighuset i hovedstaden som står delvis på søyler i vann. De ytterste balkongene i Ovalbygget stikker sju meter ut over sjøen. Det ga behov for fast grunn mens fasadearbeidet pågikk. Over spuntveggene ble det derfor lagt midlertidige hulldekker. Oppå disse ble det bygget opp en stålplatting som fungerte som et fundament for stillasene.

− Foruten de spesielle grunnforholdene, var utfordringen selvfølgelig at dette er en trang byggeplass som ligger i forholdsvis kort avstand til sjøen og til andre ferdigstilte bygg, sier Godell. Siden utbyggingen foregår innenfra og ut, måtte det nødvendigvis by på logistikkutfordringer før eller senere.

− Logistikken – å få det hele til fungere sammen når det var så fryktelig trangt – var krevende. Det var jo et stort press på å bruke kranene. Men de innleide lekterne var til stor hjelp, minnes Skutles prosjektleder Erling Skott.

Prinsippet med rigg i sjøen, som ble brukt underveis i naboprosjektet i nord ble altså benyttet også her. To lektere ble lagt som riggområde langs brygga. De har også fungert som bru til å frakte byggematerialer over Filipstad for å spare de områdene som allerede var flyttet inn.

Selv om Tjuvholmen kommer til å bære preg av hektisk byggaktivitet i lang tid, skremmer det tydeligvis verken boligkjøpere, firmaetableringer eller besøkende.

– Man kan allerede nå se at Tjuvholmen er en vellykket bydel, det er liv i gatene og folk i butikkene. Det virker som om man har fått den til å henge sammen med Aker Brygge og resten av Oslo, avslutter arkitekt Kaltoft.

Tekst og foto: Trond Joelson