EngeneKvartalet

Fos oss utenforstående kan det virke som Strømsøsiden er tilgodesett med de største byggeprosjektene i Drammen. EngeneKvartalet på Bragernes er et ferskt bevis på at det skjer store ting også på den siden av Drammenselva.

Det 12.000 kvm store kontorbygget erstatter flere tilårskomne hus på en tomt som byggherre Sparebanken Øst Eiendom har kjøpt opp i flere omganger. Bykvartalet består for øvrig av en bygningsmasse i vest som ikke omfattes av dette prosjektet. Unntaket er en eldre to og en halvetasjes murbygning fra 1920-tallet. Den bevaringsverdige Bøhmgården var i sin tid bolig, mellager, bakeri og utsalg for en av byens kjente bakere. Husets gatefasade er intakt, men hoved- og bakbygning er rehabilitert. Takene er reparert og sammen med et nytt dekke og et glasstak utgjør dette et felles, rustikt kantineområde og kjøkken for alle leietakerne. De gamle bearbeidede teglfasadene er et viktig historisk element i den moderne kvartalsutbyggingen.

Arkitektgruppen Drammen har samarbeidet både med byggherre Sparebanken Øst Eiendom og med totalentreprenør Strøm Gundersen tidligere, og har også regulert hele kvartalet. Prosjektet ligger mellom de nesten parallelle gatene Engene og Nedre Torggate, og med Erik Børresens gate som avslutning i Øst.

Nivåforskjeller
– De to gateløpene ligger med nesten en etasjes forskjell, samtidig som gaterommene skrår mot vest. Bøhmgården ligger på en sokkel, og har derfor helt andre etasjenivåer enn nybygget. Sammenkoblingen er løst ved at det er lagt inn et mellomstykke mellom nytt og gammelt, og en tosidig glassheis bidrar til trinnfri tilgang til alle plan, forklarer Bjørn Vidar Eriksen i Arkitektgruppen Drammen.

Drammensleire
EngeneKvartalet har 165 innvendige p-plasser. Terrengfallet gjør at det langs Engene er to parkeringsplan, mens det fra motsatt side er innkjøring og et p-plan. Grunnforholdene i Drammen er viden kjent, også ute i Europa. Prosjektering av grunnforholdene ble ivaretatt av Multiconsult som rådgiver på geoteknikk, og med NGI som tredje parts kontrollør.

– Etter mange års virksomhet visste vi veldig godt om kvikkleiren her i Drammen. Akkurat denne delen av Bragernes er spesielt utfordrende, sier Strøm Gundersens prosjektleder Cato Brunstad.

Skråstag og kalk
Langs byggegropa, i opptil 33 meters dybde, ble det slått ned en kasse med spuntnåler, som igjen er forankret til fjell for å hindre utgliding ved nålfoten. I tillegg er det brukt ni meter lange skråstag, som er forankret ned i minimum 9 meter friskt fjell med opptil 19 vaiere i to høyder. Etter noen døgn ble disse spent opp.

– Vi brukte kalkpeler med 80 cm diameter i hele gropa, ned til 25 meters dybde. Til sammen gikk det med 70.000 meter kalkpeler. Etter at trekkprøver var foretatt og fastheten kunne dokumenteres var vi i gang med gravearbeider for å kunne støpe bunnplaten, forklarer Brunstad.

Poretrykket måtte hele tiden overvåkes nøye. En senking av trykket kunne påvirke stabiliteten til andre bygg i området. Mot spuntveggen ble det etablert en 40 cm betongvegg og lagt dobbeltarmert bunnplate på 70 cm.

Tapt tid
– I utgangspunktet hadde vi rimelig god tid. Men selv til Drammen å være, var grunnarbeidet veldig komplisert – og tidkrevende. Forsinkelsen kostet oss tre måneder. Dermed måtte vi umiddelbart begynne å planlegge en raskere fremdrift. Først og fremst ved å forsere med ett lag til og en ekstra mobilkran for å montere prefaben.

To av gatene har relativt mye trafikk, så en utvidelse av riggplass var ikke umiddelbart enkelt. Eneste muligheten var å etablere enda en rigg ved å leie det ene gateløpet i øst, og å plassere mobilkranen der. Nå er det langt fra gitt at to lag blir 100 prosent mer effektivt, men dette grepet var det viktigste vi gjorde for å korte ned tiden på prefabmontasjen, sier Brunstad.

Sparebanken Øst Eiendom forvalter nå ca. 55.000 kvm, og har brukt Strøm Gundersen tidligere.

– Jo, vi har hatt et bra samarbeid med dem i flere prosjekter. Også der deres prosjektleder Cato Brunstad har vært med, det var jo en av grunnene til at vi valgte dem denne gangen også, sier adm. dir. Bjørn Ulimoen i Sparebanken Øst Eiendom. Totalentreprisen er samspillsmodell med et øvre tak, der Strøm Gundersen alene må ta tapet ved en eventuell overskridelse av den øvre grensen. Kontraktsverdien er på 170 millioner kroner eks. avgifter.

EngeneKvartalet har en egen energisentral, og grunnvarmen gjenvinnes via fire brønner som går ned et par hundre meter. Alle ventilasjonsaggregater har integrert varmepumpe. Det er lagt betydelige ressurser i isolasjon i vegger og tak, som har gitt gode testmålinger. Bygget tilfredsstiller energiklasse B.

Materialer og uttrykk
– Det var en utfordring med situasjonstilpasningen også når det gjaldt fasadeuttrykket. Her på Bragernes er det et uensartet fasadepreg, blant annet med flere ulike typer tegl. Det var ikke noe poeng i å kopiere noen av dem. Vi ville heller forsøke å gi EngeneKvartalet en helt annen egenart, med et strammere og mer moderne uttrykk, sier Torhild Aakvåg i Arkitektgruppen Drammen.

Kinesisk basalt
Det er valgt 3 cm tykk sort basaltstein fra Kina, som er levert i flere varianter. Den er levert prikket, flammet og polert, mens det i soklene ligger hamret granitt. I den tilbaketrukne toppetasjen er det brukt lysere platekledning. Mot de tre gateløpene ligger rytmiske vindusfelt over synlige, mantlede betongsøyler. Inntrukne luftebalkonger med rødt glass står som kontrast til den sorte granitten og de blanke søylene.

Avskrådde hjørner
Sentrumsplanen i Drammen har krav om forretningsarealer ut mot gateplan, her er CopyCat og treningskjeden EVO i ferd med å flytte inn. Det er to mindre ikke-utleide arealer som byggherren forventer vil bli leid ut forholdsvis raskt. Et annet krav er knyttet opp mot gatehjørner som skal ha en knekk på 45 grader av hensyn til siktlinjene på gateplan.

– Det løste vi ved å lage negative hjørner. Ved å trekke avslutningene inn kommer også selve volumoppbyggingen og materialiteten bedre frem, sier Eriksen.

Seriøse leietakere
– Så lenge man kan tilby en fornuftig leiepris, er det alltid et marked for moderne kontorbygg. Men som utbygger det også viktig å treffe store nok leietakere som kan flytte inn samtidig. Vi var så heldige å få inn både Rambøll og Ernst & Young som begge flyttet inn 1. desember. Vi flytter også inn her, slik at det i nybygget ikke lenger er ledige kontorarealer, sier Ulimoen. Rambøll tar i bruk halve plan 1 og hele plan 2 og 3. Ernst & Young flytter inn i hele plan 4. Hver av de to store leietakerne får sitt eget inngangsparti, i tillegg blir det også egen inngang til EVO i Nedre Torggate.

– Vi mener fellesarealene skal være attraktive og aktivt kunne bidra til å selge inn bygget for leietakerne. Fasadesteinen er vedlikeholdsfri og ikke så veldig fordyrende i forhold til tegl. Det som er kostnadsdrivende er utformingen av fasadene med alle detaljer i sprang og innhugg. På den annen side: det er jo fasaden, sammenkoblingen mot det gamle bygget og kantina som gjør at EngeneKvartalet skiller seg ut, påpeker Ulimoen.

– Sparebanken Øst Eiendom skal ha honnør for at de ønsker gode og vedlikeholdsfrie materialer når de bygger, og at verken de eller entreprenør går på akkord for å bygge billig. De er tvert i mot villig til å legge ekstra ressurser i fasader og teknisk gode løsninger, understreker arkitekt Torhild Aakvåg.

Tekst og foto: Trond Joelson