Alf Bjerckes vei 10

Fabritius fortsetter med å utvikle Brobekkveien 80 i Oslo. NCC har nettopp ferdigstilt det 17. prosjektet i rekken av et bygg med kontorer, lager og store næringsarealer.

Brobekkveien 80 (B80) er ikke én gateadresse, men en samlebetegnelse på et areal på 65.000 kvm. I sin tid dominerte det store trykkeriet til Fabritius hele tomta, og vi trenger ikke gå mange tiårene tilbake før hele området nærmest var jomfruelig mark med tanke på vesentlig annen næringsvirksomhet.

– Vi har utviklet eiendommen her i 20 år. Historisk var Fabritius Gruppen eid av en stiftelse. Høsten 2001 gikk Bjørn Rune Gjelsten inn på eiersiden. Selve eiendommen ble i 2006 solgt til Union Eiendomskapital, men Fabritius har inngått avtale med ny eier om fortsatt drift og utvikling av B80, forteller prosjektdirektør i Fabritius Eiendom, Kaare Gard Haugen.

Kritt Arkitekter har tegnet absolutt alt for Fabritius i Brobekkveien siden starten i 1989. Arkitektkontoret måtte ved oppstarten forholde seg til en delvis utarmet industribebyggelse, og legge ressurser inn i en bebyggelsesplan med høyere utnyttelsesgrad på volumer og høyder, som kunne bli en rettesnor for området. Reguleringsplanen med veger og rundkjøringer, definerte en helt ny bygningsstruktur for B80.

Lagermuligheter
Denne delen av Oslo er nå det nærmeste man kommer sentrum der det fremdeles kan tilbys kontorer med store lagermuligheter. Deler av området ligger ned mot jernbaneområdet på Alnabru, og det skrånende terrenget gir derfor langt flere muligheter enn begrensninger.

− Generelt ligger topografien slik til at det blir ni meters høydeforskjell fra øverste nivå ned til det nederste utgravde området. Da har vi muligheter til å legge inn lagre nede og kontorarealer over, sier Oddvar Johansen i Kritt Arkitekter.

Det er ikke bare Kritt Arkitekter som har vært en fast samarbeidspartner for Fabritius. De fleste av byggeoppdragene på B80 har NCC Construction hatt ansvaret for. Dette prosjektet, som har fått gateadressen Alf Bjerckes vei 10, startet NCC på i april 2010.

− Vegsystemet er nå gjort om. Tidligere gikk det en veg gjennom tomta som også huset en parkeringsplass. Det var grunnforhold med mye leire, og vi måtte ta ut ca. 30.000 kubikkmeter masse, etter å ha kalkstabilisert grunnen. Det er brukt stålkjernepeler ned til fjell på 15-25 meters dybde, forteller NCCs prosjektleder Sven Kjølseth.

Det 12.100 kvm store bygget følger kurvaturen i Alf Bjerckes vei, og består av et volum; en lagerdel og av en mer tydelig kontordel på tre etasjer over næringslokalene. Innkjøring til de 66 plassene i parkeringsetasjene skjer fra øst- og fra sørsiden. Lasteportene til lagrene ligger mot nord, og den største leietakeren, Malorama, har varelevering inn fra vest.

Ulike leietakere
Fra det utvendige parkeringsdekket ligger hovedinngangen til kontordelen av bygget. Malorama har tatt i bruk 3.000 kvm i første etasje til det som er Norges hittil største proffbutikk innen maling og gulvlegging. De har også tatt i bruk hele andre etasje til kontorer. Spedisjonsselskapet Greencarrier har flyttet inn i tredje etasje.

Fotophono, et av bransjens største innen audiovisuelle hjelpemidler og presentasjonsteknikker, har kontorer i fjerde etasje. Men firmaet har også en veletablert produksjonsavdeling for fotoprints og utsmykking. Denne avdelingen har tatt i bruk deler av underetasjen med egen inngang i nord.

Malorama var tidlig på plass som leietakere. Opprinnelig kunne Fabritius-Gruppen, som holder til i nabobygget, også tenke seg å disponere deler av bygget.

– Vi i Fabritius spekulerer ikke. Vi er forsiktige og vil gjerne ha

fulle bygg før vi starter opp. Dette er første gang vi satte i gang uten at absolutt alle leietakere var på plass, men da FotoPhono kom på banen og tok 3.100 kvm var bygget i prinsippet fullt utleid, sier Haugen.

Fleksibelt
Forsiktigheten ligger også til grunn for hver enkelt byggs utforming.

– Alle næringsbyggene til Fabritius er lagt opp svært fleksible allerede i ideskissene og i rammesøknadene. Man vet jo aldri hvem leietakerne blir eller hvor lenge de enkelte har et leieforhold. Der hvor det er rene lagerlokaler legges det også alltid opp til en mulighet for mesaninetasjer, sier arkitekt Johansen.

Brukertilpasning
Fra de første innledende skissene til bygget nå står ferdig, er forskjellene langt fra påfallende.

– Vår kontraktssum er på 103 millioner kroner eks. mva. Det vesentligste av oppgraderingene ligger i lokalene til FotoPhono. I deler av høylageret satte vi inn en mesanin, slik at de har sin produksjon på grunnplanet og kontorer og showrom i etasjen over. Deres produksjon krevde også en vesentlig oppgradering på det tekniske anlegget, ikke minst i et mer påkostet ventilasjonsanlegg med en betydelig større kapasitet, sier Kjølseth.

Etableringen av mesaninene utgjorde heller ikke det store utslaget når det gjelder ferdigstillelse og kontraktfestet overleveringsdato.

– Vi lå i forkant i og med at vi jobbet litt i den første sommerferien. Forseringen i tidligfasen ga oss en grei rytme, der også byggherren må nevnes som tok de nødvendige valgene og avgjørelsene på et tidlig tidspunkt. Med en forutsigbar fremdrift får innredningsfagene dermed tilstrekkelig tid til å gjøre seg ferdig. Det er avgjørende for alle parter, sier Kjølseth.

Brobekkområdet har en perfekt beliggenhet i forhold til tilfartsveger og innfartsårer. Også de etter hvert mange arbeidsplassene kan nyte godt av offentlig kommunikasjon i form av T-bane, buss og togstasjonen Alna.

NCC vet at de med overlevering av dette bygget fortsatt kan ha et godt samarbeid med Fabritius Eiendom.

– Vi satser mye på proffhandel innen bygg og anlegg. Flere av de store aktørene holder til her, nå er jo også Malorama på plass. Området selger godt, og vi kan maksimalt bygge fire bygg til. Nå jobber vi aktivt med bygg 18, og blir det leiekontrakt der setter vi i gang, avslutter Haugen.

Tekst og foto: Trond Joelson