Eiksmarka Senter og Eiksparken

Med en bebyggelse i én etasje, formet som en hestesko, var Eiksmarka senter et av Norges første kjøpesentre da det åpnet i 1953. Kun med mindre bygningsmessige endringer ble denne formen med 13 forretninger beholdt til det ble revet i begynnelsen av 2015.

Eiksmarka Bolig AS, der Hokholt-familien og Backe Prosjekt er største aksjonærer, er byggherre for de i alt 66 leilighetene, mens Eiksmarka Butikksenter AS er 100 prosent eid av den samme familien Hokholt. Philip Stephansen i Backe Prosjekt har vært prosjektleder for begge byggherre-konstellasjonene.

– Den utbyggingen som har vært forsøkt på tomta tidligere, har strandet. I arkitektkonkurransen vi arrangerte gikk Link Arkitektur ut som vinner høsten 2012. Grepet ble da bestemt og reguleringen gikk gjennom i 2013/14. Det ble en liten stopp underveis i planene, grunnet en klage til Fylkesmannen som til slutt ble avklart. Byggingen kom i gang i 2016, forteller Stephansen.

Prosjektet ligger langs Nils Leuchs vei, og har herfra både innkjøring til p-kjeller som går over to plan pluss en mesanin, og tre innganger til butikksenteret. Fire av de fem boligbyggene danner et tun mot nordvest, mens et torg og en torgtrapp er et inviterende element på gateplan i sørøst. På hele 2.500 kvadratmeter i underetasjen er KIWI og Mester Grønn på plass.

Tilsig og utgliding

– Utfordringen var grunnarbeidene. Det var gjort forundersøkelser, men de klarte ikke å fange opp den krevende fjellkvaliteten. Vi har brukt både rammespunt og rørspunt, men ved prøvetrekking satt ikke spunten skikkelig. Da måtte vi gjøre oppspenningssituasjonen på nytt, noe som er tidkrevende i en presset fremdriftssituasjon, sier anleggsleder Henrik Benneche-Lønne i totalentreprenør Backe Stor-Oslo.

Prosjektleder Jan Ulrik Madsen forteller at siden byggegropa var 11 meter dyp, var det utfordringer med enorme mengder med tilsig av vann, som måtte pumpes ut. Flere steder lå lagene med fjell ugunstig til. – Det var fare for utgliding, samtidig som vi hadde mye folk nede i byggegropa som skulle begynne med støpearbeider. Vi var derfor nødt til å fjellsikre med sprøytebetong, forteller Madsen.

Det store vanntrykket i kjelleren, innebar en risiko for oppdrift, og var dimensjonerende for fundamenteringen. Derfor har bunnplata cirka 400 punkter med oppdriftsforankring til fjell. I tillegg er det et etablert en energisentral for de 16 geobrønnene på tomta.

Søvn og stilletid

Det var ikke mye riggplass å boltre seg på. For å kunne ivareta sikkerheten ved leveranser av elementer, hulldekker og betong-biler, ga kommunen anledning til å lysregulere og delvis stenge Nils Leuchs vei.

– Vi har to barnehager og en skole som alle grenser til tomta. I nesten hele perioden hadde vi trafikkvakt i et kryss mellom åtte og halv ni hver morgen. Det forløp uten hendelser. Underveis fikk vi krav om fire timer stilletid. Både for at det skulle være ro i området og for at ungene i barnehagen skulle få sove. Etter møter med Folkehelsekontoret og en miljøoppfølgingsplan fikk vi ikke begynne støyende arbeider før kl. 08, samt at det skulle være stille mellom 11 og 14, sier Madsen, som samtidig legger til at dialogen med barnehagene og skolen har vært god.

Med et råbygg av prefabrikkerte betongelementer, stålsøyler og hulldekker er det søkt å oppnå entreprenørvennlig repetisjon og rasjonell byggeteknikk. Det gjelder i det minste for boligblokkenes del. Det kom godt med siden byggegropa og daglig pålagte stilletider, gjorde at prosjektet kom nesten tre måneder på etterskudd. Det måtte hentes inn.

– Det lå an til at vi måtte kjøpe inn tømrerarbeider på en blokk for å kunne drive parallelt. Men vi reviderte taktplanen og brukte interne ressurser på Lean. Da la vi opp til en stram taktplan, som vi kom i mål med, forklarer Benneche-Lønne.

Leilighetene varierer i størrelse fra 50 for en toroms til 130 kvadratmeter for en fireroms leilighet. De 66 leilighetene er fordelt på fire etasjer der den øverste er trukket tilbake. Det er ikke til å komme forbi at det i begynnelsen var en del naboprotester, som i første rekke gjaldt størrelse og høyder.

Underdeling fasader

For å minske noe av høydevirkningen, som tross alt ikke er mer enn fire etasjer, er bebyggelsen underdelt ved at næringsdelen har mørk tegl i sokkelen opp til underkant av vinduene i boligenes første etasje. Derfra tar et felt med stående panel over, før de to neste etasjenes lyse teglkledning igjen overtar.

– Jo, det har vært hektiske dager, innrømmer Madsen, som også nevner en vannledning som lå på skrå over tomta. den måtte legges om før spuntingen kunne sette i gang. – Det første halvåret i 2018 har det vært en stor produksjon, fra mars var det om lag 170 personer innom byggeplassen hver dag, med en månedlig omsetning på 30 millioner kroner. Vi hadde også et veldig godt samarbeid med byggherren, slår han fast.

– Vi har hatt et jevnt og godt salg av boliger hele veien. Den siste solgte vi for få uker siden, sier Stephansen. – Det er veldig hyggelig å høre at kjøperne er så godt fornøyd med kvaliteten og standarden vi har lagt i prosjektet.