Helsfyr Puls

Helsfyr i Oslo er fremdeles i veldig stor grad preget av gammel industri og næringsbygg i teglstein. Da BundeEiendom skulle utvikle en over 60 år gammel bensinstasjon til moderne kontorer, satset de heller på å ta pulsen på et nytt og sprekere Helsfyr.

– Da vi først skulle bygge noe her, hadde vi lyst til å gjøre det til et signalbygg på Helsfyr, nettopp for å løfte området inn i en ny tid. Helsfyr har nok blitt litt smittet av Bryn, som er et gammelt teglindustriområde, og det er mange konservative teglbygg her, forteller prosjektsjef i BundeEiendom, Arild Fornebo.

Bygget som nå står i Grenseveien 80, skiller seg ut fra omgivelsene, og de blanke aluminiumfasadene lyser opp nabolaget. Den oppdelte fasaden gir bygget et spennende ansikt utad mot veien og omverdenen.

– Ut ifra de prosjektene som kom inn, valgte vi det vi syntes var mest tiltalende, og det var det prosjektet som A-lab kom med. Og det har blitt en ganske spesiell fasade, som jeg synes det har vært morsomt å være med på å utvikle sammen med Franke Onsrud, sier Fornebo.

Franke Onsrud Blikkslageri har hatt en sentral rolle i å gjøre Helsfyr Puls til bygget det er i dag. Fasaden ut mot Grenseveien er påkostet, avansert og uten synlige innfestningsdetaljer. Fasadeplatene er i kompositt med et lag aluminium på begge sider av platene for å sikre stivhet og fasthet over tid.

Excellent

Bygget er BREEAM-sertifisert med karakter Excellent i designfasen, og prosjektet har blant annet benyttet seg av resirkulert aluminium i fasaden.

– Du får ikke mye gratis når du bygger på en liten og trang tomt som dette, og i og med at dette er et nybygg, måtte vi få tak i de klimamessig riktige materialene. Derfor har vi brukt resirkulert aluminium og lavkarbonbetong, og vi har passet på hele veien å ikke velge materialer som trekker ned poengsummen, forteller Fornebo.

Tomten har vært for trang til å grave energibrønner, men de delene av taket som ikke er dekket med overvann-fordrøyende sedum eller store, åpne takterrasser, har solcellepaneler som leverer grønn energi til bygget. Til tross for store vinduer, har Helsfyr Puls en målt U-verdi nede på 0,28, nesten på passivhusnivå.

Foruten noen prefabrikerte betongtrapper er prosjektet fullstendig plasstøpt. Unicon har levert betongen, og BundeBygg har selv utført betongarbeidene.

– Jeg ønsket egentlig å få mer prefab, men grunnen til at det har blitt sånn, er at man skulle få syv etasjer til den gesimshøyden det er regulert til. Det klarte vi akkurat hvis vi ikke hadde dragere i bygget. Og så er jo plasstøping av betong noe Bunde er flink til, understreker Fornebo.

Med den valgte løsningen med plasstøpte etasjeskiller i biaksiale hulldekker, ofte kalt bubbledeck eller cobiax, har Helsfyr Puls fått himlingshøyde på 270 centimeter med 28 centimeter tykke dekker. Bygget er designet for omtrent 500 mennesker i åpent landskap og omtrent halvparten av dette i cellekontorer.

Solid samspill

Prosjektet er utført som totalentreprise i en samspillsmodell mellom byggherre BundeEiendom og totalentreprenør BundeBygg.

– I nesten alle egenregiprosjekter, som er hva vi kaller prosjekter mellom BundeEiendom og BundeBygg, bruker vi samarbeidsentreprise. I en samarbeidsentreprise får vi beste tilgjengelige praksis på gjennomføring, og så deler byggherre og entreprenør det som er igjen i prosjektet 50/50. Du får det du betaler for, sier Fornebo.

Prosjektleder Anne Lise Schei i BundeBygg sier samarbeidsentrepriseformen har fungert veldig bra i Helsfyr Puls, og skryter av Bunde Eiendoms prosjektsjef, som hun beskriver som en stor ressurs i prosjektet.

Schei forteller at det til tider har vært et utfordrende prosjekt, men at de gjennom hele byggingen har brukt Lean-tankegangen for å få en effektiv og ryddig byggeplass, og at utfordringer som trafikkert vei, trang tomt og lave grenseverdier for rystelser, har blitt håndtert godt underveis.

– Vi endte opp med å sømbore rundt hele byggegropen, og det gikk veldig fint, forteller hun.

Omtrent 8.000 kubikkmeter stein og 3.500 kubikkmeter løsmasser er tatt ut av grunnen på tomten.

Prosjektlederen kan fortelle at å plasstøpe et helt kontorbygg gjennom vinteren 2017/2018 også var en utfordrende oppgave. På grunn av BREEAM-sertifikatet måtte de blant annet unngå diesel til oppvarming, og brukte heller naturgass og isolasjon for å konsentrere oppvarmingen om små områder av gangen.

Med mellom 70 og 90 mann i sving på det meste, har det vært en tidvis travel, men ryddig byggeplass, og Schei forteller at de har en H-verdi på null i prosjektet.

Fem rette

BundeEiendom solgte Helsfyr Puls til Oslo Areal parallelt med byggestart, og leverer det fullstendig utleid med Omsorgsbygg inne i hele bygget bortsett fra et 294 kvadratmeter stort handelsareal på bakkeplan.

– Kjøper var her nylig på befaring, og de skrøt veldig av bygget og løsningene, både ute og inne. Jeg tror de ble positivt overrasket, sier Arild Fornebo i Bunde Eiendom.

Leietaker Omsorgsbygg har vært tett involvert siden høsten 2016. Leiekontrakten for kjeller til femte etasje ble godkjent av kommunen først mai 2017, og Omsorgsbygg var raskt på plass for å sikre seg resterende sjette og syvende etasjer like etterpå.

– Jeg er veldig happy, sier Fornebo.

– Når vi går inn i en samarbeidsentreprise, har jeg fem punkter som jeg fremlegger i kontrakten med entreprenøren. Det ene er å utvikle et prosjekt som gir verdiskaping for byggherre og utbygger, og her har vi definitivt scoret. Det andre er å bygge et prosjekt å vise frem, og det synes jeg vi har truffet veldig bra på. Å få en fornøyd leietaker har vi også klart, og et bærekraftig samarbeid mellom partene har fungert veldig bra. På det siste punktet, null feil til rett tid, kan vi i slå fast at vi klarer rett tid, og i det minste blir det veldig få feil, avslutter Fornebo.