Krydderhagen Rosmarin

Rosmarin er det femte, siste og største byggetrinnet i AF Eiendom og Høegh Eiendom sin store boligutbygging på Haslevangen i Oslo, Krydderhagen. Byggestart var 1. august 2017, og totalentreprenør AF Bygg Oslo har overlevert boligene gjennom sensommeren, med siste overlevering i slutten av september i år. 143 leiligheter over totalt 1.400 kvadratmeter utgjør en solid avslutning på boligeventyret på Hasle.

Byggetrinnet består av fire blokker med tilkobling til felles kjeller for hele Krydderhagen. Det høyeste av byggene er ti etasjer høyt, et av dem er ni etasjer høyt, og de to siste har varierende etasjehøyde, med enten fire eller seks etasjer, alt ettersom hvor i bygget man befinner seg.

Byggene har kjeller og bæresystem i plasstøpt betong, med plattendekker i etasjeskillene.

Prosjektleder Glenn Stigen i AF Bygg Oslo sier til Byggeindustrien at man på Krydderhagen har hatt helt riktig byggetid for å gjennomføre prosjektet på en god måte.

– Vi har hatt god tid på den måten at vi har hatt riktig tid. Vi har hatt god dialog med byggherre her om hvilke hus vi skulle selge først, og har sett på helheten rundt når de første kundene skulle flytte inn. Vi har holdt igjen litt slik at det skulle være mest mulig ferdig for de første beboerne, forteller han.

Krydderhyllevare

Tre av fire blokker i Krydderhagen Rosmarin er kledd med teglstein, og ett av byggene har STO-pussfasade. Fasadeuttrykkene går også igjen i resten av Krydderhagen. Balkongene på prosjektet har rekkverk av stål og glass. Flere av leilighetene har takterrasser, og det er også to felles takterrasser på dette byggetrinnet. Det er innslag av sedum på enkelte av takene for å skape litt ekstra grøntarealer i prosjektet.

– Leiligheter er stort sett så like at vi får god repetisjonseffekt uansett om vi bygger dem her eller andre steder. Fordelen med å være på et slikt prosjekt med én byggherre i alle trinn, er at vi får utviklet forholdet til byggherre og til leverandørene våre, som vi har hatt med oss hele veien på Krydderhagen. Det er klart at det gjør prosessen bedre og smidigere, og vi kan ha mer fokus på produksjon, sier Stigen.

Prosjektlederen skryter av både byggherre, frontet av AF Eiendom, og underentreprenørene og leverandørene som har fulgt dem gjennom utbyggingen av Krydderhagen.

– Når vi kjenner hverandre gjennom alle ledd, blir det mye smidigere. Vi får bedre flyt gjennom prosjektet, og det skaper en bedre hverdag for alle in-volverte. Tilliten i prosjektet har vært kjempebra, og det har vært rom for å diskutere og rom for å finne løsninger. Det har vært en ordentlig suksessfaktor på alle felt i Krydderhagen, sier Stigen.

Hvert ledd i Krydderhagen er levert i henhold til skjema, og Stigen, som har jobbet i tre av fem trinn, forteller at man i hvert trinn har spisset seg litt på gjennomføringen sammenlignet med forrige trinn.

På god grunn

AF har bygget på Krydderhagen i mer enn fem år, og mens riggplassen var romslig da de satte i gang med første byggetrinn, har plassen blitt stadig mindre mot avslutningen av femte og siste trinn.

– Vi har hatt veldig god riggplass på den gamle Vinmonopol-tomten som vi har bygget på i Krydderhagen, men nå på slutten har vi vært presset opp i et hjørne opp mot Frydenberg skole og Frydenbergveien. Det har vært den tøffeste tomten på Krydderhagen rent riggmessig, men det har fortsatt vært en ryddig og fin plass, sier Stigen.

Prosjektet har prestert en sorteringsgrad på hele 98 prosent, langt over både formelle og interne krav i AF til sortering. Stigen mener fokuset på god sortering har bidratt til den ryddige byggeplassen.

– Dette er noe vi er veldig stolte av. Man må bare følge arbeiderne tett opp, så lar det seg gjøre. Det er ikke alltid det er økonomi i å fokusere på gjenvinning, men ryddighet gjenspeiles av god produksjon og god HMS, sier han.

På det meste har det vært 85 mann i sving på prosjektet. I løpet av litt over to år har det ikke vært en eneste skade med fravær.

Krydderhagen er bygget på en tomt med gode grunnforhold og direktefundamentert til fjell. På grunn av den nye T-banetunnelen til nye Løren stasjon, som går like under blokkene i Krydderhagen, har prosjektet vært nødt til å dokumentere at alle rystelseskrav er oppfylt, men prosjektlederen har ikke opplevd noen store utfordringer rundt dette.

– Tunnelen ligger dypt, så det har ikke vært snakk om noen store vansker, sier han.

Ros til Rosmarin

Krydderhagen-byggene er bygget til TEK10-standard, og er koblet på fjernvarme. I to av blokkene i Krydderhagen Rosmarin har AF også benyttet fjernvarmen til oppvarming i byggeperioden. Det er lagt inn flere kvaliteter i de nå ferdige og i stor grad utsolgte boligene.

Prosjektleder for byggherre Haslemann AS, Espen Friis Jørgensen i AF Eiendom, forteller at de har fått svært god tilbakemelding fra beboerne som har flyttet inn i Krydderhagen Rosmarin.

– Det har virkelig blitt bra her. Det ser bra ut, vi har store grøntarealer og fellesrom, og kjøperne trives her. Dette er et av de beste prosjektene vi har hatt, sier Jørgensen til Byggeindustrien.

Prosjektlederen forteller at Krydderhagen også har vært et økonomisk bra prosjekt for byggherreselskapet Haslemann, som er eid 50/50 av AF Gruppen og Høegh Eiendom. Dette til tross for at prosjektet har lagt inn ekstra byggetid for å fullføre prosjektet med minimalt med feil og mangler ved overlevering.

Jørgensen mener det uansett er en god investering å gi entreprenøren god tid til å fullføre jobben på en god måte.

– Det har fremdeles vært noen små feil her og der, men veldig mange leiligheter ble overlevert med null feil. Dette sparer oss for utrolig mye frustrasjon, tid og penger, og det er bra for omdømmet vårt. At vi ikke stresser byggingen er også bra for HMS, noe AF har veldig fokus på. Hvis man har for kort byggetid, kan jeg garantere at det går utover sikkerheten, understreker han.

– Lengre byggetid koster, men vi vinner det igjen på godt omdømme, fornøyde kunder og sikker byggeplass, summerer Jørgensen.