Tordenskiold Brygge

Tordenskiold Brygge ligger sørvendt med Bryggepromenaden og kaia i vest og Tordenskiolds gate i øst. Utformingen av det 4.800 kvadratmeter store prosjektet med 51 leiligheter er ved AART architects.

Prosjektet består av to nord-
sør-liggende fløyer som består av to næringsarealer på gateplan og 51 leiligheter. Fløyen langs kaia mot vest trapper fra sju etasjer ved Kråkerøybrua i nord ned til én etasje i sør, der den møter avtrappingen fra den østre fløyen av kvartalsutbyggingen. Fløyene danner et indre gårdsrom med inngangspartier for leilighetene, boder og sykkelparkeringsplasser.

Fasadene, også skråtaket i vest, er kledd med patinert zink, og har royalimpregnert treverk i gårdsrom og på balkongene.

Stor interesse

− Blant flere arkitektforslag valgte vi løsningen fra AART architects fordi det hadde en særegen utforming. Løsningen ga mange leiligheter med utsyn mot elva, flere av dem har terrasser på 50 til 60 kvadratmeter. Det er helt unikt her i Fredrikstad sentrum, forteller daglig leder i byggherreselskapet Tordenskiold Brygge AS, Cato Jansen. – Vi hadde flere tusen på liste, og solgte 50 prosent ved salgsstart. Per i dag er det kun 13 igjen som ikke er solgt.

De 51 leilighetene spenner fra 47 til den aller største på 282 kvadratmeter. Avtrappingen med skråtak fra Kråkerøybrua gir spennende boligvarianter, der fem av leilighetene utnytter takformen og går over to plan. Foruten balkonger og størstedelen av leiligheten nede, er det i andre etasje tv-stue, soveværelse, baderom og stor sørvestvendt terrasse. Til glede og nytte er det også etablert en felles takterrasse på 300 kvadratmeter.

De øverste leilighetene mot broen i nord, var tenkt opprinnelig prosjektert som gjennomgående. Men her ble leilighetene i andre, tredje og femte etasje delt i to.

Jansen forteller at han kjøpte tomta i 2011, som den gang inneholdt to bensinstasjoner. Prosessen for å få godkjenning i kommunen var svært tidkrevende.

– Fotavtrykket til bygget fyller hele tomta. Føringene fra kommunen i detaljreguleringen gikk på alt fra høyder, antall enheter og parkeringsdekning og at vi måtte ta hensyn til eventuell flom i Glomma, sier Jansen.

Krevende grunn

De krevende grunnforholdene langs kaia i Fredrikstad er totalentreprenør Brick godt kjent med fra mange tidligere prosjekter opp gjennom årene.

– Oppstarten med utgraving og sanering var 1. juli 2018. I stedet for å belaste bymiljøet ved å bruke lastebiler til uttransporten, ble de forurensede massene fraktet vekk på lektere som lå langs kaia, forteller avtroppende prosjektleder Kai Sæternes Borup i Brick.

− Vi slet også med grunnvanninnsig i byggegropa, supplerer Bricks påtroppende prosjektleder Christer Svendsen. – Hvis Glomma gikk en meter over normal vannstand måtte vi pumpe ut vannet. Vi etablerte et renseanlegg slik at alt vannet fra byggegropa ble renset før det havnet ut i Glomma, sier han.

Grunnvann og trøblete grunnforhold gjorde at man ikke ønsket å gå for langt ned i grunnen da parkeringsetasjen med 51 plasser skulle etableres.

− Den ligger kun en halv meter under bakken. Det medfører at leilighetene i første ligger i en høy første etasje, som gir begrenset innsyn, forklarer Jansen. Bygget står på friksjonspeler. I april 2019 startet betongarbeidene med parkeringsetasje i fiberarmert betong, og med prefabrikkerte betongelementer, stål og hulldekker i resten av bæresystemet.

Med i prosjektet er også en utbyggingsavtale mellom Tordenskiold Brygge AS og Fredrikstad kommune. Den omfatter elvepromenade, kaifront og kaiareal, all infrastruktur, inkludert overvannshåndtering og opparbeiding av fortauene i gateløpene på alle sider.

Ifølge rekkefølgebestemmelsen er det ni meter fra bygget og ut til ferdig kaifront som byggherre måtte opparbeide til en offentlig strandpromenade. – Vi støpte opp i bunnen med prefabrikkerte betongelementer som forskaling til kaifronten, som er forankret inn mot spunten i bygget. Fronten er lagvis bygget opp med granittblokker, forteller Svendsen.

– Opparbeiding av kaifronten går fra starten på tomta vår og opp til Kråkerøybrua, en lengde på cirka 80 meter. Vi har brukt 20 millioner på kaifront og offentlig infrastruktur som vi, når den er ferdig, skal avgi kostnadsfritt til kommunen. Det var en tung kostnad for prosjektet, medgir Jansen.

Omfattende endringer

Selv om utstyrsstandarden er forholdsvis høy ønsket svært mange av de 38 kjøperne både tilvalg og bygningsmessige endringer i leilighetene.

– Siden alt er prosjektert og koordinert i BIM, ble tilvalg, kundetilpasninger og ombygginger vesentlig lettere å håndtere. Med BIM klarte vi å styre alle tekniske føringer til boder, entre og bad, slik at stuer og soverom har i hovedsak takhøyde på 2,50 meter. Ved å justere sjaktene har vi oppnådd flere kvadratmeter ved å kunne optimalisere arealet, forklarer Svendsen.

– Brick var dyktige på å styre tilvalgsbiten, som ofte kunne være større bygningsmessige endringer som å flytte vegger og bad. Det var godt gjort, tatt i betraktning den veldig korte byggetiden vi har hatt, påpeker Jansen.

– Selv om prosessen med godkjenninger i kommunen var alt for lang, gikk byggingen – medregnet de omfattende arbeidene med kaifronten – utrolig raskt da vi først var i gang. 18 måneder er så kort tid, at Brick med sine ue-er og leverandører tok igjen prosjekter som hadde oppstart før oss, avslutter Jansen.