Per Krohgs vei 1

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien.

Per Krohgs vei 1 er bygd i en totalentreprise i samspill med byggherren Oslo Pensjonsforsikring. Prosjektet består av et kontorbygg og et lagerbygg som er koblet sammen. Bygget er det nye hovedkontoret til BMI, og skal brukes til å samlokalisere virksomhetens administrasjon og lager.

Etter rehabilitering er bygget på cirka 14.000 kvadratmeter, inkludert to underetasjer. Kontordelen er i tre etasjer og utgjør vel 3.300 kvadratmeter. De resterende kvadratene er lagerlokaler, inkludert et 27 meter høyt automatlager.

Prosjektleder Kristian Tenold i Betonmast sier at mesteparten av bygningsvolumene er beholdt, mens alle overflater rehabilitert. Utomhus er det lagt ny belegningsstein, og det er bygd nytt VA-anlegg og regnbed for overvannshåndtering.

– Alle overflater og fasader er i hovedsak fornyet, med blant annet nye sandwichvegger og sinusprofiler. Vinduene er gjenbrukt flere steder i lagerdelen, men i kontordelen er de hovedsakelig byttet ut med nye. Bygget er i tillegg etterisolert, og fremstår som nytt, sier han.

Redusert bruttoarealet

Tenold påpeker at de også har revet mye i lagerbygget.

– Vi har revet mange innvendige betongdekker for å skape større takhøyde. Årsaken er at BMI ønsket god plass til reoloppstillingen sin. Vi har også støpt et nytt dekke, og hele det innvendige lagergulvet er nytt. Det er lagt ny overflate, som er tilrettelagt dagens standard og truckbruk. Det er også satt inn nye porter og lastehus. Sprinkelsystemet og ventilasjonsanlegget er nytt, og det elektriske systemet i lagerdelen er byttet ut. I tillegg har vi bygd et nytt spesiallager på rundt 300 kvadratmeter, sier han.

Prosjektleder Paul Hotvedt i Vedal, som representerer byggherren, forteller imidlertid at de har revet mer enn de har bygget. De har blant annet revet et gammelt terminalbygg på rundt 1.200 kvadratmeter, og i alt redusert bruttoarealet fra 16.000 kvadratmeter til rundt 14.000.

– I kontordelen har vi malt og «freshet opp» overflatene. Vi har byttet ut kledningen på utsiden, men ellers beholdt fasaden. Mye av det tekniske i kontorbygget er også beholdt. Vi har satset på gjenbruk, og det har spart oss for avfall og materialkostnader, sier han og legger til:

– Vi har også beholdt ventilasjonsanlegget, men installert ny varmepumpe og elkjele. Ellers er veggene etterisolert og vi har lagt nytt sedumtak. Belysningen er også byttet ut.

Satset på gjenbruk

Hotvedt forteller at bygget i sin tid ble bygd for Staples, og at det siden 1984 er blitt bygd på i flere byggetrinn. Da Staples vokste seg ut av bygget, måtte byggherren ta et viktig valg: Skulle de rive og bygge nytt, eller rehabilitere.

– Vi lagde kalkyler for begge alternativene. De viste at det er lite penger å spare på å rehabilitere. Det enkleste er nok å bygge nytt, men i et bærekraftperspektiv mener vi det er viktigere enn noen gang å gjenbruke. Dette bygget var ikke oppbrukt, og da virker det meningsløst å destruere det, sier han. Hotvedt påpeker at de ved å bygge om eksisterende bygg har sluppet å produsere store mengder nye byggematerialer. Dermed blir energiforbruket mindre, og det blir mindre byggavfall.

– Vi ønsket å gjenbruke så mye som mulig, og var derfor gjennom en lang prosess med megler og ulike interessenter. Målet var å finne leietageren som var best mulig match for bygget. Det var BMI. De har tilpasset seg bygget, og gjennom hele prosessen har vi i fellesskap gjort vurderinger rundt hva som kan byttes ut, og hva som kan bli stående, sier han.

Hotvedt sier de blant annet har gjenbrukt betong i bæresystem og isolasjon i tak og vegger, og dermed spart 7,6 millioner tonn CO2-ekvivalenter. Gjenbruk av kraner og banesystemet har sikret en besparelse på vel 80 tonn stål.

Beholdt automatlager

Prosjektlederen forteller at BMI også ønsket å beholde det 27 meter høye og 2.357 kvadratmeter store automatlager i bygget. De har beholdt stålreolene, med 10.000 palleplasser og seks kraner i stedet for å rive alt og bygge nytt.

– Det er fra 1985 og er nå blitt totalrehabilitert. Det var leietageren selv som så potensialet og koordinerte arbeidet. Det er en stor fjær i hatten til dem, sier han.

Hotvedt mener at satsingen på gjenbruk ikke har gått på kompromiss med kvaliteten.

– Velger man gjenbruk, skal man ikke gjenbruke alt for enhver pris. Man må ta seg tid til gode analyser underveis. Det er altfor lett å bytte ut alt. Erfaringene fra prosjektet er at mye kan få fornyet og forlenget levetid bare du går den ekstra milen, sier han.

Bygget er sertifisert BREEAM BeSpoke for industribygg, som er en tilpasset versjon av sertifiseringskriteriene, hvor karakterskalaen er tilpasset prosjektet.

– Så vidt jeg vet, er dette det første lagerbygget i Norge som er BREEAM BeSpoke-sertifisert. Sånn sett er dette nybrottsarbeid, og vi håper mange flere kommer etter oss. sier han.

Leverer til avtalt tid og pris

Betonmast Romerike signerte avtalen med Oslo Pensjonsforsikring i april 2020, og startet arbeidene to måneder senere.

– Rivearbeidene startet først, og deretter har vi til enhver tid jobbet med ulike fag i ulike deler av bygget. Delmilepælen var da kontorbygget sto ferdig til sommeren i fjor, mens hovedmilepælen var ferdigstillelse i november, sier Tenold.

Han sier byggeprosessen har gått bra, men at koronasituasjonen ført til ulike utfordringer. Den førte blant annet til lang ventetid på enkelte komponenter, og at arbeidere måtte sitte i karantene.

– Det har vært noen tidkrevende utfordringer underveis, så det ble en hektisk innspurt. Likevel leverer vi til avtalt tid og budsjett, og det er vi fornøyde med, sier han.

Tenold legger til at de har hatt et godt samarbeid med under-entreprenører, byggherre og leietager.