Løren botaniske

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Løren botaniske er på mange måter en forlengelse av Gartnerkvartalet som sto ferdig med de samme aktørene for noen år siden. Den utbyggingen hadde samlet 537 leiligheter. Løren botaniske er også en stor utbygging, med 377 leiligheter fordelt på sju bygg. Fire av byggene er nå fullført, og allerede flyttet inn i. De siste blokkene er under full oppføring og den neste blir ferdig mot slutten av året. Hele utbyggingen skal være fullført til våren.

Blokkene er på sju og åtte etasjer, i tillegg til en underetasje. Leilighetene er 2-, 3-, 4- og 5-roms og noen av de største leilighetene har også en egen utleiedel. Størrelsen på leilighetene varierer fra 37 kvadratmeter til de største på 136 kvadratmeter.

Foruten de 377 leilighetene inneholder prosjektet også en barnehage med fire avdelinger, sentralt plassert på tomten, samt to næringslokaler. I det ene lokalet skal snart Baker Nordby åpne, mens det andre lokalet er ikke endelig bestemt hva skal inneholde. Dessuten er det lagt ned omfattende ressurser i utomhusområdet, både på bakkeplan og i store takhager.

Godt fornøyd

Veidekkes prosjektleder, Eirik Birkeland Nikolaisen, har bygget leiligheter for Veidekke gjennom de siste ti årene, og har dermed vært med på å realisere mange hundre leiligheter i området. Nå er han snart på oppløpssiden med Løren botaniske, et prosjekt han er svært fornøyd med, men som han også beskriver som krevende å bygge.

– Vi signerte totalentreprisen i februar 2020, altså like før koronapandemien slo inn over oss. Det påvirket selvsagt fremdriftsplanen og hvordan vi måtte arbeide. Prosjektet ble først noe utsatt med bakgrunn i den store usikkerheten som rådet i markedet på den tiden. Men salget tok seg raskt opp og det ble bestemt en relativt rask oppstart av prosjektet, med en noe kortere byggetid enn man opprinnelig hadde planlagt for. Dermed var det bare å kaste seg rundt og sette i gang arbeidene på byggeplassen, sier Nikolaisen.

Kontrakten har en verdi på cirka én milliard kroner, eksklusive merverdiavgift.

Jordan børstefabrikk

Tidligere huset tomten til Løren botaniske, Jordan børste- og malefabrikk, landets første tannbørstefabrikk. For å ta vare på historien er fabrikkens velkjente Jordan-relieff i teglstein bevart og inkorporert i Hus 1. I tillegg til at Børsteveien, som strekker seg langs kvartalet, har fått sitt navn etter inspirasjon fra denne kjente næringseiendommen, har man i samarbeid med Oslo kommune sørget for at alle de 377 nye boligene også vil få sine adresser med navnet Børsteveien.

– Det er gjort flere grep for å ta vare på Jordan-identiteten, noe jeg håper vi har lyktes med, sier Nikolaisen.

Høsten 2020

Veidekke tok til med rivningen av eksisterende bygg på tomten våren 2020, før et omfattende arbeid i grunnen tok til.

– Rivearbeidet ble utført i egenregi, der vi plukket ned fasaden på den gamle fabrikken bit for bit. Selve grunnarbeidet, som startet oktober 2020, var omfattende og til dels krevende. Vi møtte på litt vann i grunnen, som dels består av fast leire og fjell. Men dette løste seg bra, og bygget er fundamentert til fjell. Mest krevende i denne fasen var nok de store høydeforskjellene i grunnen, som var opptil ni meter. Dette krevde ekstra planlegging mellom kjeller og resten av byggene, og ikke minst i flere av overgangene, sier Nikolaisen.

Plasstøpt

Kjelleretasjen er plasstøpt, og består samlet av 152 parkeringsplasser, sykkelparkering og boder.

Råbygget er utført med plattendekker og stålbæring med påstøp samt plasstøpte vegger.

– Dette er en konstruksjonsmetode som vi kan, og som vi mener er den beste byggemetoden på denne typen prosjekter, sier Nikolaisen.

De har i stor grad utført betongarbeidene i egenregi. Det er også benyttet egne arbeidere i flere andre fag, som tømrerfaget, fasadearbeider samt utomhusarbeidene.

– I tillegg har vi hatt med oss en rekke dyktige underentreprenører, sier Nikolaisen. Han karakteriserer samarbeidet som veldig bra på byggeplassen, med en god tone mellom aktørene.

Det er Veidekke Bygg FO (Forretningsområde Oslo) som har stått for utbyggingen på vegne av Obos og Nordr (tidligere Veidekke Eiendom). De to byggherrene eier 50 prosent av prosjektet hver. De har også tidligere stått for utbyggingen av flere prosjekter i området. I denne utbyggingen er det Obos som har ivaretatt byggherrerollen i selve utbyggingen.

– Et flott prosjekt

Prosjektleder Karoline Forsnes Krogstad i Obos Nye Hjem sier hun er godt fornøyd med prosessen og byggene som står klare så langt. Frem til nå har de overlevert 228 boliger i det tre første av totalt fem borettslag.

– Jeg synes det er blitt et veldig flott prosjekt. Vi har samarbeidet godt med Veidekke og arkitektene i TAG, nå Sweco Architects. Vi er veldig godt fornøyde med prosjektet, og det er flott å se at leilighetene er i ferd med å bli innflyttet og blir et hjem for folk, sier Krogstad. Hun viser til at de har fått gode tilbakemeldinger fra beboerne som er flyttet inn.

– Løren er en del av Oslo som har vært gjennom en stor transformasjon, og vi ser beboerne trives godt i området, legger hun til.

Partnerne gjennom Obos, Nordr og Veidekke har tidligere fullført Gartnerløkka og Gartnerkvartalet like i nærheten.

– Nå har vi fullført utbyggingen gjennom Løren botaniske, og jeg synes spesielt de røde teglsteinsblokkene med de skråstilte karnappene er et flott tilskudd i området, sier Krogstad.

Så langt er 329 av 377 leiligheter solgt i prosjektet.

– Helt fra lanseringen av Løren botaniske, har prosjektet blitt veldig godt mottatt av Obos-medlemmene. Det er spesielt gledelig at så mange har fått mulighet til å kjøpe egen bolig her ved å benytte seg av boligkjøpsmodellene våre, Obos Bostart og Obos Deleie, ordninger som gjør det mulig for flere å kjøpe egen bolig. I overkant av 100 av salgene er med disse ordningene, påpeker hun.

Hun skryter av Veidekkes innsats i prosjektet.

– Jeg synes det har vært ekstra betryggende å ha en så erfaren entreprenør som Veidekke. Vi tar sikkerheten på største alvor, og vi ønsker å ta vare nabolaget, noe de har klart på en god måte. Sammen har vi blitt gode på bolig-utbygging, sier Krogstad.

To fasadetyper

Prosjektet, som er tegnet av TAG Arkitekter (nå Sweco Architects), inneholder bygg med to ulike fasadetyper. På tre av blokkene blir det benyttet en rødlig teglstein, mens det på de øvrige fire byggene benyttes termofuru.

– Foruten fasaden er byggene nokså like, legger Nikolaisen til.

Alle byggene har grønne tak, der de fleste har egne takterrasser og takhager med store felles-arealer, og god utsikt mot store deler av byen.

Krevende

– Det har på flere måter vært et krevde prosjekt. Vi ble tidlig påvirket av koronapandemien, kraftig prisvekst innen en rekke varegrupper, utfordringer med forsinkelser av ulike varer, men vi har kommet i mål på en god måte, sier han.

Mest krevende mener han har vært den trange byggeplassen i kombinasjon med byggetiden, med veier og tilstøtende bygg på alle kanter.

– Det var trangt om plassen, med én adkomstvei i et prosjekt med veldig høy samtidig aktivitet. På topp var vi rundt 200 personer på prosjektet samtidig, og vi hadde tre tårnkraner i drift på samme tid, legger Nikolaisen til.

De har ikke hatt skader med fravær i prosjektet.

– Det er vi selvsagt aller mest fornøyde med, sier han.

God kvalitet

Han påpeker at kvaliteten på prosjektet og leilighetene er god.

– Prosjektet er bygd med robuste materialer, med god kvalitet på fasader og utomhusarbeider. Det er ekstra takhøyde i leilighetene, noe som gir en god romfølelse. Baderomskabinene holder en god standard, og det er lagt opp til ulike tilvalg for kjøperne, noe mange også har benyttet seg av, legger prosjektlederen til.

Store ressurser i utomhus-arbeidene

Resten av leilighetene skal ferdigstilles til sommeren, sammen med ferdiggjøring av barnehagen, park og gatetun. Nettopp utomhusområdene er det lagt ned store ressurser i fra utbyggerens side.

Det opparbeides store tun mellom byggene, med parkanlegg, lekeområder samt et drivhus i hvert av de to tunene. Det er plantet både frukttrær, bærbusker og urter. På de grønne takene blir det felles takterrasser hvor grønnsaker kan dyrkes i plantekasser. Det er takhager på fem av de sju byggene, mens det er sedumtak på de to andre.

Det er også etablert et samdyrkelag i Løren botaniske, her kan man sammen med den profesjonelle aktøren U.Reist og sine egne naboer, så, dyrke og høste. Det er tilrettelagt for dyrking på alle takterrasser, samt i et område på hvert tun.

Løren botaniske samarbeider også med foreningen «La Humla Suse» for å sikre at utearealene blir tilrettelagt for humler og andre villbier.

Breeam

Prosjektet er klassifisert som Breeam Good.

– Dette er noe som er hensyntatt gjennom hele prosjektet på ulike måter, sier Nikolaisen.

Oppvarming av leilighetene skjer med radiatorer via fjernvarme i kombinasjon med panelovner i enkelte soverom.

Det er også lagt opp til 1.000 parkeringsplasser for sykkel i prosjektet, samt at det er tilgang på ladeskap.

Det etableres også et hobbyrom hvor det tilrettelegges for hundevask, sykkelvask- og reparasjon, samt smørebod for skientusiasten.

– Den mest hektiske byggefasen er nå unnagjort, og selv om det fortsatt gjenstår nokså store arbeider har vi god kontroll og ligger i rute frem mot komplett ferdigstilling, sier Nikolaisen.