Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien
Fakta
Sted: Oslo
Prosjekttype: Rehabilitering næringsbygg
Bruttoareal: Cirka 17.000 kvadratmeter
Byggherre: Norsk Hydros Pensjonskasse
Entrepriseform: Samarbeidsavtale
Entreprenør: AS Realbygg
Prosjektledelse og teknisk byggeledelse:
AJL part of Rejlers
ARK: Element Arkitekter AS
IARK: Khronark og PIL Interiørarkitektur
og Design
LARK:
Bjørbekk & Lindheim
Rådgivere:
RIE, RIBfy: Norconsult l RIV, ITB: AJL part of Rejlers l RIB:
Aas-Jakobsen l RIBr: Sweco l
Rådgiver betong: BETONGstudio
Underentreprenører og leverandører:
Betong: Con-Form l Stålkonstruksjoner: Rosmek l Mur og flis:
Moderne Bad og Flis l Tømrer: Indian Bygg l Himlinger: Oslo
Bygginnredning l Gulv: Norsk Epoxy l Gulvbelegg og tepper:
Byggbelegg Elvestad l Parkett, tregulv: Woodcare l Porter: Assa
Abloy l Spesialdører og vinduer: Snekkermester Per Bjerke l Fast
inventar og veggkledning: Hoff Snekkerverksted l Bygginnredning: Jøndal
og Hoff, LUN Furniture l Glass: Altiglass l Dører: Daloc l
Rustfrie ståldører: Pyrotec Dør l Solavskjerming: Kvadrat l Lås
og beslag: Certego l Taktekking: Tecta Tak l Blikkenslager:
Skiptvedt Blikk l Metallarbeid rustfritt: Simensen Rustfri, Elverhøy
Aluminium og Glass l Glassvegger: Modulvegger l Branntetting:
Byggimpuls l Fuging: Mr. Fug l Maler: Malermester Jensen og
Bjørgen, Oslo Overflateteknikk l Rørlegger: Oslo-Akershus
Rørleggerbedrift l Ventilasjon: Haaland Klima l Elektro: Bravida l
Automatikk: Nordomatic l IKT: Nettverkspesialisten l Alarm: Avarn
Security l Gardiner: Notto Tekstil l Naturstein: Naturstein
Montering l Røykluker og branngardiner: BVS l Betongdekke på
forplass og i resepsjon/lobby: Stenseth & RS Entreprenør
Høyblokken og Hydroparken i Bygdøy Alle 2
sto ferdig i 1960 og har hele tiden vært eid av Norsk Hydros Pensjonskasse.
– Dette har vært et signalbygg i Oslo i 65
år. Norsk Hydro flyttet ut for 25 år siden og siden har vi leid det ut
kommersielt. Nå er det BDO som har flyttet inn i høyblokken, og det er vi
veldig glade for. Sammen med Norad som leietaker i den tilstøtende lavblokken,
har vi en veldig fin sammensetning av leietagere, sier daglig leder Ole Petter
Gjerde i Norsk Hydros Pensjonskasse.
Leieavtalen med BDO ble inngått for litt
over to år siden, like etter at de to tidligere leietagerne bestemte seg for å
flytte ut.
– Det at lokalene i høyblokken ble tømt,
samtidig som vi fikk en ny leietager, utløste en unik mulighet til å gi hele
bygget et løft. Det er gjort mindre rehabiliteringer tidligere, men ingenting
som dette. Vi har gitt bygget en skikkelig «makeover» fra topp til bunn, sier
han.
– Dette er ikke lenger bare et gammelt
bygg, som bærer preg av å ha huset mange leietagere i 65 år. Nå er det et
attraktivt flerbruksbygg, med de mest moderne løsningene innen både innredning
og teknikk. Det er renovert i et 30-årsperspektiv, legger Gjerde til.
Strenge krav
Revisjons- og rådgivningsselskapet BDO
flyttet inn i starten av november, og skal de neste ti årene leie de 11 øverste
etasjene i Høyblokken. De to etasjene nedenfor huser kontorfellesskapet BA2
Centre, og leies ut på korttidskontrakter. BDO har opsjon til å tre inn i
arealene på kort varsel.
Første etasje rommer store fellesarealer
med blant annet resepsjon, sitteområder, auditorium, møterom, restaurant og
kaffebar. I underetasjen er det treningssenter, med tilhørende garderober, og i
toppetasjen er det vinbar, med panoramautsikt over byen.
BDO har vært svært involvert i
rehabiliteringen, og stilt høye krav i sin kravspesifikasjon.
– Det er krevende å tilfredsstille en så
omfattende kravspesifikasjon, men bygget må opp til en slik standard hvis vi
skal klare å leie ut til betalingssterke leietakere. Det er for å sikre
inntektssiden i et 30-årsperspektiv at vi har gjort dette, sier Gjerde.
BREEAM In-Use
Han forteller at de blant annet har hatt
som mål å BREEAM In-Use sertifisere bygget, med karakteren «Very Good».
– Det får man jo ikke til uten å bruke
kløktige fagfolk og designe alt riktig. Leietagerne spiller også på lag for at
vi kan få det til, sier han.
Prosjektleder Thor Andresen i AJL AS, som
har gjennomført prosjektet i en samarbeidsentreprise med blant andre AS
Realbygg, sier den nye leietageren skal berømmes for en god og ambisiøs
kravspesifikasjon.
– Vi har vært involvert i mange
prosjekter, men aldri opplevd så høye krav. Alt er «top of the line». Det
stilles blant annet høye lyd- og ventilasjonskrav, miljøtekniske krav og
generelle tekniske krav. I tillegg er det satt høye krav til alt fra smartsystemer
til innredning, sier han.
Byttet ut 1.400 vinduer
Prosjektleder Jarle Homb i AS Realbygg,
som har stått for selve byggearbeidene, sier de startet opp rehabiliteringen
sommeren 2022.
– Vi har strippet bygget innvendig, og
bygd det opp igjen. Ytterveggene er også oppgradert, og isolert i samarbeid med
Norconsult. Vi har ikke endret fasaden, men slipt og gått over vinduene.
Samtidig har vi skiftet ut alle glassene fra tolags- til trelagsvinduer. Det er
over 1.400 glass, sier Homb.
– De høye kravene til ventilasjon førte
også til at vi måtte utvide kapasiteten og bygge tre nye aggregater på toppen
av bygget. I den forbindelse måtte vi skjære ut dekket i overkant, for å få
plass til nye kanal- og rørkryssinger, legger Andresen til.
Homb forteller at de fra starten av
prosjektet også har hatt en klar intensjon om ombruk av mest mulig materialer,
og trekker blant annet fram følgende punkter:
Gjennom prosjektet er flere
stålkonstruksjoner ombrukt, blant annet i interntrappene.
Eksisterende dører er blitt bearbeidet og
ombrukt.
Kjølebaflene som måtte byttes for å oppnå
leietakers krav til himlingshøyde er blitt ombrukt internt på et nærliggende
prosjekt.
Stort fokus på avfallsreduksjon og
sortering, med 95,4 prosent sorteringsgrad.
Fjernet tidligere elsjakt, for å åpne ny
gjennomgang i kjernen i bygget. Pipen til tidligere fyr er revet og benyttet
til ny elsjakt fra u2 til 15. etasje.
Bygd selvbærende gulv
– Høyblokka er cirka 17.000 kvadratmeter,
så det er et omfattende prosjekt. Vi har jobbet suksessivt med alle etasjene.
Andre og tredje etasje ble gjort klare først, og deretter har vi fullført BDOs
lokaler. Den største milepælen i prosjektet var da BDO kunne gå i gang med egne
innredningsarbeider nå i oktober, sier han.
Det første delprosjektet som ble
ferdigstilt var imidlertid trimanlegget i underetasjen.
– Det var omfattende arbeid. Grunnen hadde
sunket, så det var opptil 45 centimeter med luft under gulv på grunn i U2. Vi
har derfor bygd et nytt selvbærende gulv pelet til fjell, sier Homb.
Gjerde legger til at de generelt har
funnet en del overraskelser under arbeidene.
– Det er resultat av at det er et 65 år
gammelt bygg, som er blitt rehabilitert litt sporadisk. I tillegg til
overraskelsen under gulvet i kjelleren har vi blant annet funnet en del asbest
og isolasjon og brannsikring med farlige materialer. Alt det er nå fjernet,
sier han.
Samarbeidsprosjekt
Tross overraskelser underveis, påpeker
Homb og Andresen at byggeprosessen har gått bra, og at de fullfører til avtalt
tid og pris.
– Vi har utført prosjektet i en
samarbeidsentreprise. Både prosjektledelsen, rådgiverne og underentreprenørene
har jobbet sammen på ulike prosjekter over mange år, og samarbeidet glir veldig
godt. Vi jobber sammen som et team, og har hver vår kontrakt med byggherren,
sier Andresen.
Gjerde skryter også av den gode dialogen
de som gårdeier har hatt med entreprenørene gjennom hele
rehabiliteringsprosjektet.
– Et smykke
Høyblokken og Hydroparken ble i sin tid
tegnet av den kjente arkitekten Erling Viksjø, som også står bak bygg som
Høyblokken i Regjeringskvartalet og Bergen Rådhus. Han engasjerte Carl Nesjar
som kunstnerisk rådgiver, som igjen fikk de kjente kunstnerne Jakob Weidemann
og Odd Tandberg til å utsmykke bygget og parken.
I
rehabiliteringsprosjektet er det Element Arkitekter som har vært engasjert som
hovedarkitekt. Daglig leder Cathrine Vigander forteller at de har vært
ansvarlig prosjekterende for arkitektur og ansvarlig søker for bygningsmassen.
De har hatt ansvaret for det overordnede konseptet, både i kontoretasjene og
fellesarealene.
BDO har engasjert interiørarkitektene
Khronark til kontoretasjene og byggherren har engasjert PIL interiørarkitektur
og Design til kantinen, mens Element Arkitekter har vært ansvarlig for design
av øvrige fellesarealer. De har også hatt ansvaret for koordinering av
landskapsarkitektarbeidene.
Vigander forteller at det har vært viktig
å ivareta Erling Viksjøs visjon for bygget, men samtidig modernisere det for å
ivareta krav til dagens arbeidsplasser og fremtidige behov.
– Dette er et smykke som skal bevares. Det
har vært det viktigste både for Norsk Hydros Pensjonskasse og for oss. Vi skal
ikke bare være nostalgiske og tilbakeføre alt slik det var opprinnelig, men
finne en balanse og få fram de gode kvalitetene, sier hun.
– De viktigste grepene vi har gjort er å
åpne opp lokalene både i kontoretasjene og i fellesetasjene for å sanke dagslys
og skape mer utsyn. Når du kom inn i lobbyen tidligere, var det relativt lukket
og det var ikke mulig å se den nydelige parken mot sydvest. Nå har vi åpnet opp
hele resepsjonsområdet, slik at du kan se fra den ene enden av bygget til den
andre, legger Vigander til.
Bredere korridorer
Hun beskriver at de har lagt vekt på å
framheve kunstverket til Odd Tandberg i «lysgården» og de to kunstverkene til
Jakob Weidemann i lobbyen.
– Disse har vi framhevet med kunstig belysning. I lobbyen har vi også
redusert antall lysarmaturer som var i himlingen tidligere, og erstattet med en
større lysflåte. Den bidrar til at lobbyområdet og kunsten blir til et lysende
smykke på kveldstid, forteller Vigander.
Videre oppover i etasjene er det lagt vekt
på å åpne opp i kontorlokalene, både på tvers og på langs, slik at utsikten og
daglyset blir fremhevet.
– Da du gikk inn i kontoretasjene
tidligere, gjorde de smale korridorene at utsikten og opplevelsen av å være i
høyden uteble. Nå er korridorene gjort mye bredere, og himlingene er løftet.
Korridorene er omgjort til en funksjonssone og et sted å oppholde seg. Å slippe
inn mer dagslys har vært viktig. Dagslys er helsebringende, og mye av verdien
av å være i en høyblokk er å kunne se ut, sier hun.