Grorud Bydelshus

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Bygget som samlet er på nær 10.500 kvadratmeter representerer en kjærkommen utbygging for flere ulike tjenester i regi av Grorud bydel, samt at flere private tjenestetilbud også finner plass i lokalene i Kakkelovnskroken 3.

Det nye bygget skiller seg ut i området med sin form og fasade, og vil på flere måter også danne startskuddet for en større transformasjon av arealene rundt det nye bydelshuset.

Byggherre og eier er Lerka Utvikling AS som eies 80 prosent av Lerka Eiendom AS og 20 prosent av Tom Egil Roll-Olsen gjennom KBU Holding AS.

– Det jobbes med en fornying av hele området hvor eldre næringsbygg etter hvert skal omdannes til nye boliger og næringstilbud, og vi synes Grorud Bydelshus er en god start for en slik transformasjon, og er godt fornøyde med resultatet som nå er i ferd med å bli ferdigstilt, sier daglig leder Tom Egil Roll-Olsen i Lerka Utvikling. Han har vært med hele veien fra planlegging og nå frem til ferdigstilling.

Bydelen skal ta i bruk de nye lokalene rett over nyttår.

– Bygget er nå i ferd med å bli overlevert oss i Lerka og dermed kan de ulike leietakerne snart starte innflyttingsarbeidet, legger Roll-Olsen til.

Flere tjenester

Det nye bydelshuset skal samlokalisere en rekke av bydelens ulike tjenester som i dag er spredt på flere lokasjoner. I bygget har man blant annet fått plass til tjenester som bydelsadministrasjon, NAV, helsestasjon, psykisk helse, barnevern/forebyggende enhet og hjemmetjenesten. I bygget er det også private tjenestetilbud innen tannlege samt lege.

Totalentreprise

Olsen sier denne utbyggingen på mange måter er et typisk Lerka-prosjekt.

– Dette er det andre bydelshuset vi bygger for Oslo kommune, sier han.

Men prosjektet var før Lerka kom inn planlagt som et logistikkbygg.

– Opprinnelig var det en rammetillatelse på tomten for et logistikkbygg, men for omgivelsene ble løsningen som nå er valgt mye bedre. Nå har området fått et kult bydelshus, mener Roll-Olsen.

Lerka kjøpte tomten våren 2022. Dette kom i stand etter en konkurranse arrangert av Malling på vegne av bydelen.

– Vi mente denne tomten skulle egne seg bra for et bygg av denne typen, og gikk av med seieren med vår løsning. Etter en vurdering der vi først planla utbyggingen gjennom en samspillsentreprise, valgte vi å bygge ut prosjektet i en totalentreprise, og fikk med oss STØ Entreprenør høsten 2022, mens kontrakt formelt ble signert i januar 2023. I denne mellomfasen optimaliserte vi prosjektet sammen med bydelen som leietager. STØ leverte best på både pris og kvalitet, påpeker Roll-Olsen.

Lerka fikk tidlig også med seg Sweco Architects (tidligere Arcasa), som har vært med i utbyggingen gjennom hele prosjektet.

Stort bygg

Bygget som er realisert er i tre etasjer, inkludert en delvis under-etasje. Nå man ser på tomtearealet utbygger hadde tilgjengelig, vil nok mange bli overrasket over at man fikk på plass et bygg med et såpass stort fotavtrykk her. Bygget er hele 122 meter langt.

– Tomten er godt utnyttet, og vi har riksvei 4 på den ene langsiden og T-banelinjen på den andre, så det har vært mange hensyn å ivareta under utbyggingen, sier Roll-Olsen.

Prosjektleder Lars A. Åmellem i STØ Entreprenør kan underskrive på at det har vært en krevende plassering for å føre opp et så stort bygg.

– Vi har hatt naboer tett på ved aller sider av denne utbyggingen. I tillegg til Statens vegvesen med rv4 og Sporveien på T-banen har vi hatt næringsbygg og boliger rundt oss også. Samtidig har vi kun hatt en innkjørsel til byggeplassen, via en undergang under T-banelinjen. Mest komplisert har likevel nærheten til T-banen og riksveien vært, men vi har hatt meget godt samarbeid med disse offentlige etaene underveis. Så med god planlegging, en solid plan for logistikken og et godt samarbeid mellom byggherre og entreprenør, har dette gått veldig fint, og vi kom i land på en god måte, og til avtalt tid. Og nettopp byggetiden på 22 måneder har i seg selv også vært utfordrende, sier Åmellem.

For å komme i mål har de benyttet seg av en rekke underentreprenører, og de fleste av disse har STØ god kjennskap til fra tidligere.

– Med et såpass krevende prosjekt og stram byggetid valgte vi å prioritere tidligere samarbeidspartnere, og det har vært en veldig god stemning og fin flyt på byggeplassen underveis. Gjensidig tillit og løsningsorienterte prosesser har bidratt til et veldig godt samarbeid med oppdragsgiver og leverandører og er nøkkelen til at prosjektet har kommet i havn på den korte tiden, legger Åmellem til.

Også byggherre Roll-Olsen skryter av både prosessen og det ferdige prosjektet.

– Aller parter har jobbet tett sammen hele veien, med full åpenhet og gjensidig tillit, og resultatet er blitt meget bra, mener Roll-Olsen.

Spuntet og pelet

Tomten var tidligere en parkeringsplass, men som de senere årene hadde grodd igjen.

– Vi startet arbeidet med å senke en undergang under T-banelinjen, som var eneste adkomst til tomten i byggeperioden og er veien inn til det ferdige prosjektet i dag. Hele tomten er både spuntet og pelet, et arbeid som måtte gjøres møysommelig med tanke på omgivelse tett på oss. Det er rundt 20 meter ned til fjell, sier Åmellem.

Bygget er plassert på en tomt som skråner noe i terrenget, og deler av bygget har dermed en kjelleretasje, hvor det er etablert 34 parkeringsplasser som er utleid til brukerne av bygget, samt en sykkelparkering.

– Besøkende kan benytte de gode kollektivmulighetene i området. Bygget ligger tett inntil Rødtvet T-banestasjon med gode kollektivmuligheter. Det legges også til rette for bruk av sykkel. I nordenden av bygget er det bygget en rundkjøring hvor besøkende kan slippes av om man blir kjørt til bygget, sier Roll-Olsen.

Kjellerdelen har en vanntett betongplate, og hele kjelleretasjen med yttervegger er plasstøpt. Råbygget er i stål og betongelementer. Fasaden er satt opp med plassbygde utenpåhengte glass- og alu-fasader fra Schüco. Fargen har en nyanse av bronse, og er gitt navnet Havanna.

– På fasaden er det også satt opp en rekke finner av cortenstål, der knekkpunktene i finnene på fasaden danner en bølge, sier Roll-Olsen.

– Dette var en utfordring for oss som har satt opp bygget, noe for øvrig også råbygget og bæresystemet var med mange retningsforandringer og flere hovedaksesystemer, legger Åmellem til.

Taket har en såkalt blågrønn løsning, med innebygd vannfordrøyning. Det er sedum på deler av taket, og det er også montert en rekke solceller her. I tillegg er det bygget en relativt stor takterrasse for de ansatte.

Variert innhold

Bygget er i stor grad designet som et glassbygg som skal gi gode lys- og solforhold for byggets leietakere. Bydelshuset har totalt tre inngangspartier, og det er innbyggertorget som vil være det første man møter som besøkende.

Bygget der delt opp med adskilte soner for ansatte og besøkende.

– Her har man valgt en relativt stor grad av sikkerhet for de ulike sonene i bygget. Halve første etasje er tilgjengelig for besøkende. Den andre halvparten og underetasjen er tilgjengelig etter at du er kommet gjennom en sluse. Andre og tredje er etasje for ansatte. Det er også kontor, og tannhelsetjeneste i andre etasje, sier Roll-Olsen.

Bygget er utformet for å kunne tilpasses ulike arbeidsoppgaver og tjenester. Noen skal jobbe oppsøkende og synlig, mens andre trenger mer arbeidsro. Det er også bygget ulike arealer for møtevirksomhet og samhandling på tvers. I kjelleretasjen er det et eksternt møtesenter.

Breeam

Bygget er sertifisert som BREEAM Very Good, etter 6.0-standarden, og fyller kravene for energiklasse A. Bygget er tilkoblet fjernvarme, men man har også geobrønner og bruker dermed fjernvarme bare til å ta toppene i energiforbruket.