Fredrik Selmers vei 4

De ansatte i Skattedirektoratet flyttet midlertidig ut av energikrevende, noe mørke og lite effektive arealer på Helsfyr for vel to år siden. Nå kan de snart flytte inn igjen i Norges mest miljøvennlige og største rehabili-
teringsprosjekt – et kontorbygg med passivhusstandard i energiklasse A og med BREEAM Very Good-attest.

De fem Entra-eide lamellblokkene i Fredrik Selmers vei 4 vil etter ombygging og en altomfattende rehabilitering fremstå som helt nye. Med topp moderne arbeids- og fellesarealer, nye tekniske anlegg og med et nytt, arkitektonisk uttrykk, vil blokkene markere et grenseskille på hva som er mulig å oppnå med en bygningsmasse fra 1982.

– De fem blokkene, som henger sammen med heis- og trappetårn, var avansert for sin tid og med mange spennende løsninger. Men det var små cellekontorer og med dype arealer mellom blokkene. Bredden på blokkene var kun ni meter, det ga relativt små enheter i hver etasje, og med mange trapper for å kunne bevege seg mellom arealene, forteller Jan Knoop i LPO Arkitekter.

Samtidig som Skatteetaten ønsket seg mer effektive og tidsriktige arealer, ville Entra Eiendom følge opp sin egen målsetting om å bli bransjens ledende på miljø gjennom å utvikle, leie ut og drifte attraktive og miljøledende lokaler. Verktøyet på veien er målrettede miljøinvesteringer – ikke minst i eksisterende bygningsmasse.

Foruten LPO Arkitekter har Entra Eiendom med seg Insenti (tidl. Optimo) på prosjekt- og byggeledelse, og AF Byggfornyelse som totalentreprenør både på rive- og fasadearbeidene. Insenti har i utviklings- og konkurransefasen vært byggherre Entras rådgiver, men har også hatt den byggherrestyrte innredningsentreprisen i byggefasen. Caverion har hatt den totaltekniske entreprisen.

Hovedgrepet
– For å få det moderne og energieffektive bygget som Entra ønsket seg, ble det valgt å komprimere bygget, korte ned fasadene og løfte dem ut mellom lamellene. Ved å legge nye dekker mellom lamellene, ble dagslyskravet fremdeles ivaretatt. Da fikk vi 4.000 nye kvadratmeter arealer, mens arealet på fasadene ble redusert med 5.900 kvm, noe som var viktig i energiregnskapet. Det ble jobbet tett med energirådgiver som beregnet den optimale dybden av arealer og isolasjon i veggene, med tanke på energikrav og dagslysbehov, sier Knoop.

I starten var det ikke tatt noen endelig beslutning om omfanget av riving, men etter helhetsvurderinger gikk aktørene inn for å strippe alt ned til bærekonstruksjonene. Innvendig sanering og hulltaking for nye føringer, og riving av den gamle aluminium- og teglfasaden ble utført av AF Decom. Et krevende arbeid i de sju til elleve etasjers høye blokkene.

Stadig høyere energimål
– Miljøambisjonene i prosjektet var høye, men ikke veldig konkrete. Da vi så at prosjektet med dette fasadegrepet hadde vesentlig større potensial, gikk målsettingen fra et energimerke B-bygg, til et energimerke A-bygg, og til slutt til passivhus med BREEAM-sertifisering, sier prosjektleder Jan Thorbjørnsrud i Insenti. Fredrik Selmers vei 4 er også det første rehabiliteringsprosjektet i forbildeprogrammet FutureBuilt.

Sårbart
Da Skatteetaten tegnet ny leiekontrakt i mai 2010, var det med én viktig forutsetning som skulle prege kompleksiteten i prosjektet. Skatteetatens datahall lå i kjelleren, delvis også utenfor bygningskroppen. Den kunne ikke flyttes, den skulle være i døgnkontinuerlig drift – helt uten nedetid.

– Datahallen var ekstremt sårbar for ytre påvirkning, som rystelser, vanninntrenging, trykkfall og støv. Deler av planet over kjeller ble forsterket med stempling. Rystelses-kravene var høye, og vi måtte ha en møteromserie hver 14. dag for å få forhåndsgodkjent prosedyrer som eventuelt kunne være utslagsgivende for datahallen. Ingen hadde noe erfaringsgrunnlag med noe liknende fra før, forteller Torjus Ulsaker. Han var fram til nyttår anleggsleder, men er nå AF Byggfornyelses prosjektleder for rehabiliteringen på Helsfyr.

Fasadeelementer
I stedet for å bygge tak-over-tak, som ble utelatt pga. utfordringer med høyden på opptil 35 - 40 meter, valgte man en løsning som ga langt bedre kontroll på tett bygg, fukt og nøyaktighet. Prefabrikkerte fasadeelementer fra Trebyggeriet i Evje ble heist på plass og montert på yttersiden av betongelementene. Enkelte av elementene spente over tre etasjer og var 12 meter høye og 2,5 meter brede. – Denne fasadeløsningen var et lykkelig valg som gjorde at vi kom i mål tidsmessig med tett bygg, bekrefter Thorbjørnsrud.

– Bygningen hadde ganske lave etasjehøyder. Vi foreslo tidlig at det burde være enkelte områder med dobbelthøye arealer. Det eksisterende bæresystemet hadde begrensninger på nyttelast, men vi hadde 4 - 5.000 kvm arealer som skulle plasseres. Disse plasserte vi på hver side av trappa, men for hver etasje annen hver gang mot henholdsvis øst og vest. I mellomarealene mellom blokkene er det nå nesten seks meter under himlingen, det gir en arkitektonisk variasjon, som manglet tidligere sier Knoop.

Caverion med TTE
Byggherreorganisasjonen så det som en stor fordel å knytte til seg en teknisk aktør som ikke bare kunne yte kunnskap, men som også kunne ta det totale tekniske ansvaret.

Caverion (tidl. YIT) kunne sette i gang med sin totalentreprise (verdi ca. 140 mill. kroner) høsten 2011.

– Totaltekniske entrepriser er utfordrende, ikke minst i et slikt rehabiliteringsprosjekt. Størrelsen og kompleksiteten tatt i betraktning, så er det ikke mange firmaer her i landet som er kapable til å kunne gjennomføre prosjekter av denne typen, og samtidig sikre kompetanse og tverrfaglighet, sier prosjektleder Karim Bouhmidi i Caverion.

I 80 prosent av alle cellekontorer og kontorarbeidsplasser har Caverion lagt opp til muligheter for individuell overstyring og tilpasninger av lys og ventilasjon. «Tryllestavene» er sensorer og betjeningsenheter som er plassert i umiddelbar nærhet til den enkelte arbeidsplass.

Oppvarmingsbehovet er sterkt redusert ved hjelp av god isolasjon og lave varmetapstall. Den før omtalte datahallen dekker 70 prosent av energibehovet via en luft-til-luft varmepumpe. Resten dekkes med fjernvarme. Vinduer er byttet ut med lavenergivinduer tilpasset passivhuskravet. Beregnet levert energi er 68,7 kWh/kvm pr. år.

Oppvarmingsbehovet er sterkt redusert ved hjelp av god isolasjon og lave varmetapstall. Den før omtalte datahallen dekker 70 prosent av energibehovet via en vann-til-vann varmepumpe som leverer kjøling til datahallen og varme til bygget. Resten dekkes med fjernvarme. Vinduer er byttet ut med lavenergivinduer tilpasset passivhuskravet. Beregnet levert energi er 68,7 kWh/kvm pr. år.

Langt under kravet
– Kravet til lufttetthet i bygg med passivhusstandard er på 0,6. Her er vi svært godt fornøyde med å oppnå et dokumentert resultat på 0,4. Det er alltid hyggelig når du får en attest på at alt arbeid og alle ressursene som er lagt ned i dette viktige arbeidet, har vært riktig utført, påpeker Ulsaker.

I rehabiliteringen og ombyggingen har gjenbruksfaktoren vært høy. 50 prosent av konstruksjonsstålet er resirkulert, det er også brukt mye resirkulert gips.

Fasadene
Et viktig tiltak for å redusere klimagassutslippene har vært fasader produsert av resirkulert aluminium. Etter omsmelting blir alle metallets egenskaper bevart, men resirkuleringsegenskapene er gode. Mellom fem og ti prosent av den energien som brukes for å produsere aluminiumen første gang, trengs for å smelte det om og resirkulere det. Slikt hjelper godt på CO2-regnskapet. Men aluminiumsfasader passet også av en annen grunn.

– Bæresystemet var allerede belastet, og når vi fikk på flere dekker, og med en klimavegg med 35 cm isolasjon blir det ganske tungt. På grunn av vekten var tegl aldri aktuelt. Vi ville ha et lett materiale, den øvre vektgrensen i fasaden var

kun 6-7 kilo pr. kvm. Det måtte være en platekledning og noe som ga positive utslag i CO2-regnskapet. Da passet resirkulerte aluminiumsfasader meget bra, sier Knoop.

Kledningen består av to lag tynne aluminiumsplater, der det ytre sjiktet er 70 prosent perforert.

Fredrik Selmers vei 4 hadde en bygningsmasse på hele 32.500 kvm før rehabiliteringen og før de påbygde arealene på 4.000 kvm ble lagt til. Ved den effektiviseringen av arealene som nå er foretatt, vil Skatteetaten ha et noe mindre arealbehov for de nesten 1.000 ansatte som skal ha sitt daglige virke i bygget. Cirka 6.000 kvm av bygningsmassen er derfor ledig for eksterne leietakere.

Tekst og foto: Trond Joelson