Østensjøveien 27

Nybygget ble tatt i bruk like før jul og huser ca 200 av NCCs 2.500 norske ansatte i de fire divisjonene Construction, Roads, Bolig og Property Development. I Østensjøveien 27 ligger signalbygget sentralt plassert med kort vei til kollektiv-
knutepunkter og til Ring 3.

Bygget har et bruksareal på 16.800 kvm og består av to kontorfløyer over seks etasjer, samt kjelleretasje med bil- og sykkelparkering, lager og tekniske rom. Fløyene er bundet sammen av et stort og luftig atrium med glasstak, hvor en felles trapp leder videre oppover i etasjene. Kontorarealene er en blanding av åpne kontor-
landskap og cellekontorer.

I første etasje er det en rekke fellesfasiliter for byggets leietakere, som resepsjon, trimrom, kantine, møte-
romssenter og kaffebar.

Prosjektet Ø27 er utviklet av NCC Property Development, med NCC Construction som totalentreprenør. Bygget ble solgt videre like etter ferdigstillelse, og NCC leier nå tilbake rundt halvparten av arealet. Resten er utleid til eksterne leietakere.

Regulert for næring og bolig
– Det ligger i sakens natur at vi gjør forretning på oss selv som leietaker. Helt siden vi kjøpte tomten i 2000, var det meningen at vi skulle utvikle dette som et nærings-
prosjekt, sier utviklingssjef Christian Hvass i NCC Property Development.

Det tok imidlertid lang tid før man kom i gang med bygging:

– Innføring av bygge- og deleforbud i 2003 medførte omregulering av både tomten og området forøvrig, og det la en bremset hele utviklingen. Først da ny regulering kom på plass etter flere år, kunne vi gå videre med prosjektet, sier Hvass.

Reguleringen forutsetter at deler av næringsarealet kan gjøres om til boliger senere, ved at man river taket og får til en svalgangsløsning, samt et uteområde. Ekstra heissjakter er derfor etablert og tilpasset bygningskroppen.

Forbildeprosjekt
Bygget har passivhusstandard med integrert energidesign og er et forbildeprosjekt i FutureBuilt. Det er BREEAM-sertifisert til karakteren «Very Good» og kjennetegnes blant annet ved at det er lagt stor vekt på arealeffektivitet, dagslys og bruk av bære-
kraftige materialer.

– Dette området er av Oslo kommune pekt ut som et utviklingsområde med en rekke miljøbygg, og Østensjøveien er planlagt som en miljøgate. Prosjektet, som startet med en miljøambisjon, er derfor nøye utviklet i tråd med kommunale og politiske retningslinjer, sier Hvass, og understreker at det har vært et tett samarbeid med Plan- og bygningsetaten i kommunen.

Arkitektur
Bygget er tegnet av danske Henning Larsen Architects og er et resultat av en arkitektkonkurranse med fokus på energieffek-
tivitet og gode kontorløsninger. Trivsel, effektivitet og fleksibilitet er stikkord for bygget, som er designet for å møte morgendagens krav til en moderne arbeidsplass. Hovedidéen er at man har mer igjen for åpenhet og deling, fremfor å stenge seg inne i lukkede kontorer som i tradisjonelle kontorbygg.

Selve bygget har enkel geometri med en kompakt bygningskropp. Fasadeløsningen er nyutviklet og bidrar til å gi bygget karakter, samt solskjerming.

Granat og fjell på tomta
På den 5.400 kvm store tomta har det tidligere vært industri-
virksomhet av forskjellig slag, noe som bød på utfordringer da man begynte å grave i 2011.

– Vi fant endel forurensning i grunnen, blant annet spillolje og gamle oljetanker. Rester fra teglverksvirksomhet og gamle, store fundamenter gjorde at det stoppet litt opp. Men det største sjokket fikk vi da en granat fra krigens dager ble virvlet opp under spunting, sier prosjektleder Per-Kristian Overvik i NCC Construction.

Bombegruppa til Forsvaret ble tilkalt og området rundt ble sperret av og evakuert. Dette medførte en dags forsinkelse. Verre var det da de støtte på fjell:

– Fjellet lå i skiver opp mot de eksisterende naboeiendommene i sør. Vi var bekymret for utglidning av massene på disse eiendommen da vi skulle sprenge. Vi la derfor om driften og foretok en etappevis utgraving på tre meter og sikret med fjellbolter for hver gang. Dette tok fem uker, sier anleggsleder Hans Jacob Spockeli.

Provisorisk omlegging av en høyspentledning medførte også forsinkelser.

– Vi kom i mål, men det ble en tøff byggetid, innrømmer Per-Kristian Overvik.

Konstruksjon
Østensjøveien 27 er et tradisjonelt prefab-bygg med stålbæring og hulldekker. Bærelinjen er trukket et stykke inn fra fasaden. Problemstillingen med kuldebroer blir dermed redusert og man får kortere spenn på hulldekkene. Dette reduserer tykkelsen på dekkene og gir mindre bruk av betong.

Nyutviklet fasade
Ø27 er godt synlig i landskapet på Helsfyr/Bryn, ikke minst på grunn av fasaden. Solavskjermingen i aluminiumslamellene fletter seg sammen i ulike retninger og gir bygget et særpreget uttrykk.

– Vi ønsket et veldig tett bygg og har greid å få til passivhuskrav med ganske tynne fasader. Byggets enkle geometri gjorde at vi ville ha en elementbygd fasade, men uten at den ble for dyp slik at det gikk på bekostning av dagslyset, sier Hvass.

Det nyutviklede fasadesystemet er bygd opp av ISO-elementer fra Moelven, aluminium og glass og er produsert på fabrikk i Litauen av fasadeentreprenøren Staticus.

– Fasadeelementene kom i seksjoner på 2,40 x 4 meter og alle fasadene inkludert vinduer ble montert på i underkant av ti uker. Fasadeplatene og lamellene ble montert i etterkant. For å klare fremdriften var det viktig å få tettet bygget så raskt som mulig, sier Per-Kristian Overvik.

Han er svært godt fornøyd med at NCC klarte å få én leverandør på fasaden, med ansvar for både innfesting, montasje og tettheten. NCCs prosjektleder roser også også det litauiske firmaet for effektivitet og logistikk, både på produksjon, transport og montering.

Kortreist oppvarming
Det seks etasjer store bygget blir varmet opp med overskudds-
varme fra industribedriften Nordox, som holder til på nabotomta. Firmaet lager tilsatsmidler til skipsindustrien og har produksjonsprosesser som avgir varme. Tidligere ble denne overskuddsvarmen sluppet ut i lufta.

– Det var ingen selvfølge at vi kunne løse oppvarmingen på denne måten. Vi ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og måtte få tillatelse til ikke å være tilknyttet Hafslund. Det var en tidkrevende prosess, sier Christian Hvass.

Med god hjelp av Oslo kommune og Nordox løste deg seg:

– Dette er en win-win situasjon for alle parter: Vi får varmet opp bygget, Nordox får inntjening på spillvarmen og det blir en nullbelastning på miljøet, sier han.

Ett av Future Built-kravene er å få redusert karbonavtrykket, og det ligger an til rundt 50 prosent i dette prosjektet.

Akustikk-puss
I bygget er det utstrakt bruk av akustisk puss, som lyddempende tiltak, blant annet på alle hvite overflater som brystninger, trapper og fronter på møtebokser. Dette var tidkrevende og fordret stillas i atriet helt til alle fire sjiktene var lagt på.

– Akustisk puss er lite brukt i Norge, men er mer vanlig for eksempel i Danmark. Det blir ofte fjernet i prosjekter for å spare penger. I dette bygget hvor det jobber 400 mennesker i såpass åpne kontorløsninger, har det vist seg å fungere bra, sier Christian Hvass.

HMS
Det tok ca to år å ferdigstille prosjektet i Ø27. I perioden har man vært forskånet fra alvorlige hendelser, bortsett fra to mindre skader helt i sluttfasen.

– Det må vi si oss fornøyd med, selv om vi hadde en nullvisjon på HMS-en, sier Per-Kristian Overvik.

Å bygge på den trange tomten like ved den sterkt trafikkerte Østensjøveien var krevende både med tanke på logistikk og HMS.

– Vi hadde hele tiden et sterkt fokus på å ikke hindre trafikken og ikke være til ulempe for våre naboer. Med god kommunikasjon hele veien har dette gått veldig bra, sier han.

Han roser også samarbeidet med underentreprenørene og mener at det gode samspillet har bidratt til øke å kvaliteten på bygget.

VDC
NCC har benyttet konseptet VDC (Virtual Design and Construc-
tion) i utviklingsfasen. Det er blant annet gjort simuleringer både på akustikk, brann, sollys etc. VDC er et satsningsområde for NCC, hvor det fokuseres på økt samspill og samhandling mellom alle involverte parter og bruk av BIM som et godt egnet verktøy.