Engene 100

Stor-Oslo Eiendom er byggherre gjennom selskapet Engene 100 AS. Backe Stor-Oslo har vært totalentreprenør, mens prosjektet er tegnet av Halvorsen & Reine.

Prosjektet er bygget i tre trinn og består av fire bygg med totalt 75 boliger. Det er 69 leiligheter fordelt på tre blokker, samt seks boliger i tre såkalte townhouses. Boligene varierer fra to til fireroms med et areal fra 41 til 131 kvadratmeter, mens leilighetene i townhousene er på 160 kvadratmeter over tre plan og med takterrasse. Alle boligene har balkonger eller terrasser og tilgang til felles utearealer og parkanlegg på eiendommen.

Under boligene er det etablert underjordisk parkeringskjeller og bodanlegg.

Stor-Oslo Eiendom kjøpte eiendommen tilknyttet den gamle bensinstasjonen i 2013. Tomten er på cirka 4.600 kvadratmeter, og reguleringen var ferdig sommeren 2015.

– Dette er et område vi kjenner godt, blant annet fra nabo-prosjektet Solbakken, som sto ferdig i 2016. Vi vurderer Drammen som et attraktivt område å utvikle boliger i. Markedsmessig er det en god og stabil vekst, og fremdeles er det flere områder som er modne for konvertering og modernisering, sier prosjektleder Erlend Ramnefjell i Stor-Oslo Eiendom.

Han kan fortelle om meget god interesse for prosjektet, som har sentral beliggenhet i bydelen Bragernes. Bydelen gjennomgår en stor transformasjon, i takt med Drammens byutviklingsplan som har pågått i flere tiår.

– Vi solgte raskt frem mot byggestart, og det er også mange som har kjøpt seg inn på slutten, noe som blant annet skyldes få feil og god leveranse fra entreprenør. Vi er svært fornøyd med kvaliteten på det Backe Stor-Oslo har bygget, sier Ramnefjell.

Byggestart var i januar 2016, med overlevering av BT 1 og BT 2 i oktober og desember 2017. Siste byggetrinn ble overlevert i februar 2018.

– Dette prosjektet ble kontrahert via gamle Bøhmer Entreprenør, som Backe Stor-Oslo overtok i 2016, og jeg vil karakterisere det som et ganske typisk boligprosjekt i vår portefølje, sier produksjonssjef Ronald Helander i Backe Stor-Oslo til Byggeindustrien.

Krevende grunnarbeider

Han kan fortelle om krevende grunnarbeider, som ble langt mer omfattende enn først antatt.

– En generell utfordring på Brakerøya er de vanskelige grunnforholdene, med mye leire og stor vannføring i grunnen. Vi var forberedt på det, men det ble langt mer jobb enn de første rapportene skulle tilsi. Vi endte opp både med kalkstabilisering, betongpæler og stålkjernepæler. Det ble en ganske utfordrende prosess, både tidsmessig og økonomisk, og vi brukte tre måneder mer enn opprinnelig planlagt på grunnarbeidene, sier han.

På tross av forsinkelsene i starten av byggefasen, ble den totale tidsrammen overholdt og prosjektet ble overlevert til avtalt tid.

– Vi hadde også et sterkt overvåkningsprogram for å påse at nabobygningene ikke beveget seg. Vi hadde veldig god kontroll på grunnvannsstanden, og dette gikk etter planen, sier Helander.

Konstruksjon

Bygningene er utført med bærekonstruksjoner i plasstøpt betong og betongelementer og stål. Parkeringskjeller er utført av Backe Stor-Oslos egne folk, og Contiga har levert og montert prefab-elementene.

– Contiga var en av de første aktørene som havnet i en forseringssituasjon på grunn av de forsinkede grunnarbeidene. De la seg virkelig i selen og gjorde en veldig god jobb med å få opp råbyggene, og beredte dermed grunnen for våre egne tømrere, sier Helander.

I perioden med elementmontasjen var det mye belastende trafikk ut og inn av byggeplass, men i det store og hele mener produksjonssjefen at dette boligprosjektet har hatt god fremdrift og ikke har møtt på store utfordringer.

– Etter at vi var ferdige med avklaringer og fundamenteringer i grunnen, har prosjektet gått på høygir. Kvalitetsmessig er det levert med null feil, sier Helander, som også vil fremheve at det har vært et veldig godt samarbeid mellom entreprenør og byggherre.

Fasader

Fasadene består av tegl i forskjellige farger. I tillegg er det benyttet hvit puss, lys behandlet trepanel og platekledning i ulike farger. Balkonger og rekkverk i stål, aluminium og glass.

Leilighetene har vannbåren gulvvarme fra fjernvarmeanlegg og balansert ventilasjon med varmegjenvinning med avtrekk fra våtrom og kjøkken. Hver bolig har eget ventilasjonsaggregat plassert i bod.

Byggherren har lagt ekstra vekt på god kvalitet i standard-leveransen til leilighetene. Det er blant annet store vinduer som gir mye lys, god takhøyde, gode planløsninger og et attraktivt kjøkken, finere fliser og enstavs eikeparkett som standard.

– Det har også gjort det litt enklere for oss, ettersom mange av kjøperne er fornøyd med standarden og det blir mindre tilvalg, sier Helander.

Arkitektur

Arkitektfirmaet Halvorsen & Reine fremhever prosjektets beliggenhet på Brakerøya – i overgangen mellom den urbane, tette byen og den mer åpne bebyggelsesstrukturen i åsen.

– I tråd med kommunale føringer er bebyggelsen på tomten organisert i et kvartal. De tre leilighetsblokkene definerer sammen et generøst, luftig og solrikt gårdsrom med felles uteoppholdsarealer mot sør og vest og ivaretar en åpen akse og siktlinje fra Engene i nord til Bragerhagen og den offentlige parken i syd. Den lavere rekkehus-carréen mot øst lukker også kvartalet bare delvis. Dermed ivaretas mye av åpenheten mot omgivelsene også her, sier sivilarkitekt Lena Værnes i Halvorsen & Reine.

Videre fremhever hun at hver enkelt boligblokk er brutt opp med små sprang i fasaden og nedtrapping av høyden. Dette gir en «mykere» bebyggelse mot omkringliggende kvartaler og skaper samtidig gode uteplasser for beboerne. For å bryte opp bygnings-massen ytterligere er det benyttet en særdeles variert material-palett. Dette gir ytterligere en kvalitet til et moderne og hyggelig boligkvartal.

– Vi har mottatt mange positive tilbakemeldinger fra både naboer og beboere på bygningsmassens utforming og øvrige kvaliteter. Dette er et konkret bevis på at prosjektet gir noe positivt til nærområdet. Tiltaket utgjør således et godt bidrag til fornyelsen av Brakerøya og Drammen by som helhet, sier Værnes.

Hun påpeker også at det gjennom hele prosjektet har vært et særdeles godt samarbeid mellom arkitekt, byggherre og entreprenør.

Utomhus og park

Utomhusarealene er planlagt ferdig til sommeren. Foruten det private fellesarealet mellom byggene, vil det på hjørnet av Solbakken og Bragerhagen overleveres en park til Drammen kommune på nesten ett mål. Den offentlige parken blir en forlengelse av grøntdraget gjennom byen, fra parken i Solbakken på andre siden av Engene, og videre ned mot elven. Planene om en park på tomten har vært en forutsetning for kommunens planer for byen og Brakerøya.