Mesnakvartalet

Mesnakvartalet er bygd på industri-historisk grunn midt i Lillehammer sentrum. Her, rett ved Mesnaelva, lå den viktige industribedriften Mesna Bruk før bedriften flyttet til området ved Strandtorget i 1981. Tiden for tung industri midt i byen er definitivt over, nå er det fortetting i sentrum som gjelder.

Gjennom prosjektet Mesnakvartalet har byggherren Smedvig Eiendom bygd et leilighetsprosjekt på 107 leiligheter. Samtidig er et verneverdig industribygg rehabilitert til et kontorbygg.

Unik tomt i Lillehammer sentrum

– Smedvig Eiendom har utviklet og forvaltet eiendommer i nærområdet siden 1994. Vi satt med en unik tomt, midt i sentrum og langs Mesnaelva. På tomten stod det eldre verneverdig industribebyggelse og en parkeringsplass som kunne erstattes med nye leilighetsbygg med ulike type leiligheter. Rehabilitering av den vernede bebyggelsen ga mulighet for etablering av unike kontor- og næringslokaler. Oppføring av boliger i sentrum er i tråd med nasjonale retningslinjer og vi har tro på at folk vil bo i et levende bysentrum som Lillehammer, skriver Anne Marie Laakso, eiendomssjef Øst i Smedvig Eiendom, til Byggeindustrien.

Hun opplyser at Smedvig Eiendom siden 2007 har vurdert ulike løsninger for utvikling av området. Herunder utvikling av større handelsarealer og nye kontorbygg, men at dette er planer som ikke ble realisert.

Totalarealet for de tre leilighetsbyggene i prosjekter er på 11.500 kvadratmeter BRA. Totalarealet inklusiv parkerings-kjeller og rehabilitering er 19.000 kvadratmeter BRA.

Forsterker tilknytningen til Mesnaelva

– Vi har ønsket å løse situasjonen som et bykvartal, med gode bokvaliteter samtidig som eksisterende bystruktur og bebyggelse revitaliseres og forsterkes. Det er lagt stor vekt på å forsterke områdets tilknytning til Mesnaelva. Grepet åpner for flere forbindelser gjennom området for allmennheten, for økt kontakt med elverommet og passasjen ned mot Lilletorget. Samtidig som gårdsrom for boligene er utformet som et samlende og skjermet rom, opplyser arkitekt Henning Klouman i Lund + Slatto Arkitekter til Byggeindustrien.

Han forklarer at bebyggelsen er planlagt slik at den i størst mulig grad også skal fremheve eksisterende bebyggelse. Bygg C er bygget over den gamle fasaden til det gamle «Støperiet» ved Mesna Bruk. Her er struktur, fasader og materialbruk nøye tilpasset den eksisterende fasaden for en spennende, men samtidig harmonisk sammenstilling.

– For verkstedbygningen i midten er det bevist jobbet med et spill i eksisterende fasader, der nye tilførte detaljer og åpninger er tydeliggjort som et nytt historisk lag, sier han.

Største byggeprosjekt i Lillehammer siden OL i 1994

Det er entreprenøren Veidekke Entreprenør Indre Østland som har vært totalentreprenør for prosjektet. Entreprenøren har hatt en kontrakt på cirka 400 millioner kroner. Det betyr at Mesnakvartalet er det største byggeprosjektet på Lillehammer siden OL i 1994.

Spaden gikk i jorda for prosjektet sommeren 2018, men prosjektleder Jan Bøie Leirhol i Veidekke Entreprenør Indre Østland forteller til Byggeindustrien at entreprenøren sammen med byggherren og de prosjekterende hadde utviklet prosjektet i to år.

– Det er en lengre periode enn vi vanligvis jobber med slike prosjekter. Det har vært lagt vekt på å utarbeide et godt grunnlag for det vi skal bygge, og det har vært en felles forståelse for hva byggherren forventer, og hva vi som entreprenør har forventet i prosjektet, sier han.

Omlegging av høyspentledning

Med bygging av tre leilighetsbygg med totalt 107 leiligheter og rehabilitering av et verneverdig bygg, har entreprenøren blitt utfordret på mange fagområder i prosjektet.

– Dere har hatt mye tid til å utvikle og planlegge prosjektet. Har dere møtt på noen store utfordringer?

– Ja, omlegging av en høyspentledning som gikk under tomta ble en krevende oppgave. Denne måtte legges om i bakken langs eksisterende vei rundt kvartalet. Arbeidet ble utført av Elvia, men koordinert av Veidekke. Dette ble arbeid som vi ble enige med byggherren om å utføre på regning, siden det ble omfattende, forklarer Leirhol.

Prosjektet er det det største prosjektet Veidekke Entreprenør Indre Østland har utført på egenhånd.

– CC Hamar var også et stort prosjekt, men dette var et prosjekt som ble utført i samarbeid med flere Veidekke-selskaper, opplyser prosjektlederen.

Størrelsen på prosjektet og kravene til fremdrift bidro til at entreprenøren valgte å bygge råbyggene til de tre leilighetsbyggene med Con-Form sitt system.

– Skulle vi plasstøpt betongkonstruksjonene i dette prosjektet, ville vi bundet opp all betongkapasiteten i Veidekke Indre Østland. Det kunne vi ikke gjøre, sier prosjektlederen.

Korona traff Norge da prosjektet var på topp

Han opplyser at entreprenøren har hatt opp til 25 egne fagarbeidere på prosjektet. På topp våren 2020, var det 140 arbeidere i sving på prosjektet.

– Vi hadde en topp da korona traff i mars. Det medførte at bemanningen gikk noe ned. Vi fikk raskt et høyt sykefravær og 30 personer ble borte på grunn av forsiktighetsregler. Samtidig ble vi litt påvirket av karantenebestemmelser. Vi fikk et par krevende uker, men kom raskt tilbake til et normalt sykefravær og har holdt fremdriftsplanen i prosjektet, sier Leirhol.

Veidekke har støpt cirka 7.000 kubikkmeter betong i prosjektet. Entreprenøren har selv plasstøpt all betong opp til garasjene. Under leilighetsbygg C, som ligger nærmest Mesnaelva, er det tre etasjer med parkeringskjeller under bygget. En etasje med parkeringskjeller går videre under bygg B. Totalt er det 140 parkeringsplasser i parkeringskjelleren.

Verneverdig teglvegg

Denne delen av prosjektet har også vært spesielt ved at en 80 meter lang og cirka ni meter høy teglvegg fra et tidligere industribygg, har vært verneverdig, og er bevart som fasade i nederste del av parkeringskjelleren.

– Veggen ble et stort vindfang, og vi måtte derfor sette opp et stillas mot elva og forankret med 120 tonn motvekter mens resten av bygget ble revet. Det var en krevende operasjon, men det gikk veldig bra, forteller anleggsleder Bjørn Medby i Veidekke.

Det vil også komme et selvbetjent treningssenter i bygg C.

For de tre leilighetsbyggene er det tegl som gjelder. Det betyr at Mesnakvartalet tar igjen teglstilen fra Bryggerikvartalet på andre siden av Mesnaelva. I fasadene er det murt 6.000 kvadratmeter tegl, totalt 280.000 teglstein. Det er Oslo Tegl & Mur som har hatt murerjobben i prosjektet.

– De har vært her i snitt med fire-fem medarbeidere og vi har ikke løftet en stein for dem. De har selv trillet inne alt av murstein til prosjektet. Det var slik de ønsket å jobbe, sier anleggsleder Medby.

Smarte logistikkløsninger for trang byggeplass

Han fastslår at smarte løsninger for logistikken på byggeplassen ellers har vært helt avgjørende for effektiviteten i prosjektet. Bare støpingen av betong har krevd 1.200 betongbiler. I tillegg er det levert plattendekker til leilighetsbyggene.

– Nøkkelen for logistikken var at vi fikk lagt om Spinneriveien ovenfor byggeplassen. Her fikk vi etablert et varemottak på utsiden av byggeplassen hvor lastebiler kunne kjøre rett gjennom, og på dette området hadde begge heisekranene på prosjektet tilgang, sier han. Entreprenøren mener dette også var god investering for å sikre HMS-en i prosjektet, ved at man unngikk lastebiler inne på en svært trang byggeplass.

Det har ikke vært noen alvorlige skader på prosjektet, og Mesnakvartalet ble i 2019 kåret til Veidekkes nest beste HMS-prosjekt i hele Norden.

– Har det vært en krevende rehabilitering i prosjektet?

– I slike prosjekter dukker det alltid opp noe ingen visste om når man river. Det har vært en lang prosess med å forsterke bæresystemet til det eksisterende bygget. Bygget hadde gamle fundamenter fra støpeindustrien som var krevende å få pigget ut. Vi har beholdt de gamle dekkene, men forsterket med nye stålsøyler og bjelker, opplyser prosjektleder Leirhol.

Han legger til at det også har vært utfordrende å tilpasse ventilasjon og tekniske føringer med lave etasjehøyder i rehabiliteringsdelen av prosjektet.

Påkostet prosjekt

– Er dette et luksusprosjekt på Lillehammer?

– Det er et påkostet prosjekt hvor kjøperen får mye kvalitet for hver kvadratmeter, blant annet gjennom flotte fellesarealer. Det er også valgt vedlikeholdsfrie overflater, som vil være en fordel for beboerne på sikt, sier anleggsleder Medby.

Prosjektleder Leirhol fastslår at leilighetene i seg selv holder normal standard, men at mange av kjøperne har bestilt tilvalg.

– Totalt har det vært tilvalg for 12 millioner kroner. Det er mye i forhold til det vi er vant til, sier han.

Leilighetene i prosjektet varierer fra 50 kvadratmeter opp til 140 kvadratmeter. Toppleilighetene med best utsikt var de første som ble solgt i prosjektet. Cirka 70 av leilighetene i prosjektet er solgt, og det er per i dag ikke signert kontrakt med leietakere for kontorplassene i det rehabiliterte bygget.

– Vi har vært innforstått med at det kan ta tid å selge 107 leiligheter i Lillehammer, men har tro på at de siste boligene vil bli solgt etter hvert som området og byggene ferdigstilles og åpnes opp for publikum, kommenterer eiendomssjef Laakso i Smedvig Eiendom.

Hun opplyser at byggherren er i prosess med flere interessenter til næringslokalene, men at byggherren har prioritert ferdigstillelse av boliger og utomhus.

– Smedvig Eiendom forvalter ca. 45.000 kvadratmeter næringseiendom i Lillehammer sentrum og er tett på leiemarkedet. Vi opplever at enkelte bransjer har behov for økt areal, mens andre bransjer lever i en usikker tid. Vi jobber kontinuerlig med å finne riktig leietaker til riktig bygg og lokasjon, skriver hun til Byggeindustrien.

Skapt lokal debatt – men også blåst liv i en ny bydel

Lokalt har det vært diskusjon rundt spesielt byggehøyden i prosjektet. Kritiske røster har hevdet at fasaden mot Nordseterveien og Spinneriveien er lang og høy.

– Hvilken respons har dere fått nå som prosjektet har åpnet opp for allmennheten?

– Det vil alltid bli diskusjon om store prosjekter sentralt i en by, men jeg tror dette kan bli et eksempel på hvordan fortetting i Lillehammer bør gjøres. Her har vi hatt med oss en veldig flink arkitekt. Dette har vært et prosjekt med god gjennomføring, og når prosjektet nå er ferdigstilt, vil nok også lillehamringene oppdage at det er et prosjekt med gode kvaliteter, sier Medby.

Arkitekt Klouman poengterer at Lund + Slatto alltid arbeider med høy detaljeringsgrad i prosjektene.

– Vår overbevisning er at arkitektur i stor grad handler om den direkte og nære opplevelsen. Materialer og detaljer blir dermed veldig viktig for hvordan man opplever den ferdige arkitekturen, og vi vektlegger derfor dette høyt, sier han.

Volum og høyder godt innenfor reguleringen

– Lokalt har det vært debatt om byggehøyder og spesielt «muren» man møter sett fra Nordseterveien. Hva tenker du selv om prosjektet når man nå kan oppleve helheten?

– Utgangspunktet for arkitektkonkurransen var en eksisterende regulering. Det ferdige prosjektet ligger under høyder, og godt innenfor angitt volum, i denne reguleringen. Reguleringen la også opp til en sammenhengende bebyggelse langs Nordsetervegen/Spinnerivegen. Vi har valgt å åpne bebyggelsen mer for å unngå for store sammenhengende volumer, og samtidig for å tilrettelegge for fysiske og visuelle forbindelser gjennom området fra den bakenforliggende byen, forklarer arkitekten.

Klouman mener de eksiterende industribygningene også er fremhevet og ivaretatt i større grad enn det som var forutsatt i reguleringen, noe som gir prosjektet en større dybde.

– Det overordnede grepet i prosjektet, og helheten for kvartalet, vil også bli enda tydeligere med et ferdigstilt byggetrinn 2, der de nye bygningene og småskalabebyggelsen på Lilletorget vil veves tettere sammen, sier Klouman.

Tror på en levende bydel for fremtiden

I prosjektet er det plantet over 4.000 planter.

– Når det gror seg til og blir grønt til sommeren, vil det bli veldig flott. Det er mulig for allmennheten å gå gjennom Mesnakvartalet, som blir en forlengelse av gågata. Jeg tror mange av innbyggerne kommer til å legge søndagsturen gjennom området, sier Leirhol.

Smedvig Eiendom mener at prosjektet har oppnådd ambisjonene.

– Gjennom transformasjon av området kan vi tilby unike kontor- og næringslokaler, mange flotte leiligheter for flere kjøpegrupper, nye byrom og offentlige passasjer. Vi har tro på at dette vil være et attraktivt og levende område av byen i lang tid fremover. Vi har hatt et veldig godt og tett samarbeide med arkitekt Lund+Slaatto, landskapsarkitekt Gullik Gulliksen og Veidekke Entreprenør, som gjennom grundig prosjektering har fått til et godt prosjekt, avslutter Laakso.