VIA

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

House of Oslo, som lå der før, var en broket bygningsmasse fra 60-tallet, påbygget og ombygget med ujevne mellomrom. Kjøpesenteret med kontorer, var eid av Storebrand Asset Management, som ønsket å rive alt for å bygge et nytt kvartal. Reguleringsplanen ble godkjent i desember 2016. Da Storebrand ville ha med en erfaren partner videre i prosessen, gikk Aspelin Ramm i 2017 inn med 50 prosent på eiersiden i Ruseløkkveien 26 AS.

– Vi har interne ressurser i prosjektorganisasjonen, i hovedsak ansatte i Storebrand og Aspelin Ramm supplert med noen innleide, til å ivareta prosjekt- og byggeledelsen. Ruseløkkveien 26 AS engasjerte rådgivere til å utarbeide et anbudsgrunnlag, som ble sendt ut høsten 2017. Det resulterte i at Veidekke fikk kontrakten i 2018. Da var innvendig riving av kontorarealene allerede i gang, mens hovedrivingen begynte 1. juni 2018, forteller Dagfinn Godell, daglig leder i VIA/Ruseløkkveien 26 AS.

– Det er lagt opp til et miljøvennlig bygg, med målsetting om BREEAM-NOR Excellent og Energiklasse A, sier Godell.

Med sine 62.500 kvadratmeter, fordelt på to bygningskropper på opptil 13 etasjer over bakkenivå, har VIA et svært så markant og tydelig uttrykk i denne delen av Oslo. I plan 0, 1 og 2 er det for det meste utadrettet virksomhet med forretninger og spisesteder, samt noen tekniske arealer. Fra plan 3 og oppover er det kontorarealer. Grovt regnet er det 40.000 kvadratmeter kontorarealer, og 10.000 kvadratmeter næring og 10.000 kvadratmeter parkering.

Før lukket, nå åpent

Sveinung Chercka-Simonsen i Schmidt Hammer Lassen Architects forteller at intensjonene var å gi noe tilbake til byen; å skape et offentlig tilgjengelig byrom med kvalitet, på et sted som var litt gjemt.

– Sammen med byggherre har vi forsøkt å få maksimalt ut av et ubrukt potensial. Bygget har en form og en fasade som utstråler kvalitet. Det handler mye om byrommet som ikke var der tidligere, å kunne revitalisere den delen av Vika og å legge seg inn i forlengelsen av eksisterende bygninger i Ruseløkkveien. Det er en kvalitet i seg selv å bli invitert inn i et byrom som ikke fantes der tidligere, forklarer Chercka-Simonsen.

Han forteller at hovedutfordringen var å innlemme de over 60.000 kvadratmeterne inn i en sammenheng med øvrig bebyggelse i området. I starten ble det utarbeidet mange volumstørrelser, før en løsning falt på plass. Den innebærer to diagonale passasjer til og fra et utendørs gårdsrom mellom de to byggene.

Terrengfall og trapp

– Vi la den største bygningsmassen ut mot Munkedamsveien, og forsøkte å trappe ned mot Ruseløkka skole og Cort Adelers gate. Forskjellen fra høyeste gateplan ned til Munkedamsveien er cirka ti meter. Vi syntes det var et riktig grep med et utendørs gårdsrom på nivå med Ruseløkkveien. Derfor er det etablert en stor generøs trapp fra Munkedamsveien opp til gårdsrommet. Det er ikke en trapp som signaliserer at man bare skal bevege seg fra A til B. Den skal også invitere til opphold, understreker Chercka-Simonsen.

Godell forteller at beliggenheten tilsa at byggherren måtte lykkes med å få på plass et attraktivt bygg for leietakere med betalingsevne, dersom de skulle velge VIA.

– Det lykkes vi bra med, før bygget var ferdig var alle arealer utleide. Bygget gjenspeiler høy kvalitet og godt håndverksmessig arbeid. Med skreddersøm er arealene tilpasset den enkelte leietaker. Det er også fleksibelt med tanke på andre kontorformer i fremtiden. Gridsystemet gjør at vegger lett kan flyttes og anpasses det tekniske anlegget. Det skal også være enkelt å endre mellom cellekontorer og landskap, sier han.

Med i Veidekkes totalentreprise er også en betongrehabilitering og oppgradering av det tekniske anlegget i p-kjelleren. Kvartalet med VIA innrammes av Munkedamsveien, Ruseløkkveien og Cort Adelers gate, samt et tilliggende nabobygg i nord. Munkedamsveien er en av Oslos mest trafikkerte sentrumsgater. I tillegg til privatbiler, betjener den det meste av kollektive og private bussruter inn og ut av byen mot vest.

Krevende trafikksituasjon

– Vi hadde en utbyggingsavtale med kommunen der vi skulle bygge Ruseløkkveien opp på nytt. Men logistikken med trafikken i Munkedamsveien, og trikkesporet i Cort Adelers gate var svært krevende. Vi brukte mye ressurser på å få til logistikken i prosjektet, blant annet med leveringsapper som fungerte bra, forteller Veidekkes prosjektleder Rune Fossland. Veidekkes totalentreprise er et samarbeid med Block Berge Bygg, som har levert de prefabrikkerte betongelementene.

De omfattende rivearbeidene inngikk også i Veidekkes kontrakt. Utfordringen var at bygningsmassen som skulle ned, var massiv og besto av mange etasjer, slik at det tok tid før det var forsvarlig nok til at man kunne komme skikkelig i gang med grunnarbeidene.

Omlag halvparten av den 6.159 kvadratmeter store tomta består av fjellgrunn, resten er leire. Veidekke begynte der det var leire og etablerte bunnplate og vegger mot nabobebyggelsen. Med delsprenging ble det etablert rett nivå. Alt er fundamentert til fjell enten med peler, pilarer eller direkte på fjell.

VEAS-tunnelen

En stor utfordring var VEAS-tunnelen som kommer opp fra Nasjonalmuseet, dreier innom prosjektet og ut igjen mot Cort Adelers gate. Det måtte gjøres forsterkinger for å føre lastene forbi denne.

– For å ta de horisontale lastene, ble det etablert en tre meter, tykk armert plate som man satte på peler i fjellet ved siden av. Den lå som et ekstra lag med dekke over tunnelen. Det var også et krav om at det skulle være en viss avstand med overdekking mellom tunnelen og platen slik at det ikke skulle skje et ras, forteller Godell.

VIAs kjeller, gulv, yttervegger og sjakter er i plasstøpt betong, mens resten av bæresystemet i hovedsak er i prefab betong.

De iøynefallende fasadene var i utgangspunktet tenkt utført i kobber. Et overordnet mål for byggherre var at VIA skulle være et forbildeprosjekt for effektiv energihåndtering og bærekraftige løsninger i valg av materialer, teknikk og utforming. Men i direktivet fra Grønn Byggallianse betegnes kobber som en miljøgift; «Avrenning fra kobber er økotoksikologisk og høye konsentrasjoner er skadelige for vannlevende organismer».

Kobberfasade valgt bort

– Med det satte vi i gang med å finne et alternativt fasademateriale. Valget falt på Rimex, et rustbestandig og eloksert stålmateriale. Kontrakten med Staticus var fremforhandlet av oss, men ble videretransportert til Veidekke, opplyser Godell.

– Byggherre har høye ambisjoner. Alternativet skulle ikke være en billigløsning. I dette prosjektet var det viktig med en påkostet fasade, med mange detaljer og hjørneavslutninger, bekrefter Chercka-Simonsen.

Hensynet til krevende logistikk og minimal riggplass veide også tungt for å bruke prefabrikkerte fasadeleelementer med ferdig inner- og yttersider, inkludert vinduer, naturstein og beslag på yttersidene. For å ytterligere bedre U-verdien i veggen, er det foret på en innvendig vegg.

– Fasadene er delt opp, med en distinkt gatefasade og en klar fasade inn mot gårdsrommet. Den indre er en tradisjonell single skin fasade, med utenpåliggende solavskjerming der det er behov for det. Mens gatefasaden er en closed cavity-fasade – en beskyttet solavskjerming mellom to lag glass.

Godell opplyser at closed cavity består av tre lags glass, med et trykkksatt hulrom, pluss et fjerde lag med glass. Persiennene ligger beskyttet i hulrommet mellom tredje og fjerde laget med glass. Overtrykket forsegler hulrommet, og minimerer sjansen for å få skitne persienner, noe som sjelden er flatterende.

Tre posisjoner

– Inn mot gårdsrommet står alle fasadene i samme liv. Men arkitektene hadde et ønske om å variere posisjonene på det ytterste glasset mot gatene for å skape mer liv, forklarer Godell om noen av vindusglassene som altså har tre posisjoner. I livet, eller skjøvet ut eller inn.

Leietakerne, med betalingsevne og med sans for kjernebeliggenhet, har fått arealer med materialitet og utførelse på det øverste nivået. Innredningsarbeider og rominndelinger er spesialsydd til den enkelte leietaker, der det kunne også velges overflatematerialer i gulv, himling og på vegger. I tillegg til forretningene, er det også en food court med ni serveringssteder med inngang fra Munkedamsveien. En glasskuppel i gårdsrommet bringer lys til arealene i plan 0.

Selv om House of Oslo fysisk er borte, er navnet overført til et konferansesenter og kontorhotell over tre etasjer i den nordligste byggekroppen. Her vil leietakere og besøkende møte en bemannet resepsjon, møterom, auditorier og fellesarealer.

– Det har vært et fantastisk samarbeid med byggherre. Vi har bygget for Aspelin Ramm tidligere, de møter oss alltid på de områdene vi synes er viktige, avslutter Fossland.

Til tross for tre år med til dels svært krevende arbeidsoperasjoner, har det ikke vært registrert fraværsskader i prosjektet, der det har blitt foretatt 178 vernerunder.