Gullhaug Torg 5

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Avantor har lang erfaring med å realisere ulike næringsbygg i Nydalen. De har gjennomført flere prosjekter i området, og de har i flere år jobbet med å utvikle det som nå er blitt Gullhaug Torg 5. Bygget er i sin helhet leid ut til IT-selskapet Crayon.

Fleksibilitet

For Avantor begynte arbeidet med utbyggingen ved å se på hvordan man ønsket romprogrammet i prosjektet.

– Dette startet i vår markedsavdeling som kom med ønsket om et fleksibelt bygg. Dette ble lagt til grunn for arkitektkonkurransen som Arcasa vant. Og vi mener at vi absolutt har fått på plass et fleksibelt bygg, med et atrium midten og fellesområde på mesaninen i sentrum og kontorer rundt. Det er tilrettelagt for flere leietakere uten å måtte gjennomføre større tilpasningsarbeid. Vi har nå fått inn en stor leietaker i bygget, men lokalene kan lett bygges om og tilpasses andre virksomheter, sier prosjektleder Geir Vaagan i Avantor.

Arcasa Arkitekter vant parallellkonkurransen om utbyggingen i 2018, og våren 2019 inngikk Avantor en samspillsavtale med Betonmast Oslo. De brukte samspillsfasen på rundt ett år frem til sommeren året etter til å optimalisere prosjektet, og i juni 2020 signerte de totalentreprisen, som var på rundt 400 millioner kroner, eksklusive merverdiavgift.

Prosjektet er samlet på 14.300 kvadratmeter, fordelt på seks etasjer, inkludert en kjelleretasje som består av tekniske anlegg og en omfattende sykkelparkering, med eget vaskeanlegg og garderober. Det er ikke parkeringsplasser tilknyttet prosjektet, noe som har vært et bevisst valg fra byggherren.

– Vi valgte å gå for en løsning uten parkeringsplasser i bygget. Det er såpass mange muligheter i sentrumsområdet i Nydalen at vi ikke så et stort behov for dette i bygget. Vi har heller lagt godt til rette for syklister, med romslig sykkelparkering og gode fasiliteter for garderober og sykkelvask, sier Vaagan.

Miljø i fokus

Prosjektet har hele veien hatt et sterkt miljøfokus. Bygget er i prosess for å bli sertifisert som Breeam Nor Excellent og er klassifisert i energiklasse A.

– Som en del av dette arbeidet hadde vi før byggestart en workshop med Avantor og Grønn Byggallianse for å se på hvordan vi skulle gjennomføre prosjektet, og her kom vi frem til mange gode løsninger og måter å arbeide på, sier Per-Kristian Overvik, prosjektsjef i Betonmast Oslo.

Som en del av den grønne satsingen med bygget har de også forsyning av varme og kjøling fra Nydalen energi. Man skulle klare 50 prosent klimagassreduksjon sammenliknet med referansebygg, det skal benyttes 50 prosent ombrukte eller ombrukbare materialer, det skal være maksimalt 25 kilo avfall per kvadratmeter i byggeperioden samt at det er etablert et blågrønt tak med solcelleanlegg og lokal overvannshåndtering.

– Bygget er satt opp slik at man skal kunne bruke byggematerialene på nytt. Det er laget en demonteringsplan for å kunne plukke bygget fra hverandre, legger Overvik til.

Spesielle fasadeelementer

Bygget har store glassflater over hele fasaden, og dette ble dermed en utfordring med tanke på miljøaspektet og Breeam-sertifiseringen.

– Vi valgte helt fra starten å ha et sterkt miljøfokus, men med store glassfasader måtte vi tenke nytt, og det har vi fått til og er noe vi er stolte av, påpeker prosjektlederen i Avantor.

– Dette er et konsept som nok også andre vil benytte fremover, legger Vaagan til.

– Byggherren ønsket et transparent bygg i glass. Vi måtte derfor tenke nytt, og det ble i fellesskap utviklet en innovativ fasadeløsning, som vi fikk støtte fra Enova til å realisere, legger prosjekteringsleder Kjetil Hafredal i Betonmast Oslo til.

Løsningen inneholder blant annet bruk av statiske og dynamiske glass i tillegg til bygningsintegrerte solceller. Bygningens glassfasade innehar to unike teknologier. En folie som erstatter mellomliggende glass i flerglasskonstruksjoner, og en elektrokrom dynamisk solskjerming laminert inn i ytterste glass.

– Vi måtte finne et nytt konsept med glassfasaden, som er en viktig del av hele prosjektet. Enkelt forklart omfatter løsningen en fasade med kombinasjonen av Heat Mirror folie og ConverLight dynamisk elektrokrom solskjerming. Folien erstatter mellomliggende glass i flerglasskonstruksjoner, og en elektrokrom dynamisk solskjerming er laminert inn i ytterste glass, forteller Hafredal som mener dette konseptet kan benyttes i mange prosjekter i tiden fremover.

Dette har vært et spennende utviklingsarbeid som blant annet er gjort i fellesskap mellom oss i Betonmast, Avantor, Erichsen & Horgen, Chromogenics og UPB. Vi måtte utenlands for å finne flere av konseptene som måtte til, blant annet til Sverige, mens sluttmonteringen av fasadeelementene ble gjennomført i Latvia. Elementene ble deretter fraktet til Norge og heist på plass. Dette arbeidet har vært komplisert, og vi er imponert over hvordan leverandørene har samarbeidet i denne nyskapende oppgaven, sier Hafredal.

Parkeringsplass

På tomten, som ligger sentralt i Nydalen, like ved Justis- og beredskapsdepartementet, var det tidligere et industribygg, men området ble benyttet som parkeringsplass da Betonmast kunne starte grunnarbeidene. Dette skjedde i august 2020.

Tomten ble senket i forhold til høyden på bygget som har stått her tidligere.

– Kjelleren ligger halvannen meter under grunnvannsnivå, og det er gjennomført seksjonsvis utgraving. Det var et nokså komplisert grunnarbeid, med noe forurensede masser fra tidligere industri som har vært i området. Det er benyttet rørspunt og Z-spunt med innvendig staging, stålkjernepeler og bunnplate er støpt vanntett med innskutt drenasje, sier anleggsleder Brede Skoglund i Betonmast Oslo.

Råbygget er satt opp i stål og betongelementer, som ble gjennomført i en stor underentreprise av Norske Bæresystemer.

I starten av byggeperioden hadde Betonmast en tårnkran i det som senere ble atriet i bygget, og denne ble benyttet under råbyggfasen. Senere ble fasadeelementene heist på plass, før kranen ble demontert og man kunne få tett bygg med en relativt komplisert takkonstruksjon. Taket er tekket på ordinær måte med asfaltmembran, men takkonstruksjonen er en kombinasjon av sedum og et fordrøyningsanlegg, samt 430 kvadratmeter solceller. Det er også et stort takvindu for innslipp av lys til atriet.

Hjertet i bygget

Atriet er selve hjertet i bygget, mens kontorarealene ligger vendt utover. Det er prioritert god takhøyde og store vindusflater skal sørge for lyse arbeidsplasser. I første etasje finner man et terrassert gulv av terrazzo, og denne etasjen inneholder blant annet resepsjon, møteromssenter, personalrestaurant og uformelle møte- og arbeidssteder.

Det mest iøynefallende elementet i atriet er en spesiell trappeløsning sentralt i det store rommet. Den påkostede trappen i stål går helt fra gulvet i første etasje til sjette etasje og snor seg oppover i etasjene i sirkler, og er kledd med speilfasader som gir et spesielt visuelt uttrykk.

– Dette har vært en krevende del av prosjektet, hvor håndverkerne virkelig har gjort en fantastisk jobb med både utforming og med tanke på detaljene. Trappen er en del av prosjektet vi virkelig kan være stolte av og som er med på å identifisere hele prosjektet, mener prosjektsjef Overvik. Stålarbeidet med trappen er utført av Norske Bæresystemer mens Weberg har hatt ansvar for kledningen.

Fra andre til sjette etasjer er det tilnærmet like kontoretasjer, basert på et grid-system

Utbygger har valgt å gå for en planløsning som gir mulighet for en fleksibel oppdeling i ulike leiearealer.

– God prosess

Betonmast Oslo skryter av prosessen underveis og samarbeidet med byggherren. De er også godt fornøyde med resultatet.

– Dette er et prosjekt vi er stolte av. Det har vært krevende underveis, med flere kompliserte oppgaver, i tillegg til en trang byggetomt med lite lager- og riggplass, naboer med sterkt fokus på sikkerhet og samtidig ble store deler av byggingen utført midt under koronapandemien. Det har vært en hektisk byggefase, vi brukte cirka to år på gjennomføringen av prosjektet. Men med et tett samarbeid med Avantor og mange dyktige underentreprenører og leverandører har det gått veldig bra. Vi har løst utfordringene underveis i prosjektet, og det har vært en ekstremt god stemning på byggeplassen hele veien. Byggherre har vært beslutningsdyktig og løsningsorientert gjennom prosessen. De er en proff byggherre som har fokus på bærekraftige og robuste løsninger, sier Overvik.

– Vi er veldig stolte av dette bygget, hvor bærekraft og materialbruk har stått sentralt. Vi mener dette står til toppkarakter og at vi gjennom prosessen har bidratt til å dra bransjen fremover. Betonmast har gjort en veldig god jobb i et på flere måter krevende prosjekt. Vi har flere kompliserte løsninger i bygget, og de har løst både fasadearbeidet og den spesielle trappen i atriet på en meget god måte. Vi hadde ikke klart det uten deres fantastiske innsats. Vi er derfor kjempegodt fornøyde med både prosessen og det ferdige resultatet, sier Vaagan.

På topp var det rundt 100 personer i sving på byggeplassen, og arbeidet ble fullført uten fraværsskader.

Prosjektet ble overlevert byggherre 26. september, og Crayon er nå i full gang med innredningsarbeidene.