Rådhuspassasjen

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

– Jeg er ufattelig stolt over det som har blitt gjort her. Det har vært en meget kompleks rive- og forsterkningsjobb midt i bybildet og all det hensyn til HMS og logistikk som inngår i det. Det er et krevende prosjekt, og det dukker jo opp mye i rehab, men vi er veldig fornøyde. Det var en glede å se de første menneskene gå gjennom passasjen. Du kommer inn et gårdsrom hvor det nå åpner seg opp med en fin pussfasade og to trær. Det er en liten oase midt i byen – et lite tilfluktssted, forteller prosjektleder Alexander Ehn i Skanska.

Skanska har totalentreprisen for rehabilitering av Rådhuspassasjen i Oslo sentrum for byggherre Nordea Liv Eiendom med prosjekt- og byggeledelse fra Malling & Co Eiendomsutvikling.

Tilbake til 30-tallet

Entreprenør, byggherre, arkitekt og underentreprenører gikk først sammen for å kna ut prosjektet i en samspillsfase frem til desember 2023. På grunn av mange runder med naboklager og innsigelser fra Byantikvaren, tok det en stund før prosjektet kom ordentlig i gang etter endt samspillsfase, så Skanska startet opp med mindre arbeider og lettriving på tomten.

– Vi avdekket mye mer i denne fasen, så vi fikk kvalitetssikret tilbudet som vi leverte i mars 2024. Kontrakten ble offisielt signert i juni det året, men da var vi allerede godt i gang med tilriggingen, forteller Ehn.

Rivefasen har også blitt brukt til å finne frem til de opprinnelige fargene i bygget. Prosjektlederen forteller at tilbakeføring har vært et grunnleggende tema for prosjektet.

– Arkitektene har gått inn i gamle historiske foto og funnet ut hva fasadeuttrykket var, og så har vi fulgt det uttrykket. Underveis i rivingen kom også de opprinnelige fargene frem. Alle vinduer er byttet ut, men vi har brukt de historiske bildene for å erstatte dem med nye trevinduer, forteller Ehn.

En historisk fargepalett og tidløse materialer går igjen både utendørs og innendørs.

Excellent

Fasadene har blitt etterisolert på innsiden med blokker av lettporebetong. Prosjektlederen forteller at de har hatt krav om en tetthetsgrad på 0,6 i prosjektet, men at målingene ved overlevering er 0,48.

Prosjektet skal sertifiseres til Excellent i Breeam-Nor og tilfredsstille kravene til etterlevelse i henhold til EUs taksonomikrav.

Når det gjelder ombruk vil Ehn særlig trekke frem gjenbruk av fasadekledning.

– En ting vi har lyktes med, er å gjenbruke kledningen fra Olav Vs gate, som var kledd i rød granitt. Den har vi tatt vare på, og den er nå brukt i gulvet i midten av passasjen, forteller han.

To byggeplasser

Selv om den eldste bygningsmassen i rehabprosjektet stammer fra 1938, fikk Rådhuspassasjen også en utvidelse oppover på 80-tallet. Sjuende, åttende og niende etasje i det maksimalt ni etasjer høye bygget ble bygget på de opprinnelige seks etasjene. Samtidig ble store deler av et eget bygg i midten av passasjen bygget i denne fasen.

I prosjektet vurderte man lenge å også rehabilitere dette midtbygget, men blant annet på grunn av avvikende etasjehøyder fra resten av bygningsmassen falt valget på å rive midtbygget og heller reise en helt ny bygning midt inne i rehabiliteringen.

– I praksis har vi sittet med to separate byggeplasser, altså ett bygg på hver side av rivingen, hvor vi startet med forsterkningstiltak. Da vi startet opp inne i byggene, ble det tydelig at det var gjort veldig mye leietakertilpasning underveis, eksempelvis større utsparinger i bæring som på ingen måte hadde fått gjennomslag hos en RIB. Det har vært en stor og komplisert jobb med mye stål- og karbonforsterkning. Samtidig har vi revet et helt bygg etasje for etasje og heist alt ut over det ene bygget vårt og ut til Olav Vs gate, forteller Ehn.

Stål i ben og armer

En detalj ved byggeteknikken på 30-tallet som har komplisert forsterkningen av bygget ytterligere, er at man på denne tiden ikke brukte kamstål til armering, men glattarmering som måtte sveises. I de eldste delene av bygget har Skanska derfor måttet sveise ny armering direkte til eksisterende armering ved nye betongstøp.

– Hver gang vi har tettet en utsparing, har vi måttet sveise. Det betyr at all lapping tar vesentlig mye lengre tid, forteller Ehn.

Selv med omfattende forsterkninger og utbedringer, har de eksisterende dekkene hatt begrenset kapasitet, og i rehabiliteringen har Skanska og underentreprenørene vært nødt til å ta i bruk eksisterende utsparinger for å få teknikken gjennom bygget.

– Du får litt krevende føringer med tanke på ventilasjon, for eksempel. Det krever gode UE-er som kan være fleksible og finne løsninger. Når RIB sier at den drageren ikke kan røres, da må man kunne snu seg rundt og løse det, sier prosjektlederen.

Nytt og gammelt

Midtbygget er revet ned til kjelleren under passasjen, og samtidig har Skanska refundamentert hele Rådhuspassasjen med jetpeler til fjell.

– Vi har jobbet mye med risiko i dette prosjektet, og vi måtte endre planene om å videreføre en dupleksheis ned til kjelleren, rett og slett fordi vi ikke ville risikere å grave så tett inntil en nabovegg, samt at det lå en kritisk pel der. Logistikk, HMS og koordinering har vært store og krevende oppgaver som jeg føler vi har løst veldig bra, sier Ehn.

– Det har vært krevende, men jeg mener fortsatt vi har lyktes bra med å jobbe sikkert eller ikke i det hele tatt, som er det vi sier i Skanska. Potensialet for alvorlige konsekvenser har ligget der hele tiden, og vi har hatt dag-til-dag-koordinering av HMS på et bra detaljnivå. I tillegg til daglige morgenmøter har vi hatt daglige særmøter for koordinering av spesielt krevende operasjoner, og det har vært innprentet i alle at alle kan stanse en arbeidsoperasjon. Det har vi fått til bra, legger Ehn til.

High-end

Midtbygget er reist med prefabrikkerte betongelementer og stål, med murte fasader i Ytong og murpuss. Etasjene er, i motsetning til det opprinnelige midtbygget, bygget for å harmonere med den opprinnelige bygningsmassen mot Fridtjof Nansens plass og Olav Vs gate.

I tillegg til å bygge et mer moderne og tilpasset bygg inne i kvartalet, har prosjektet også fjernet glasstaket som ble satt opp over Rådhuspassasjen på 80-tallet.

Prosjektleder Frode Seglem i Malling & Co Eiendomsutvikling forteller at byggherre Nordea Liv Eiendom er spesielt fornøyd med den nå åpne passasjen.

– Med tilbakeføringen av passasjen og med fargene som er hentet fra slik det var her på 1930-tallet, har det blitt ekstremt fint. Det har vært viktig for byggherre å få et oppdatert bygg som tilfredsstiller dagens standard og forventningene til området vi befinner oss i. Prosjektet har pågått ganske lenge, og fikk blant annet en stans på grunn av naboklager, men vi har alltid hatt et mål om et bra, miljøvennlig og high-end produkt. Man har klart alle de miljømålene vi satte i begynnelsen av prosjektet, standarden er ekstremt bra, og bygget har blitt utrolig flott, sier han.

Så langt er omtrent 40 prosent av det rundt 10.000 kvadratmeter store prosjektet leid ut. Seglem forteller at leietakerne er fornøyde og forventningsfulle til de nye lokalene.

– De kan ikke vente på å flytte inn. Bygget har fått inn alle fasiliteter som leietakerne etterspør, en flott personalrestaurant, treningsrom, garderober, stor sykkelparkering, felles takterrasser i andre og tredje etasje, og private takterrasser i sjette til niende etasje.