Diagonale

Diagonale-prosjektet er en sentral del av utbyggingen av Oslo nye ansikt og det som nå er i ferd med å bli hovedstadens nye pulserende bydel, Bjørvika. Med sine to bygg på henholdsvis ni (kontorbygget) og ti etasjer (studentboligene), fordelt på 308 studentboliger, 14.000 kvadratmeter kontor og 4.000 kvadratmeter forretninger og serveringslokaler, virkelig ruver prosjektet i området med den diagonale gaten mellom de to byggene.

Strategisk plassert
Bygningskroppene er strategisk plassert mellom Operaen mot sjøsiden og Barcoderekken på motsatt side - med Deichmanske hovedbibliotek som nærmeste nabo på vestsiden. Moderne og spennende utforming kombinert med en meget sentral beliggenhet har ført til at utbyggingen er populær både hos mulige leietakere og studenter som ønsker å leie en av de 308 studentboligene i det ene bygget.

Hele kontordelen i prosjektet er nå fullt utleid. TV2 har allerede blitt godt kjent med bygget og området, og Vinmonopolet holder nå på med de siste innredningsarbeidene. Andre leietakere er også i ferd med å gjennomføre sine innredningsarbeider.

Veidekke Entreprenør har hatt totalentreprisen på hele utbyggingen – en kontrakt som har en totalverdi på cirka 800 millioner kroner, eks. mva. Dette inkluderer alle arbeider, unntatt deler av grunnarbeidet som ble utført i en egen entreprise.

Godt fornøyd
Byggherre for Diagonale-prosjektet er selskapet A9 Palekaia AS, hvor Thongård AS og HAV Eiendom AS eier 50 prosent hver.

Administrerende direktør Kjell Kalland i Hav Eiendom sier han er godt fornøyd med både gjennomføringsprosessen og selve produktet som nå er helt i sluttfasen for å bli fullført.

– Vi på eiersiden har absolutt fått det prosjektet vi ønsket oss, både med tanke på den kvalitet Veidekke har levert i prosessen og det ferdige produktet – og samtidig er vi meget tilfreds med leietakerne som er kommer på plass i prosjektet, sier Kalland til Byggeindustrien.

– Veidekke har levert det de skulle på tid – uten noen store diskusjoner rundt kvalitet eller utførelse. Også økonomisk kommer vi godt ned på beina, legger han til.

Kalland mener det har vært en meget interessant utvikling i Bjørvika.

– Bare i løpet av det siste året har det skjedd veldig mye i området, og vi ser at stadig flere oppdager mulighetene som ligger i Bjørvika. Dessuten ser vi at det hele tiden skapes mange nye aktiviteter på både dag- og kveldstid, påpeker han.

I Diagonale-prosjektet er de aller fleste kvadratmetere allerede leid ut. Det er nå kun ett serveringslokale på bakkeplan i studentbygget som er ledig – ellers er begge byggene fylt opp.

– Kontorbygget er leid ut i sin helhet. Vi har fått på plass mange spennende leietakere. TV2 flyttet inn allerede ved årsskiftet, og Vinmonopolet er i gang med å flytte inn i sine lokaler i disse dager. I tillegg er vi i gang med innredningsarbeidene til lokalene hvor advokatfirmaet Ræder skal inn i de øverste etasjene. En annen stor leietaker, Vipps/BankID/BankAxept, er også på vei inn. De blir vår største leietaker i prosjektet, og skal ha lokaler i begge byggene, forteller Kalland. Han er meget tilfreds med å få et så stort spenn i type leietakere.

– Ikke minst er vi veldig godt fornøyd med å få inn både et advokatkontor og en finansinstitusjon på leietakersiden, og at de ser verdien av å lokaliseres i Bjørvika, legger han til.

Stor jobb
Prosjektet har utvilsomt vært en stor jobb for Veidekke.

– Utbyggingen har vært både omfattende og krevende, men vi kan slå fast at vi sammen med en konstruktiv byggherre har kommet i mål på en god måte. Vi kommer til å ende innenfor både tid og kost på utbyggingen, som har vært meget spennende, sier prosjektleder Rune Fossland i Veidekke Entreprenør til Byggeindustrien.

Veidekke tok til med arbeidene i november 2015, og 1. juli er det overlevering av det siste bygget, som inneholder studentboligene.

Veidekke fikk først i oppdrag å bygge kjelleren på prosjektet, en avtale verdt 150 millioner kroner.

Fossland har vært med gjennom hele byggeprosessen, og på topp har han hatt ansvaret for rundt 200 personer på byggeplassen.

– Det vi er aller mest stolt av er at vi ikke har hatt noen skader med fravær. Vi er nå oppe i nærmere 1.000 dager uten skader med fravær på byggeplassen. Dette har ikke kommet av seg selv – men er noe vi jobber med hver eneste dag, sier prosjektlederen.

Skal skape liv
Prosjektet Diagonale er plassert mellom Dronning Eufemias gate og Operagaten. Hele prosjektet rommer 41.700 kvadratmeter kontorer, forretninger/serveringslokaler på gateplan og studentboliger. Det hele blir fordelt på to bygningskropper bundet sammen av en felles kjeller med tilgang på parkeringsplasser. Selve tomten er på cirka 5.000 kvadratmeter.

Gateplanet mellom og rundt byggene er forbeholdt handel og servering. Her skal det komme flere spennende konsepter som passer både forretningsfolk og studenter. Dette gjør at utbygger har jobbet for at området blir livlig både på dag- og kveldstid, noe som er viktig for hele Bjørvika-utbyggingen.

Diagonale ligger også rett ved Norges største kollektivknutepunkt, Oslo S og bussterminalen - samt at det går både busser og trikk rett ved inngangsdørene til byggene.

Det blir etablert flere fellesfasiliteter i byggene, som treningsrom og sykkelparkering med eget servicepunkt for vask og enkelt vedlikehold av sykler. Det blir også garderober i tilknytning til sykkelparkeringen.

Plasstøpt betong
Råbyggene er utført i plasstøpt betong, både i de to kjelleretasjene og hele veien opp.

– Det har vært en krevende men spennende betongjobb. Det er ikke ofte vi bygger plasstøpte bygg av dette formatet lenger, så det er helt klart et solid prosjekt som nå er fullført, slår Fossland fast.

Totalt har de brukt rundt 17.000 kubikkmeter betong i prosjektet – og betongjobben er i hovedsak utført av egne ansatte - det samme er rigg-jobben. Store deler av de øvrige oppgavene er utført gjennom flere underentrepriser.

– Hele prosessen har gått fint og vi har hatt et godt samarbeid med underentreprenører og leverandørene – i tillegg til byggherre, legger Fossland til.

Fasadene i de to byggene består av prefabrikkerte elementer, produsert av Staticus.

– Dette har vært en god løsning, og er helt klart et konsept vi vil se mer av fremover. Fasedelementene kommer helt ferdigstilt, og heises på plass og er deretter nær helt ferdig til bruk. Det er en omfattende planleggingsjobb som utføres i forkant, men med et grundig forarbeid, går selve monteringen meget raskt - som sikrer tett bygg på kort tid, legger Fossland til. Det er benyttet fasadeelementer på begge byggene – med noe ulik utforming.

Takene på de to byggene er delvis utført i plasstøpt betong og delvis i stål.

– På begge takene er det benyttet sedum - men på studentboligene er det bygget opp et stort uteområde som er tilgjengelig for studentene. Her er det flere terrasseområder, gressplen, prydgress, sedum samt flere benker og sitteområder. Dette vil definitivt komme til å bli et populært tilbud for studentene i bygget. Her får man en flott uteplass med en av byens beste utsiktpunkter, mener Fossland.

Stor studentinteresse
Byggherren forteller om stor interesse rundt studentboligene, som dominerer i det ene av de to byggene.

– Interessen for boliger i Bjørvika er meget stor om dagen, og vi ser nå også at studentene i aller høyeste grad ser området som en spennende mulighet. Selv om hovedopptaket til skolenene ligger noe frem i tid, er interessen meget god fra studentene. Her spiller nok både beliggenheten, kvaliteten i lokalene og mulighetene som finnes i oppholdsarealene på taket av bygget inn på interessen, tror Kalland. Totalt skal det leies ut 308 studenthybler i prosjektet. Det tilbys både enkeltrom og hybler tilpasset to personer, såkalte dubletter. Prisene ligger fra 6.600 kroner og oppover.

– Prismessig ligger studenthyblene selvsagt et godt stykke under hva vi kunne fått for leiligheter i det ordinære boligmarkedet, men vi ønsket her å satse noe annerledes. Dette henger sammen med at vi ønsker en differensiert befolkningsgruppe inn i Bjørvika, og det å bygge et sted for studentene i Bjørvika har vært veldig viktig for oss, forteller Kalland. Hyblene leies ut etter førstemann til mølla-prinsippet – og man må selvsagt oppfylle visse kriterier for å kunne bli tildelt en hybel.

Miljøbygg
Fra byggherrens side ble det tidlig planlagt at Diagonale skulle være et miljøvennlig bygg. Kontorarealene i kontorbygget vil få BREEAM-NOR klassifisering Very Good – og i begge byggene har man lagt vekt på solide materialer og gjennomtenkte løsninger. Byggene er satt opp i energiklasse A.

Krevende logistikk
Den kanskje største utfordringen for Fossland og hans kolleger har vært den krevende logistikken på en meget trang byggeplass.

– Bygget er satt opp i et av byens travleste områder. Vi har trafikkerte veier på flere sider av bygget - og stor byggeaktivitet rundt oss på alle kanter. Det har gjort logistikken krevende, men vi har funnet frem til løsninger som har fungert godt, forteller prosjektlederen.

Det har ikke bare vært logistikken inn til byggene og under utbyggingen som har vært krevende – byggene har også innebygd en toppmoderne teknologi. Dessuten vil brukere som TV2 ha til dels spesielle krav og ønsker som er nødvendig for å kunne operere en moderne medievirksomhet.

Veidekke fikk derfor med seg teknologibedriften Itech, som er et rådgivende ingeniørfirma innen prosjekt- og prosjekteringsledelse av tekniske anlegg, tidlig i prosessen. Selskapet er delvis eid av Veidekke, og har spesialisert seg på denne typen kompliserte teknologioppdrag.

– Vi har blant annet etablert en egen energisentral i prosjektet – et teknisk rom i kjelleren på over 1.000 kvadratmeter. Her kommer blant annet fjernvarmeanlegget inn, forteller daglig leder Håvard O. Wiger i Itech.

Hovedenergikilden til bygget består av to reversible energipumper på taket. Disse sørger for oppvarming om vinteren og kjøling om sommeren. I tillegg er det lagt ned store ressurser til kjøling av all datakraften i bygget.

– I utgangspunktet var ikke bygget prosjektert med egen serverpark, men dette er kommet til etter hvert, noe vi dermed også måtte ta hensyn til. Kjøling av serverparker er meget energikrevdne, påpeker Wiger.

Vant arkitektkonkurranse
Byggene er tegnet av Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo.

Det var i 2008 Hav Eiendom utlyste en konkurranse rundt utbyggingen av Deichmanske hovedbibliotek og de to byggene som i dag omtales som Diagonale-prosjektet i en samlet konkurranse, som gikk ut til hele det europeiske markedet. Året etter gikk en konstellasjon bestående av Lund Hagem Arkitekter og Atelier Oslo seirende ut av den prestisjetunge konkurransen. Det hadde samlet sett den beste totalløsningen for utbyggingen.

Diagonale former
– En av årsakene til at vi vant ligger i navnet Diagonale – og at vi utformet det diagonale temaet rundt de tre byggene som utgjorde konkurransegrunnlaget. Dette innebærer blant annet siktlinjene fra Karl Johans gate, Oslo S og Operaen. Ikke minst var det viktig å få til en løsning som på en god måte ga gode siktlinjer inn mot operabygget – fra omkringliggende viktige områder. Det fikk vi blant annet til med å lage den diagonale gaten mellom kontorbygget og bygningen som inneholder studentboligene. Vi ønsket å oppnå en kontakt med Operaen i stedet for å lage en gate som stenger kontakten mellom Dronning Eufemias gate, Operagaten og operaen, sier Einar Hagem i Lund Hagem Arkitekter.

Både Hagem og Marius Mowe i Atelier Oslo drar frem viktigheten av å skape et prosjekt som tar vare på både det synsmessige og det bevegelsesmessige i området.

– Vi har jobbet mye med å finne en god og spennende gatestruktur, som gjør det behagelig og interessant å ferdes i området. Løsningen vi landet på vil bidra til å gjøre det attraktivt både for butikker og serveringsstedene på gateplan. Ved å velge en diagonal form har vi også klart å skape gode møteplasser og stoppesteder mellom byggene – områder som blant annet kan brukes til områder for uteserving, forteller Mowe.

– Det tredje diagonale temaet kommer frem om man enten går i Operagaten, i Dronning Eufemias gate, eller i tverrgatene – og får et diagonalt innsyn i byggene gjennom åpningene i fasadene – slik at man fra utsiden kan se hva som skjer inne i byggene samtidig som leietakerne kan se ut fra byggene. Dette gir også et flott lys inn i byggene, forteller Hagem.

Et viktig element, og et krav i utbyggingen, har vært å skape gode uteplasser, terrassert mellom flere av etasjene - men ikke minst også gjennom det spektakulære uteområdet på taket av studentboligene.

Fornøyde
Både Mowe og Hagem er godt fornøyde med sluttresultatet.

– Det har vært en lang prosess, og det vil alltid komme til endringer underveis i et såpass omfattende prosjekt. Vi er likevel godt fornøyde med de to byggene som nå står ferdige – og hovedelementene er beholdt utfra vår besvarelse av arkitektkonkurransen, sier Mowe.

– Når dette prosjektet nå står helt ferdig vil man tydelig se at de diagonale siktlinjene står frem som en helhet, legger Hagem til.