Kantorbekken Terrasse

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Kantorbekken Terrasse ble overlevert denne høsten i en sentral, men avskjermet og grønn del av Kolbotn i Nordre Follo. 106 boliger fordelt på seks nye boligblokker gir beboerne tilgang til kveldsol, skog og en gjenåpnet bekk som sildrer langs en ny promenade.

Kommunens rekkefølgekrav og noen særdeles krevende fjellskjæringer har gitt utbyggerne litt å stri med, men resultatet snakker også for seg selv.

– Det har blitt et veldig flott boligprosjekt, og vi har veldig fornøyde kjøpere. Entreprenøren har gjort en god jobb, sier prosjektleder Knut Amundsen hos byggherre Attivo Eiendomsutvikling II AS.

Amundsen forteller at prosjektet har bydd på en del overraskelser, og han vedgår at det har vært krevende. Attivo Eiendomsutvikling II signerte kontrakt med entreprenør Strukta for en totalentreprise med samspill i mai 2020, og entreprenøren startet riving på tomten samme måned. Mellom åtte og ti eneboliger stod på tomten fra før av.

– Dette var et lukket område med masse eneboliger, og vi har åpnet det opp med ny infrastruktur for Kolbotn sentrum. Vi har åpnet opp en bekk og etablert en ny promenade slik at befolkningen får et veldig flott tilbud her med ny gang- og sykkelvei, sier Amundsen.

Grunnforhold på kanten

Åpning av Kantorbekken og etablering av ny gang- og sykkelvei, samt nytt kommunalt VA-anlegg med en fem-seks meter dyp kulvert under veien, var rekkefølgekrav fra Nordre Follo kommune. I tillegg til å bidra med nødvendig infrastruktur, utgjør arbeidet rundt bekken også en vesentlig oppgradering av området som både beboere, naboer og øvrig befolkning vil nyte godt av.

– Bygging av bekken var ikke så komplisert i seg selv, men det er jo en spesiell jobb og ikke noe vi gjør til daglig. Det mest utfordrende rundt rekkefølgekravene har nok vært logistikken, sier prosjektleder Øyvind Lygren i Strukta.

Prosjektlederen forteller at det helt klart mest krevende med Kantorbekken Terrasse har vært vanskelige grunnforhold på en tomt med store høydeforskjeller.

– Det er en fjelltomt med innslag av litt løsmasser som vi måtte fikse med hjelp av omtrent 40 meter med rørspunt. Mot nabobyggene bak bygg E har vi en tradisjonell Z-spunt. Men det meste har vært fjell. I fjellskjæringen mot Kantorveien har vi en høydeforskjell på 17 meter, forteller Lygren.

Opprinnelig plan var å bruke toppen av fjellskjæringen for etablering av stripefundament med hulldekker som spente mellom bygg og Kantorveien, men da grunnentreprenøren begynte sprengingen på tomten, ble det klart at fjellet ikke var egnet for de opprinnelige planene.

– Vi trodde opprinnelig det var godt fjell her, men da de første salvene gikk, oppdaget vi disse ugunstige glidelagene, forteller anleggsleder Brede Lunden i Strukta.

Digitale løsninger

Folieringen i fjellet skrånet omtrent 45 grader nedover mot byggegropen, og det har ført til at sømboringen ikke har fungert som tiltenkt. I stedet for en loddrett fjellskjæring har utbyggerne vært nødt til å jobbe rundt en fjellside som har krevd stor grad av sikring, og store deler av bærekonstruksjonene måtte omprosjekteres.

Løsningen ble å skanne fjellsiden og sette opp spesialkonstruerte betongribber slik at hulldekkene i etasjeskillene kunne legges parallelt med skjæringen i stedet for rett på.

– Skanningen var utrolig viktig og enda en suksessfaktor i dette prosjektet. Den skannede fjellsiden ble lagt inn i den digitale modellen, og vi kunne hele tiden se hvordan fjellet lå i modellen. Vi trengte ikke å vente til elementene kom på plass for å se hvor grunnentreprenøren måtte fjerne litt ekstra fjell, sier Øyvind Lygren.

– BIM har vært en nøkkel til suksess. Hvis vi hadde sittet med 2D-tegninger her, hadde det blitt mange jeg-vet-ikke svar, bekrefter anleggsleder Brede Lunden.

Store lass

En prefabrikkert trapp fra Kantorveien ned til promenaden ved bekken er lagt på plasstøpte fundamenter på toppen av skrå hulldekker. Den opprinnelig enkle konstruksjonen har krevd kreativ problemløsning og enorm presisjon.

– Den opprinnelige planen for trappen ble for bratt, så arkitekten har brukt parametrisk design for å gjøre den lengre og dermed slakere. Og det har blitt et smykke i prosjektet, sier Lygren.

Prosjektlederen vedgår at prosjektet har vist seg å være langt mer komplisert og krevende enn noen av de involverte hadde sett for seg da de startet opp arbeidet.

– Faglig har dette vært en stor utfordring. Jeg er bare glad for at vi klarte det og at det nå bor folk der, ler han.

Totalt rundt 45.000 kubikkmeter fjell er sprengt ut og kjørt bort i rundt 80 lastebillass hver dag på det meste. Lygren skryter av grunnentreprenør Håkanes Maskin og anleggslederen deres på prosjektet.

– Han har vært helt sentral i at dette har blitt et vellykket prosjekt. Jeg vil også takke naboene, som har vært veldig tålmodige med et arbeid som må ha vært en stor belastning for dem. Uten tålmodige naboer hadde nok ikke dette gått, sier han.

Null fraværsskader

I tillegg til ekstraarbeid knyttet til kommunale krav og uforutsette utfordringer med grunnforholdene, fikk prosjektet også en overraskelse da det ble klart at trafostasjonen de hadde avtale om å bruke i prosjektet, ikke hadde kapasitet likevel. Dermed måtte en ny trafostasjon bygges inn i Kantorbekken Terraasse-prosjektet.

– Og med oppstart i mai 2020 fikk vi jo også korona rett i trynet. Vi leide et hus som vi delte inn i fire seksjoner med fire separate innganger for å spre folkene våre, og vi hadde påbud om munnbind, forteller Lygren.

Totalt registrerte prosjektet 36 tilfeller av koronasmitte, men måtte ikke på noen punkt stenge. Gjennom hele byggeperioden på 599 arbeidsdager har prosjektet heller ikke hatt noen ulykker med fravær.

På det meste har det vært 106 arbeidere registrert på byggeplassen, med et gjennomsnitt gjennom hele prosjektet på rundt 80.

– Vi har egentlig vært kjempeheldige. Vi har et høyt fokus på HMS, og vi har hatt med oss en solid sikkerhetskultur i prosjektet. De fleste ulykker er kanskje litt tilfeldige, som at noen sklir på isen og vrikker en ankel, men vi har altså sluppet helt unna i dette prosjektet, sier Lygren.

Prosjektet har også sluppet unna store forsinkelser og leveranseproblemer knyttet til koronapandemien og den russiske invasjonen av Ukraina.

– Vi fikk varsler om at både baderomskabinene og at parketten kunne bli forsinket, så vi var forberedte på det, men det gikk faktisk helt fint. Da vi satte opp det første bygget, var det en prefabrikkert balkong som manglet, men etter en stund fikk vi en telefon fra noen i Tønsberg som hadde funnet en balkong med navnet vårt på i en privat hage. Det var visst en lastebilsjåfør som hadde levert på feil adresse, men vi fikk vi kjørt og hentet den, forteller anleggsleder Brede Lunden.

For å sikre byggeplassen la Strukta hele Kantorbekken midlertidig i rør under byggingen.

– Vi kunne ikke risikere å få hele Kolbotntjernet inn i byggegropen, og vi sikret oss også ti ekstra meter med riggplass. Det var en genistrek og helt klart et suksesskriterium for prosjektet å legge bekken i rør. Vi ble kvitt risiko, fikk større areal å manøvrere på og en smidigere produksjon, sier Øyvind Lygren.

Planmessig

Digital samhandling med BIM og VDC som en del av pandemitiltakene har også vært en styrke for prosjekteringen i det som har blitt et faglig krevende prosjekt.

– Vi har hatt alle de tekniske fagene til stede i modellen samtidig, og har jobbet med aksjonslister gjennom hele prosessen. Det har gitt oss bedre flyt, og vi har fått ryddet opp i det meste der og da, forteller prosjekteringsleder Ingvar Gunnlaugsson i Strukta.

– Dette har vært et utfordrende bygg, og prosjekteringen har vært krevende, men vi har hatt gode planer, og det er det som har skapt et godt prosjekt, legger Gunnlaugsson til.

Som en del av fremdriftsplanleggingen av prosjektet har Strukta også invitert inn de forskjellige basene i planleggingsfasen for å få en mer realistisk vurdering av hver enkelte arbeidsaktivitetene i utbyggingen og et mer personlig eierskap til fremdriftsplanen.

– En god fremdriftsplan er roten til alt godt. Da har du gjort all planleggingen, og det er forutsigbarhet og mindre overraskelser. Du kan senke skuldrene og ha fokus på rett plass, sier Øyvind Lygren.

– Og når du ser at det blir seende slik ut til slutt, da blir man jo litt stolt, legger anleggsleder Brede Lunden til.

Parkliv

De seks boligblokkene i Kantorbekken Terrasse har fasader med trekledning og Cembrit-plater, med sedum på takene. Byggene står på en plasstøpt bunnplate forankret med bolter til fjellet for å unngå oppdrift, med plasstøpte vanntette kjellervegger i en felles parkeringskjeller og plasstøpt utkjøring. Over bakken er bæresystemene satt opp med prefabrikkerte betongelementer.

Omtrent 80 prosent av leilighetene i overleveringsprotokollen hadde ikke en eneste anmerkning ved overlevering, og for de resterende 20 prosentene er det mindre enn fem punkter, forteller entreprenøren.

– Vi mener dette er high-end boliger med veldig god kvalitet som er solid bygget. Vi har valgt gode løsninger med gulvvarme, prefabrikkerte baderomskabiner fra Parmarine i Finland, som leverer bra kvalitet, vi har bygget med gode overganger, og klimaveggene er gjennomført veldig bra. Alle skjøter og skruer i vindsperren er selvfølgelig tapet. Med denne arkitekturen og terrasserte boliger blir det økte arealer på klimavegger, noe som gjør det utfordrende å oppnå god miljømerking på alle leiligheter. Når vi trykksetter byggene for å få frem luftvekslingstall, viser dette som regel gode resultater. Å bygge terrasserte bygg med denne arkitekturen er også vesentlig dyrere enn å bygge en rett opp og ned boks, men det blir veldig fin arkitektur av det, sier Lygren.

– Alle leiligheter har utsikt mot bekken, alle har kveldsol, og det kommer ikke til å bli bygget noe i skogen på andre siden av bekken, supplerer anleggsleder Brede Lunden.

En beboer som uttalte seg i Østlandets Blad i sommer, sammenlignet livet i Kantorbekken Terrasse med å bo i en park.