Sven Oftedals vei 10

Totalrehabiliteringen av det utdaterte lager- og kontorbygget på nedre Kalbakken fikk tidlig et ekstremt miljøfokus. Innsatsen gir rekordstor energigevinst for utviklerne Aspelin Ramm Eiendom (ARE) - og deres nye leietakere.

Sven Oftedals vei 10 ble bygget for Norsk Medisinaldepot (NMD) i 1973. Det fikk en påbygging med et automatlager på begynnelsen av 90-tallet, og var i bruk inntil NMD flyttet inn i nytt bygg på Alnabru i 2011. Som en del av avtalen overtok ARE den gamle bygningsmassen på vel 32.000 kvm. Den gang et deleid selskap mellom Aspelin Ramm Eiendom AS og ROM eiendom AS, nå et heleid selskap i Braathen eiendom AS. Etter ombygging er nå totalarealet på vel 34.000 kvm.

– Analysene vi foretok viste at byggets egenskaper var så rettet inn mot lager og logistikk at det ikke var noe poeng i en omregulering. På den annen side, tilstanden og upraktiske løsninger gjorde at bygget heller ikke ville tilfredsstille verken offentlige eller private aktører. Et servicebygg i sør på ca. 2.000 kvm, som bl. a. inneholdt svømmehall og skytebane, hadde ikke lenger noen funksjon. Det besluttet vi å rive, og heller oppføre et tilbygg, forteller prosjektleder i Aspelin Ramm Eiendom, Thorbjørn Barrett Sele.

Den eksisterende bygningsmassen hadde allerede overskredet utnyttelsesgraden på tomta. Selv etter rivingen av servicebygget og størstedelen av en solavskjerming / gangbane som gikk rundt bygget, var det resterende arealet «for stort». Ytterligere bebyggelse måtte derfor godkjennes av Plan- og bygningsetaten. I et nært samarbeide med kommunen kom man fram til en enighet som også vil komme allmennheten til gode. Dersom ARE økte det estetiske nivået og fjernet store deler av den asfalterte grunnen på p-plassene, fikk frem den skjulte Bredtvedtbekken, samt bygget en park på nordsiden, fikk ARE gjennom søknaden innenfor maksimalt utbygningsmulig areal.

På oppdrag for ARE har LOGG Arkitektur sett på forskjellige løsninger for Sven Oftedals vei 10 siden 2009.

– Vår oppgave var å få til mest mulig store lagerlokaler, og at diverse tiltak skulle føre til at Sven Oftedals vei 10 ville oppleves som nytt. I det store automatlagret ble det lagt inn nye dekker i plan 1 og plan 3 som begge får inntil seks meters høyde. Dermed øker utleiepotensialet vesentlig, sier Jon Bjørgum i LOGG Arkitektur.

Fasader utenpå
I tillegg til å være et lager- og logistikksenter, har Sven Oftedals vei 10 ca. 5.000 kvm kontorarealer. Bygget er forholdsvis dypt, men hadde en moduloppbygging med søyle og vindu for hver 2,4 meter.

– Det var en perfekt inndeling å bygge videre på, sier Barrett Sele.

– Vi grid´et opp hver etasje, og kom frem til cellekontorer uten påvirkning av det tekniske anlegget. Det finnes en løsning for hver 2,5 meter, som gjør at vi kan få leietakere på tvers av bygget. Tidligere lå det tekniske i brystningen. For å få bort kuldebroene er fasadene flyttet på utsiden av bæresøylene. På øverste etasje, i femte, er glasset ført helt ned til gulv, mens det i fjerde er en mindre brystning, forklarer han.

ARE og LOGG Arkitektur valgte å bruke Fiberline og Fiberbetong som fasademateriale. Fiberbetong er tynne, fiberarmerte betongelementer spesialdesignet til dette prosjektet. Fiberbetong er kortreiste, og produseres stort sett for hånd med stor nøyaktighet hos Byggimpuls AS i Aurskog-Høland.

Fiberline et slankt, glassfiberarmert produkt fra Danmark som er bestandig og krever lite energi og materialer for å produseres. Utenpå eksisterende betongfasade legges et lag med Parocelementer. Fiberline henges med skjult innfesting utenpå disse.

– Vi ville ha så store elementer som mulig og følge aksesystemet, derfor ble det et element pr. etasje. Det er presist bygget og resultatet er blitt veldig bra. Vi må si oss veldig godt fornøyd med både denne løsningen og aktørene på byggeplassen. De tok utfordringene og løste utfordring og detaljering riktig, bekrefter Bjørgum.

Miljøprofil også ute
– Innsatsen vår her faller inn i rekken i vårt bidrag for å forskjønne Groruddalen. Det er ikke bare en oppgradering av et bygg som etter datidens målestokk hadde en ny og moderne arkitektur. Men vi skaper også folkelige rekreasjonsområder midt i et industriområde. Parken på nordsiden er på 2-3 mål, og ved å gjøre Bredtvedtbekken tilgjengelig følger vi opp kommunens intensjon om å åpne bekkeløpene i Groruddalen, skyter prosjektdirektør i Aspelin Ramm Eiendom, Rolf Hammerseth, inn.

Verdt å nevne er at all forurensningsfri betongmasse er gjenbrukt på tomta som fyllmasse. Den store parkeringsplassen har nå gressarmering, denne infiltrasjonen sammen med vanntørste planter bidrar med overvannshåndtering. Om lag en tredel av takflatene har fått godkjent utløpet ned til Bredtvedtbekken.

En brøkdel av forbruket
Bygningsmassen var tidligere svært mangelfullt isolert. Et eksempel er solavskjermingen / gangbanen som gikk rundt bygget og fungerte godt som en gigantisk kuldebro.

– Varmetapet i hele bygget var enormt. I 2010 var det et strømforbruk på 15,5 GWh. Nå har vi byttet ut alle vinduer, etterisolert alle fasader med mellom 25 og 30 cm, og alle takflater med 20 cm isolasjon. Hele det tekniske anlegget, inklusiv dets infrastruktur, er skiftet ut, SD-anlegget er nytt, og noen heiser er nye. Forbruket falt ned til 2,8 GWh, en innsparing som tilsvarer forbruket for 1.000 leiligheter i ett år, forklarer Barrett Sele entusiastisk.

Med i regnestykket er også tilgangen på spillvarme fra Skatteetaten i nabobygget. Deres store datahaller med døgnkontinuerlige servere gir overskuddsvarme – via en energisentral – til ventilasjonsaggregater, varmepaneler og til utvendig snøsmelteanlegg i Sven Oftedals vei 10. Det er investert nærmere 50 millioner kroner i ENØK-tiltak.

– Dette er det største kartlagte prosjektet i Norge når det gjelder energisparing. Enova har vært viktige for oss i denne prosessen og bidratt med gode innspill og bred kompetanse. Tiltakene har utløst 13 millioner kroner i støtte derfra, sier Barrett Sele.

Prosjektkostnaden for ARE er på 450 millioner kroner inkl. tomtekjøp. Kontraktsformen er byggherrestyrte entrepriser administrert av egne ansatte i prosjektavdelingen i Aspelin Ramm Eiendom AS.

– Vår avdeling er ikke bare entreprenørrettet i ordets egentlige forstand, med høy kompetanse innen bygg og rehabilitering. Men det er bygningskyndige mennesker med høy kompetanse også innen utvikling av eiendom. Den erfaringen og kompetansen vår avdeling har opparbeidet seg gjennom flere år gjør at vi på den beste måten også kan ta hånd om prosjektutviklingen, ikke minst innenfor miljø-, energi- og leietakertilpasninger. En entreprenør ville kanskje hatt 12 - 15 personer i et slikt prosjekt. Vi er tre med hjelp av en fjerde person. Da vet vi hvor ansvaret ligger og kan ha korte beslutningslinjer, sier Hammerseth.

Alle disse tiltakene vil de nye og miljøbevisste leietakerne kunne nyte godt av. I midten av juli var tre fjerdedeler av arealene utleid: Camfil Norge leverer produkter til det norske ventilasjonsmarkedet og tar i bruk ca. 4.000 kvm. I nybygget flytter Lerøy og Lille-Asia inn med sin matproduksjon. Rolf Hammerseth vet godt hvor hardt utleiemarkedet i Oslo er.

– Sven Oftedals vei 10 har en svært god plassering når det gjelder kommunikasjon og logistikk. Det er kort vei til både Østre Aker vei, Trondheimsveien, E6 og Alnabruterminalen. Men utleiemarkedet er knalltøft. Vi må forstå kundens behov, nær sagt bedre enn det kunden gjør selv, og vi må alltid kunne gi kunden det han eller hun vil ha. Derfor må Aspelin Ramm Eiendom være best og ha det beste produktet til enhver tid, avslutter Hammerseth.

Tekst og foto: Trond Joelson