Clemenskvartalet

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Clemenskvartalet ligger midt mellom Middelalderparken, Gamlebyen, Ekeberg og fjorden.

Bak utbyggingen står Oslo S Utvikling (OSU) som tidligere har bygget ut store deler av Bjørvika, inkludert Barcode-rekken, og i dette prosjektet har de fått med seg Hav Eiendom på eiersiden. Hav Eiendom eier en minoritetsandel (27,67 prosent) i prosjektet.

Som det ligger i navnet Clemenskvartalet, består prosjektet av en hel kvartalsutbygging, som samlet er på nesten 40.000 kvadratmeter. Prosjektet omfatter blant annet 269 leiligheter, næringslokaler i første etasje, samt i deler av en av de to underjordiske etasjene.

Leilighetene varierer i størrelse fra 44 kvadratmeter til den største på rundt 120 kvadratmeter. De fleste leilighetene har egne balkonger, og noen av de største har også to, samt tilgang til større parseller på taket. Takhagene er felles for alle beboerne, og her finner man også to drivhus. De som ikke har egen balkong, har tilgang til parseller på taket.

I de 269 leilighetene inngår også to gjesteleiligheter, som er innredet som hotellrom, og som står disponible for leie av beboerne i sameiet. De to gjestehyblene ble i perioden 1. mars til 8. august til sammen booket 285 dager, det vil si en bruksgrad/utleiebelegg på hele 88 prosent.

14 bygg

Prosjektet er delt opp i 14 ulike, men sammenhengende bygg, hvor ingen deler det eksakt samme fasadeutrykket, materialer eller farge. Prosjektet er realisert som en karrébebyggelse, hvor byggene varierer fra fem til åtte etasjer. Det finnes også to town-houses i kvartalet som går over to etasjer, som gir noen helt spesielle leiligheter med stor takhøyde i første etasje og egne hager inne i bygården.

I midten av kvartalet er det lagt store ressurser i en felles byhage med flere ulike elementer, som lekeplass, bordtennisbord, kajakkstativ og sitteplasser. For å markere ferdigstillelsen av prosjektet ble det torsdag 24. august invitert til en innflyttingsfest for beboerne og de sentrale aktørene i prosjektet, med mat, drikke, underholdning og taler i byhagen.

– Vi kan nå offisielt si at fargene har kommet til Bjørvika. Med Clemenskvartalet ønsket vi å lage noe helt annerledes, samtidig som vi har bygget på Oslos rike historie, uttalte Lars Holm, administrerende direktør i OSU, via en pressmelding i forbindelse med åpningsfesten.

Som en del av konseptet er det også etablert et verkstedrom og det er lagt til rette for servicefunksjoner som blant annet bil- og kajakkdeling.

– Et unikt bygg

OSU-sjefen peker på at det har vært et utfordrende prosjekt å realisere.

– Det har vært et spennende og svært utfordrende prosjekt. De store variasjonene i fasadene har skapt et helt unikt bygg, som vil sette sitt preg på hele Bjørvika. Samtidig har de skapt store utfordringer, sammenlignet med å bare lage én sammenhengende fasade. Men når jeg ser det ferdig vil jeg absolutt si at det var verdt det, sier Holm.

Han peker på at de hele tiden har vært opptatt av å skape liv mellom bygningene.

– Tilbakemeldingene fra beboerne forteller oss at vi har lykkes med målet, og har klart å skape et godt sted å bo, sier OSU-sjefen.

Meget godt fornøyd

– Det er prosjektsjef Øystein Olav Ylvisåker i OSU, som har vært ansvarlig for utbyggingen i regi av byggherren. Han er også meget godt fornøyd med prosjektet som nå er fullført i Bispevika i Bjørvika.

– Prosjektet er blitt veldig bra. Vi er godt fornøyde med kvaliteten på utbyggingen og valgene som er gjort med fasadene. Byggene er differensiert og skaper mye liv til kvartalet, sier Ylvisåker. Men han legger ikke skjul på at det også har vært en utfordrende prosess, både på prosjekteringsstadiet og i gjennomføringen.

– Det er en utfordring å differensiere et prosjekt i så stor grad. Den måten å bygge på er selvsagt fordyrende med mange ulike leverandører og grensesnitt, men vi har klart å løse dette. Sammen med arkitekt, og med en plan og innspill fra kommunen, har vi klart å skape en variasjon i kvartalet som gjør seg godt i området, sier han. Prosjektsjefen peker på at de også fikk flere utenforliggende faktorer i fanget som ga noen utfordringer.

– Koronapandemien, krigen i Ukraina, utfordringer med produktleveranser og prisøkninger har selvsagt også påvirket oss, og gitt seg utslag i hvordan gjennomføringen ble frem mot ferdigstillelse. Men vi har landet prosjektet på en god måte, mener Ylvisåker.

Godt salg

Prosjektet ble godt tatt imot i markedet, og de opplevde mye interesse fra interessenter og godt salg i en periode hvor resten av boligmarkedet var fallende. Nå er alle leilighetene unntatt to solgt. Innflyttingen startet i mars, og nå er alle boliger overlevert.

Snart vil også næringslokalene i første etasje og kjelleretasjen i kvartalet bli ferdig innredet og klare for innflytting. Her kommer blant annet en Meny-butikk, en restaurant, et apotek samt Vinmonopolet. Det skal også komme et treningssenter, og PwC flytter inn på 2.400 kvadratmeter kontorlokaler.

Inspirasjon fra Torshov og Majorstua

Navnet til prosjektet er hentet fra nærområdet. Clemens-ruinene i Middelalderparken ligger rett ved Clemenskvartalet. Pave Clemens var skytshelgen for sjøfarere, steinhuggere, marmorarbeidere, hattemakere og barn.

Utbyggeren og arkitektene i MAD Arkitekter har hentet mye inspirasjon til utbyggingen fra nærområdene, og da spesielt fra flere av kvartalsbyggene på Torshov og Majorstua. MAD viser også til at den fargerike paletten delvis er hentet fra den historiske bebyggelsen i Gamlebyen. Materialene og fargene inkluderer blant annet rosa fiberbetong, relieffer, rød, grå og brun tegl, to grønnfarger, lys naturstein, glass, lakkert metallfasade i en gul fargetone med riller utenpå, og kledning med kobberuttrykk.

MAD peker på at prosjektet omfatter en tradisjonell karrebebyggelse som rammer inn et stort gårdsrom.

– Karrebebyggelsen er satt sammen av flere mindre enheter med varierte fasadeuttrykk og farger, som kobler det moderne Bjørvika med det historiske Oslo, heter det i en uttalelse fra arkitekten.

De 269 leilighetene har ulike størrelser, med et spenn fra toroms, til fireroms, og town-house med egen hage. Det er etablert fellesområder både i gårdsrom og i større og mindre takhager.

Tre åpne passasjer er etablert og knytter kvartalet til tilstøtende gater og byrom.

– A-lab hadde ansvaret for masterplanen og noen delfelter i området. Vi i MAD hadde ansvaret for de to østlige feltene i Bispevika Syd. Vi ønsket å skape en varierende bebyggelse i kvartalet, men en variasjon fra fem til åtte etasjer som et av grepene vi er blitt veldig godt fornøyde med. Dette gir utbyggingen volum, luft og lys kombinert med en god utnyttelse. Dermed har vi klart å fordele det store volumet i utbyggingen på en god måte, sier arkitekt Jonny Klokk i MAD Arkitekter, som har fulgt prosjektet hele veien, til sammen i rundt elleve år.

Han viser til at de har bygget et klassisk kvartal, men med et helt særegent uttrykk.

– Vi er veldig godt fornøyde med sluttresultatet. Det er alltid spennende med slike prosesser, men vi er veldig stolte av hvordan kvartalet er blitt. Vi har hatt en veldig fin prosess med oppdragsgiver, OSU og Hav, som ønsket å bygge boliger med kvalitet. Ikke minst har vi hatt en veldig bra prosess med fasadene, sier Klokk, som peker på at det er spennende å kunne jobbe med et variert prosjekt som dette.

– Jeg synes det er blitt en fin balanse i kvartalet, med en spennende fargebruk, sier Klokk og viser til at det også har vært et krevende prosjekt, både på grunn av utenforliggende faktorer som pandemi og krig, men også med bakgrunn i de 14 ulike byggene i prosjektet.

– I deler av fasadeutrykket har vi noen fasader som er veldig moderne, men vi har også flere klassiske elementer. Dette øker selvsagt kompleksiteten i prosjektet, men prosessen har vært veldig lærerik, og vi opplever at det har vært verdt de ekstra kronene som er lagt inn i prosjektet. Sluttresultatet er veldig bra, og vi tror at variasjonen i prosjektet er en berikelse i seg selv. Disse byggene skal stå her lenger enn vi skal være her, og de må dermed også være bestandige og varige. Vi opplever at prosjektet nå gir en helt annen opplevelse med tanke på utsikten fra Middelalderparken enn før kvartalet ble bygget, sier Klokk. Han mener denne variasjonen i fasadene og fargene gir beboerne noe ekstra.

– Det merket vi under innflyttingsfesten påpeker Klokk, som viser til at folk har en tilknytning til det enkelte huset de bor i.

Han understreker at de ikke bare har realisert et bygg, men at de bygger nabolag.

– Å bygge et kvartal er en fin måte å bygge på. Byggene og tunet i midten gir mye lys og luft, også for de bakre enhetene, påpeker arkitekten.

Gjennomført i samarbeid med Vedal

Det er AF Gruppen som i en totalentreprise har gjennomført grunn- og kjellerarbeidene på Clemenskvartalet. Arbeidet omfatter prosjektering og utførelse av grunn- og betongarbeider på tomten som er på omtrent 8.500 kvadratmeter. Kjelleren består av to underliggende etasjer, U1 og U2. Foruten parkeringsplasser både for beboerne og næringsdelen, er det er også tekniske installasjoner samt boder, i tillegg til en egen mesaninetasje i garasjeanlegget for teknisk utstyr.

Vedal har stått for gjennomføringen av prosjektet og prosjektledelsen på vegne av byggherren.

– Foruten arbeidet med grunnen og råbygget for kjelleretasjen har vi stått for gjennomføringen av resten av prosjektet. Overbygget og innredning av kjeller er gjennomført i byggherrestyrte delte entrepriser som Vedal har planlagt og styrt, sier Rune Kruse Måløy, som sammen med Trond Schjetne og Jan Søgaard har vært sentral i prosjektledelsen i prosjektet.

De har jobbet for OSU flere ganger tidligere, og sier det er bygget opp et godt samarbeid mellom partene som er videreført i Clemenskvartalet.

– Det har vært et veldig bra samarbeid i både planleggings- og gjennomføringsfasen, og det handler mye om tillit mellom partene, sier Søgaard. Vedal har hatt ansvaret for hele gjennomføringen, og har også stått for overleveringen av leilighetene til beboerne og næringsdelen.

Plattendekker

Prosjektet er bygget med en plass-støpt kjeller, med to underetasjer. Som i andre deler av Bjørvika var det krevende grunnforhold. Bygget er pelet til fjell og det ble støpt selvbærende plate. Underveis i grunnarbeidet ble det også gjort flere arkeologiske funn på tomten.

– Oppover i etasjene er det benyttet plattendekker med påstøp samt stål. Dette ble gjennomført i en stor entreprise av Stenseth & RS, sier Søgaard. Konstruksjonsmessig er byggene nokså like, med betong i grunn og i etasjene oppover samt at det er benyttet klimavegger i tre. Takene er tekket på normal måte med membran. På de fleste takene er det også takhager, med beplantning, terrassegulv og benker, pergola samt to drivhus. De delene av takene som ikke har takterrasser er dekket med sedum.

Men om byggene har noenlunde lik konstruksjonsmessig oppbygging, er det stor variasjon i fasadene. Samlet sett er det 14 ulike bygg og fasader, ti oppganger og tre inngangsportaler som har gitt entreprenørene mye arbeid.

– Med en så stor variasjon har vi ikke kunnet dra nytte av en god gjentakelseseffekt. Det er ulike høyder på de fleste bygene, sier Søgaard.

Innvending er veggene satt opp med gipsplater som er malt, det er parkett på gulv, kjøkkenløsninger med tilvalg samt baderomskabiner i det fleste leilighetene.

– Det er en generelt høy standard i leilighetene i prosjektet, og jeg mener vi har overlevert noen flotte leiligheter til beboerne, legger Måløy til.

Interiørarkitektene designet tre interiørkonseptet som kjøperne kunne velge blant. 85-90 prosent valgte blant disse, mens noen bestilte også skreddersøm-løsninger via tilvalgsprosessen. Det er også er et eget interiørkonsept for inngangsparti og trappeløp i hver oppgang.

Både Måløy og Søgaard peker på at det har vært en stram byggetid.

– Men vi har overlevert de ulike delene i prosjektet på tid. På flere måter har dette vært krevende, ikke minst med tanke på pandemien og utfordringene i kjølvannet av krigen med leveringsproblemer, men med god planlegging klarte vi å ro dette bra i land. Det har dermed gått meget bra i forhold til hvor kompleks denne jobben er, sier Måløy.

Et utfordrende element med utbyggingen var også en trang tomt med stor aktivitet på alle kanter, både med bygg- og infrastrukturprosjekter.

Miljøfokus

Clemenskvartalet er sertifisert som BREEAM NOR Very Good.

– Det er fokusert på bærekraft helt fra planleggingsstadiet og på ulike måter gjennom utbyggingen. Blant annet har vi vunnet Plastcupen i regi av Grønt Punkt Norge to år på rad, og vi har arbeidet mye med materialgjenvinning og avfallsminimering. Blant annet har vi klart å oppnå 100 prosent sorteringsgrad. Vi har også kontraktfestede forpliktelser med de aller fleste entreprenørene rundt avfallsreduksjon og gjenvinning av materialer, sier Måløy.

– Vi har hatt en god dialog med Norsk Gjenvinning, og totalt har vi gjenvunnet 15 tonn plast. Vi har også hatt plast- og pappkomprimatorer på byggeplassen for å redusere transportbehovet, legger Søgaard til.

De to legger ikke skjul på at de er fornøyde med resultatet som nå står i Bjørvika.

– Vi er stolte over å ha vært med på et så spenstig og unikt prosjekt med denne sentrale plasseringen i byen og mot sjøen. Vi er veldig fornøyde med resultatet, og prosjektet er en fargeklatt for området, mener Måløy.

På topp var det cirka 230 personer inne på prosjektet samtidig, så det har vært en hektisk byggeplass hvor de ulike byggene ble satt opp suksessivt. Til sammen er det lagt ned 780.000 arbeidstimer i prosjektet, og rundt 50 leverandører har bidratt.