Akershøyden

Det 18.500 kvadratmeter store boligprosjektet troner på et høydedrag der Bergstien møter Akersbakken og Fredrikke Qvams gate. Prosjektet utgjøres av to eiendommer på i alt 5.012 kvadratmeter og ligger i et område med bevaring kulturmiljø med tidstypiske murgårder fra 1890-tallet og trehusbebyggelse i øst fra første halvdel på 1800-tallet.

Materialuttrykket med fargevaløren i teglfasadene har en klar referanse til den nærmeste naboen – Gamle Aker kirke fra 1100-tallet.

Oslo Sanitetsforenings Revmatismesykehus ble anlagt i 1938. Bygningsmassen var påbygget over flere perioder med ujevne mellomrom. Sykehuset var i drift frem til 1999, da funksjonene ble flyttet til det nye Rikshospitalet. Thongård AS overtok eiendommen i 2014.

Leiligheter med utleiedel

Akershøyden er tegnet av AART architects, og består nå av 137 leiligheter og 5 integrerte hybler for utleie. Med i prosjektet er også en planlagt kommunal barnehage på 700 kvadratmeter. Her avventes kun den endelige signeringen med Oslo kommune før arbeidet kan ferdigstilles.

J.I. Bygg har sammen med Thongård, WSP Engineering (RIB) og AART architects vært tidlig inne på prosjektutviklingen.

– Vi hadde planlagt å gjøre om bygningsmassen til seniorboliger, og var i gang med rehabiliteringen da vi oppdaget flere utfordringer. Bygget var i dårlige tilstand enn vi antok. Det var store avvik fra tegningene til det reelle bygget. Vi fikk til og med videre rivningsforbud i en periode, grunnet de svekkede bærekonstruksjonene. Den eksisterende teglen var ikke frostsikker, vi kunne derfor ikke isolere nok innenfra, forteller prosjektsjef i Thongård, David Höglund.

En intern evaluering førte til at det ble det vurdert å rive alt, og heller bygge helt nytt med leiligheter for salg.

– Det var en rekke grunner til at vi valgte å gå for et helt nytt bygg. De eksisterende sykehusetasjene var veldig høye, så vi ville kunne klare å få inn en etasje til. Altså få på plass flere kvadratmeter innenfor samme volum, og med bedre kvalitet. I tillegg ville vi kunne klare å få inn parkeringsplasser i kjelleren. Vi måtte ta det eneste riktige valget, det var å rive, sier Höglund.

Stillstand i åtte måneder

Det ble søkt rivetillatelse samtidig som et nytt prosjekt skulle utvikles. Rivetillatelsen ble godkjent, på en betingelse: Det måtte først være mottatt rammetillatelse. Dermed ble prosjektet stående i ro, teknisk strippet og uten vinduer i åtte måneder.

– Det ga oss en ufrivillig stopp. Vi burde ha fått rivetillatelsen før vi fikk rammetillatelse, bekrefter prosjektutvikler Lasse Syversen i J. I. Bygg. – For å få kartlagt omstendighetene var vi avhengig av å få revet først. Da tillatelsen endelig kom gjorde vi om rehab-kontrakten vår med Thongård til en totalentreprise på et nytt leilighetsbygg. Akershøyden er i kroner og øre det største prosjektet for oss hittil, opplyser han.

En rekke støvbegrensende tiltak, som seil og vanntåkeanlegg, ble etablert da rivejobben ble satt i gang. Sprengningsarbeider, utgraving og utkjøring av opptil 110 semitrailere med masse hver dag, et trangt nabolag, sier mye om omfanget. Det er anlagt flere store fordrøyningsbassenger på tomta.

– Vi har sprengt ned åtte meter, kun fem meter unna nabobygg. Det resterende måtte pigges ut. Det måtte fjellsikres under fundamenteringen i to nabobygg i øst. Det var en viss spenning knyttet til om nabobygget var festet til det vi rev, sier J. I. Byggs prosjektleder Tor Wettergreen, som presiserer at det var høyt fokus på HMS og sikringstiltak.

Akershøyden består nå av bygg på fem, seks, sju og opptil ni etasjer i midtbygget. Plan- og bygningsetaten la vekt på at det nye prosjektet måtte ha samme volumoppbygging som det gamle sykehuset, med like dimensjoner, høyder og fotavtrykk.

Ekstrem miks

– Vi måtte jo prosjektere og etterkomme ikke bare kommunens leilighetsfordelingsplan. Men også alle offentlige krav til støy, dagslys og universell utforming. Det gir veldig store variasjoner i leilighetssammensetningen, noe som er komplekst å prosjektere og lite rasjonelt å bygge, poengterer Syversen. Ett illuderende eksempel er at de 137 leilighetene har om lag 110 forskjellige kjøkkenmodeller.

Höglund er tydelig på at prosjektorganisasjonen undervurderte kompleksiteten i prosjektet.

– Å følge eksisterende bygningsform, fotavtrykk og høyder har skapt nye utfordringer for det nye prosjektet. Vi jobbet mye med prosjekteringen for å få kabalen til å gå opp. Men, det er også derfor Akershøyden er så unikt – du finner ikke noe tilsvarende andre steder, sier Höglund.

Mens det ennå var et rehabprosjekt var det planlagt 99 seniorboliger. Etter at gammel bygningsmasse var revet var planen å utvikle boliger for salg. En ny vurdering endte med at Thongård beholder bygget selv, og heller leier ut.

– Det har vært en tretrinnsrakett. I denne omprosjekteringen gjorde vi om store treroms- til fireromsleiligheter, og økte med rundt 20 soverom, fire nye leiligheter og to hybler, oppsummerer Höglund.

I tillegg til markterrasser og balkonger er det også en felles takterrasse for beboerne. Flere av de store leilighetene har også egne private takterrasser med unik utsikt.

Bedre enn før

Sykehuset hadde en vesentlig mer lukket form, blant annet langs Fredrikke Qvams gate. Nye åpninger i strukturen har gitt bedre dagslysforhold, ikke minst for naboene i nord, som før kun hadde innsyn til en lukket gårdsplass.

– Her har arkitektene lagt inn en portal i midtbygget som gir mye dagslys også mot nabobebyggelsen. Vi har gitt noe tilbake til området, som er klart vesentlig bedre enn det som var. Det har vi også fått mange tilbakemeldinger på, avslutter Höglund.