Fagerborgkvartalet

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Fellesarealene i prosjektet ble overlevert fra entreprenør til Axer og deretter sameiet i slutten av september, og nå er beboerne i full gang med å overta og flytte inn i det nye leilighetskomplekset. Prosjektet består av 143 leiligheter, med fem næringsseksjoner i første etasje. Bygget har også en kjelleretasje, med 40 parkeringsplasser, sykkelparkering, boder og tekniske rom. Bygget er på åtte etasjer og på taket er det satt av relativt store ressurser i opparbeidelse av felles takterrasser som er tilgjengelig for beboerne.

Det ble valgt å bygge hele prosjektet i ett trinn på grunn av kompleksiteten i utformingen av bygget.

– Det hadde ikke egnet seg å gjennomføre dette i flere byggetrinn, mener prosjektleder Stine Anette Berntsen i Betonmast Romerike.

Startet i 2019

Arbeidene på tomten startet mot slutten av 2019, og det har dermed vært cirka tre års byggetid for å fullføre bygget på rundt 17.000 kvadratmeter BTA. Det har vært en rimelig hektisk byggeperiode på den trange tomten midt i Lillestrøm, og prosjektleder Berntsen legger ikke skjul på at det har væt en innholdsrik og krevende oppgave.

– Det har på flere måter vært et komplisert prosjekt å bygge. Det var krevende grunnforhold som gjorde at vi måtte omprosjektere noe, ved å gå fra to til én underetasje. Samtidig har det vært et teknisk komplisert bygg å sette opp, med flere arkitektoniske grep som har tilført prosjektet mye spennende, men som har vært utfordrende og gitt få gjentakende oppgaver. Dessuten har vi hatt naboer helt inntil bygget på alle kanter. Det har dermed vært utfordrende med tanke på logistikk og det å planlegge en god fremdrift. Store deler av utbyggingen foregikk også midt i den mest krevende delen av koronapandemien. Vi har likevel kommet i mål på en god måte, og vi mener det er blitt et veldig bra, funksjonelt og flott prosjekt vi er stolte av å ha realisert i Lillestrøm, sier Berntsen. Hun skryter av et tett og godt samarbeid både med byggherre, underentreprenører og prosjekterende i prosjektet, samt at det har vært et godt samarbeid med de nærmeste naboene som har vært tålmodige gjennom byggeperioden.

– Vi har hele veien hatt et godt samarbeid med byggherren. De har væt tett på gjennom hele prosessen, og vi har kunnet ta gode beslutninger underveis i prosjektet. Det tette samarbeidet har også medført at vi har klart å løse utfordringene som har dukket opp underveis, og det har vært en veldig god stemming mellom partene i utbyggingen, legger Berntsen til.

Godt fornøyd

Dette understrekes av prosjektsjef Knut Rolvsjord i Axer Eiendom.

– Vi er kjempefornøyde med resultatet. Leilighetene som er overlevert har vært så å si helt feilfrie, det har kun vært helt marginale forhold å peke på, og som er fikset på kort tid. Resultatet er blitt kjempebra, og Betonmast har gjort en veldig god jobb i gjennomføringen. De har skapt et flott prosjekt med flere krevende forhold rundt oss, sier Rolvsjord. Han peker på at Fagerborgkvartalet i utgangspunktet ikke er et entreprenørvennlig prosjekt, med krevende arkitektur, liten riggplass og store variasjoner på byggehøyder.

– Vi er svært fornøyde med samarbeidet med Betonmast Romerike. De har gjort en fantastisk innsats med å reise dette bygget i en krevende periode med strenge restriksjoner på grunn av pandemien og store prisvariasjoner i markedet, sier Rolvsjord

Axer kjøpte tomten i 2016, som ble overtatt 2018, etter å ha kjørt en prosess med Stein Halvorsen arkitekter siden 2015 for å se på mulighetene som lå i området. På tomten sto Fagerborg hotell, som har vært et kjent sted i Lillestrøm i mange tiår.

De fleste leilighetene er nå solgt, men det er også noen som fortsatt er ute på markedet.

– Vi solgte 111 leiligheter i startfasen og deretter har salget gått jevnt og trutt. Også nå i den senere tid er det solgt flere enheter. Det er per nå 21 ledige enheter i prosjektet, de fleste av dem er blant de noe større enhetene, legger Rolvsjord til.

Leilighetene varierer fra 50 til 160 kvadratmeter i størrelse.

– Vi har valgt å legge litt ekstra ressurser i kvaliteten i denne utbyggingen, som vi markedsfører som premiumsleiligheter. Enhetene holder en høyere standard enn normalt. Dette omfatter at det er prioritert ekstra ressurser innen kjøkkenløsninger, bad og parkett. Det er også egen balkong eller takterrasse for alle leiligheter, i tillegg til at vi har lagt store ressurser i felles takterrasser med tilhørende fasiliteter. Vi håper dermed disse takterrassene, med god utsikt over hele byen, vil bli mye brukt av beboerne, påpeker Rolvsjord.

I tillegg har kjøperne kunne velge blant en rekke tilvalg, som ble styrt av Betonmast.

Få like leiligheter

Arkitekt Kristin Nordli i Stein Halvorsen Arkitekter har fulgt prosjektet helt siden 2015, fra den første streken da prosjektet begynte som en mulighetsstudie.

– Etter mulighetsstudien startet vi opp med detaljregulering av tomten. Vi har hatt en lang reguleringsprosess og etterfølgende prosess med rammesøknad som inkluderte en estetisk redegjørelse som skulle politisk behandles og vedtas. Det var derfor godt å få startet med byggefasen mot slutten av 2019 med entreprenør Betonmast Romerike, fire år etter oppstarten av prosjektet. Og ikke minst å se resultatene underveis og nå i høst, sju år etter de første skissene. Vi gleder oss over resultatet og har hatt et godt samarbeid med entreprenør gjennom byggefasen og byggherre gjennom hele prosessen, skriver Nordli til Byggeindustrien.

Hun viser til at Lillestrøm er karakterisert ved sin stramme kvartalsstruktur, den grønne hagebyen og villabebyggelsen i tre.

– Prosjektet startet som en karrébebyggelse rundt et indre gårdsrom med en trappet bebyggelse som hensyntok både Lillestrøm kirke i sørvest og villabebyggelsen i nordøst. Med boliger fra plan 2 og oppover i varierende høyde, og utadrettet virksomhet i plan 1 med tilhørende offentlige gangpassasjer gjennom kvartalet. Vi startet tidlig med å artikulere fasaden, bryte opp volumet i mindre enheter, ved å trekke vegglivet inn/ut med ulik forskyvning. Konseptet startet som en stabling av eneboliger fra hagebyen til et urbant kvartal, der skalaen med mindre enheter skulle passe inn i Lillestrøm bys skala med et varierende og levende uttrykk. Trappingen av prosjektet i både horisontalplan og vertikalplan har gitt prosjektet mange ulike typer leiligheter. Her finnes det ikke veldig mange like leiligheter. I tillegg til at det finnes mange toppleiligheter med egne private takterrasser. Dette gir prosjektet en stor variasjon som vi håper har tiltrukket seg mange forskjellige beboere, utdyper arkitekten.

– Det at prosjektet ligger i diagonalen mellom kirkeparken og Lillestrøm hageby har vært viktig å fremheve gjennom å trekke inn det grønne i prosjektet, både på bakkeplan med et grøntdrag gjennom kvartalet bestående av frodig vegetasjon, samt det trappede taklandskapet med både sedum og vegetasjon som takhager. Vi synes det er morsomt at vi har fått til å regulere inn et tuntre i gårdsrommet i reguleringsplanen, og som er en del av dette grøntdraget, legger Nordli til og viser til at byrommet på bakkeplan skal fungere som en møteplass og et samlingspunkt for beboerne i kvartalet, mellom kvartalene i Fagerborgområdet, for Lillestrøms beboere generelt, og besøkende til kvartalet eller de som er på vei igjennom.

Krevende grunnforhold

Axer signerte totalentreprisen med Betonmast Romerike i november 2019, og rivearbeidene på tomten starten i desember 2019, hvor det var drift i hotellet helt frem til rivestart.

– Det var dårlige forhold i grunnen, og tomten er dermed pelefundamentert med 475 friksjonspeler i betong, hver på 55-65 meter, sier Berntsen.

Kjelleretasjen er utført i plasstøpt betong, mens etasjene oppover er i stål og betongelementer.

– Alt over kjellernivå er utført i stål og betongelementer, hvor Contiga har levert råbygget over underetasje, inkludert trapper. De har dermed hatt en av de største underentreprisene, sier Berntsen. Hun peker på at det skjedde i en krevende del av koronapandemien, ikke minst med tanke på innreiserestriksjonene.

– Det var mange svenske arbeidere involvert i denne delen av prosjektet, så dette var helt klart utfordrende. Men med god innsats fra alle parter løste det seg på en så god måte som mulig, mener Berntsen.

– Dessuten har det vært en krevende logistikkjobb på prosjektet. Vi har hatt veier og bygg på alle fire sider, med veldig lite rigg- og lagerplass. Underveis i prosjektet har vi hatt to tårnkraner som har vært viktig i montasjearbeidene, sier prosjektlederen. Etter råbyggfasen måtte kranene ut, og det ble da brukt lastebilkraner i prosessen videre.

Fasaden består av Sto-puss, og beiset trepanel, samt at det i deler av første etasje er perforerte aluminiumkomposittplater og aluglass-fasader.

Grønt tak

På taket er det benyttet membrantekking, og store deler av taket er grønt gjennom bruk av sedum.

– 50 prosent av taket er grønt, med ulike planter og sedum. Det er ellers to store felles takterrasser, sier Berntsen.

I første etasje har Betonmast overlevert fem næringsseksjoner uinnredet, som er solgt fra Axer til en ekstern part, som nå er i ferd med å få inn leietakere til denne delen av prosjektet. Dette vil sannsynligvis inneholde restauranter, butikker og øvrige servicetilbud. Fra plan 2 til plan 8 er det boliger. I sentrum av bygningskroppen finnes et stort atrium hvor det er lagt en god del ressurser i utomhusarbeidene. På gateplan er det også etablert en gjennomgang mellom Storgata og Brøtergata som kan benyttes av gående i området.

– Ettersom det ikke er noen svalgangsløsninger i prosjektet er det bygget hele ti heis- og trappesjakter for å sikre god adkomst for alle beboerne, påpeker Berntsen.

Oppvarming av leilighetene, samt varmtvann, dekkes av fjernvarme, og det er vannbåren gulvvarme med termostat til hver sone i alle leiligheter.

Byggetiden for prosjektet har vært på cirka tre år, og samlet har Betonmast utført arbeider for over 400 millioner kroner.

– Vi er stolte av å ha bygget dette prosjektet, sier Berntsen. Hun er også meget godt fornøyd med at utbyggingen har skjedd uten fraværsskader.