Rortunet

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Med sin plassering langs Fylkesvei 165, sør for tettstedets opprinnelige midte, er Rortunet godt synlig ved ankomst til Slemmestad. Siden den første etableringen i 1984 har Rortunet vært en viktig bidragsyter i å tette igjen handelslekkasje, men handelsstedet har også vært med på å utvikle Slemmestad sentrum videre mot sør.

Allmenn tilgang

Med sine 56.000 kvadratmeter er det dimensjoner over Rortunet. Men fotavtrykket det legger beslag på, ekskluderer ikke bruk utover det å være et rent handelssenter. Den store takflaten med fem leilighetsbygg, et opparbeidet grøntareal og lekeplasser, er ikke forbeholdt kun beboerne. Taket er offentlig tilgjengelig, og kan nås både via en trappe- og heissjakt i nord og en publikumsvennlig skråflate fra sør.

– Dette er et grep som arkitektene Halvorsen & Reine har lyktes godt med; å ikke få en brå avslutning mot Sundbyveien, men heller gjøre atkomsten til taket så inviterende som mulig ved å knekke av hjørnene, sier prosjektsjef i Schage Eiendom AS, Hans Jørgen Sunnanå.

Schage Eiendom står som eier av Rortunet, som forvaltes og driftes av Scala Eiendom. Sistnevnte er per i dag på eiersiden i 22 kjøpesentre, derav 17 heleide.

Fra et handelsareal på cirka 12.000 kvadratmeter, er kjøpesenteret nå på 17.000 kvadratmeter, og inneholder et 40-talls forretninger og serveringssteder, i tillegg til helserelaterte virksomheter.

Lang historie

Til tross for om- og påbygginger i flere omganger, var Rortunets bygningsmasse for lengst klar for en oppgradering, for ikke å si et nytt senter. Planene for dette har Schage Eiendom jobbet med i flere år, der Halvorsen & Reine har stått for utarbeidelse av tidligkonsept og reguleringsplan, samt all arkitekturprosjektering.

Schage Eiendom valgte å gjennomføre prosjektet i en totalentreprise med samspill hvor Insenti er totalentreprenøren.

– Det har vært nok av utfordringer. Først og fremst det store volumet, og at det er en kombinasjon av kjøpesenter, parkeringsarealer og boliger, sier Insentis prosjektleder Arvid Horn.

Halvorsen & Reine har vært med i prosjektet fra veldig tidlig fase, i tillegg ble det valgt å ta med noen prosjekterende som kjente prosjektet godt til å lage de tekniske beskrivelsene.

– Det ble vurdert som hensiktsmessig for ikke å tape tid. De er senere brukt som våre rådgivere i gjennomføringen, da UE-ene våre stort sett valgte å videreføre prosjekteringen med egne prosjekteringsteam, sier Horn.

– Var det stor interesse da de forskjellige utførelsesentreprisene ble lagt ut?

– Dette har variert igjennom prosjektet. Da de store delentreprisene ble lagt ut i starten av prosjektet, var det god interesse. Vi har allikevel slitt med deler av entreprisene på grunn av størrelsen på prosjektet, samtidig som covid-19 gjorde sitt inntog. Det ble tydelig at markedet ble vanskeligere å handle i når pandemien slo til. Det ble mange karantener, og vanskelig å få tak i nok arbeidskraft, forteller Horn.

For å ivareta trofaste kunder mens det nye senteret ble reist, flyttet deler av Rortunet inn i midlertidige lokaler på den andre siden av Bøbekken. Våren 2019 ble det i løpet av to måneder satt opp et mindre senter bestående av 55 moduler. Det 1.500 kvadratmeter store minitunet inneholdt 12 butikker og en rekke andre tjenestetilbud, og var i drift frem til det nye senteret ble åpnet i slutten av oktober 2020.

Byggingen av i alt 56.000 kvadratmeter nytt kjøpesenter, parkeringsarealer og boliger ble innledet med riving av det gamle senteret sommeren 2019.

– Utgraving av p-kjeller utgikk. Vi valgte heller å beholde bunnplata og etablere parkering i etasjene oppover. Det er to handelsetasjer, med to p-etasjer per handelsetasje, slik at det blir fire p-etasjer delvis ved siden av handelsetasjene. Det var et tidlig og praktisk grep, som ga en annen utnyttelse av volumet, forteller Sunnanå.

– Bunnplata ble beholdt først og fremst for å gjøre det enklere for aktørene på plassen å jobbe. Det var mye mer renslig å stå på en ren betongplate med anleggsmaskinene, enn å stå i den klinete leira som er under. Vi kom noe tidligere i gang enn vi ville gjort ellers. Kostnadsmessig ble det omtrent det samme, da besparelsene på å ikke fjerne betongplata ble brukt til å sage opp de delene hvor vi skulle sette peler og legge bunnledninger, forklarer Horn.

Store investeringer

Schage Eiendom har totalt investert om lag 1,2 milliard kroner i Rortunet. Da boligene ble lagt ut for salg, ble 92 av de 122 leilighetene solgt raskt. – Boligsalget gikk bra, langt bedre enn forventet. Salget av dem var en viktig del av finansieringen av senteret, byggingen kunne ikke vært gjennomførbart uten salg av boliger, bekrefter Sunnanå. Med en snittstørrelse på 77 kvadratmeter, varierer leilighetene mellom 48 til 115 kvadratmeter.

Med kontrahering av samtlige kontrakter, og opptil 300 innregistrert på byggeplassen i den mest hektiske perioden, har det vært nok å håndtere for Insenti, som i snitt har hatt 20 fast ansatte i prosjekt- og byggeledelsen.

– Prosjektet gikk i havn tidsmessig på grunn av hardt arbeid av alle entreprenører, byggeledelsen og byggherre i en vanskelig tid med mye sykdom og materialmangel. Utførelse ute på plassen lå svært tett opp mot prosjektering i perioder. Dette var en stor utfordring logistikkmessig, og krevde mye fokus og tilstedeværelse, understreker Horn.

Komplekst

– Det har vært et godt samarbeid, bekrefter Sunnanå. – Men det er komplekst å bygge boliger og kjøpesenter, med x antall leietakere, og restauranter med strenge krav til avanserte tekniske løsninger. Det kan ofte være vanskelig å se behovet for å investere i prosjektering, og å få en riktig balansering av ressursene. Noe vi må ta med oss videre, er at i forprosjekt og detaljeringen, må det legges mer ressurser på et tidligere tidspunkt, sier han.

Et stort kjøpesenter i et foreløpig ruralt Slemmestad, var det rekkefølgebestemmelser knyttet til infrastruktur og trafikkavvikling langs Slemmestadveien og i området rundt. – Den tidligere regulerte løsningen er ikke optimal. Det har vært en komplisert prosess, der veien fortsatt ikke ferdig. Men vi nærmer oss en ny avtale med Asker kommune og Viken fylkeskommune om hvordan dette skal bli, opplyser Sunnanå.

Det pågår store planer om også en utvikling i Slemmestad sentrum. Sunnanå er spent på resultatet.

– Uansett vil Rortunet stå som et sterkt handelspunkt, men det må være en dynamikk mellom Rortunet og den kommende utviklingen der, avslutter han.