Kommunegården

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Det store kontorbygget er et landemerke langs E18 i Sandvika vest for Oslo og ble oppført i 1990. I stedet for å bygge nytt ble det bestemt å strippe alt ned, beholde betongkonstruksjoner og andre bærende elementer, for så å rehabilitere og bygge opp igjen.

AF-selskapet Strøm Gundersen fikk kontrakten med gjenoppbyggingen, på oppdrag fra Bærum kommunale pensjonskasse (BKP), som eier bygget og er byggherre. Leietaker er Bærum kommune.

Kontrakten er gjennomført som en samspillsentreprise. Strøm Gundersen startet sine byggearbeider i november 2020 etter en forprosjektperiode på noen måneder. Før det hadde Øst-Riv utført en omfattende riveprosess i egen totalentreprise.

Steinar Manengen har vært BKPs byggherrerådgiver. Insenti, ved Beate Aasen, har vært byggherrens prosjektleder. I tillegg har Insenti også hatt ansvaret for leietakeroppfølging, byggherreombud BREEAM, BHR og KU og jobbet tett med Strøm Gundersen i samspillsmodellen som ble valgt.

Kommunegården ble overlevert 20. desember og offisiell åpning er 23. mars 2023. Det 37.000 kvadratmeter store bygget rommer 1300 arbeidsplasser, som er en økning fra 700 sammenlignet med det gamle.

– Det var et ønske fra kommunen å samle aktivitetene i ett bygg og derfor måtte bygget innrettes på en annen måte. Man ønsket å gå fra cellekontorer og faste arbeidsplasser, til fleksible og åpne kontorløsninger. Verken tekniske anlegg eller planløsning var designet for dette, og mesteparten av husets teknikk var utdatert, sier Steinar Manengen om bakgrunnen for prosjektet.

Han peker også på at prosjektets høye miljømål, BREEAM Outstanding, la klare føringer.

– Det utløste behov for å bytte fasade, som hadde store mangler og uansett hadde behov for omfattende tiltak. Råbygget ble beholdt for å redusere klimaavtrykket mest mulig, sier Manengen.

Bærum kommunes nye «hovedkontor» skal romme mer enn bare arbeidsplasser. Det totalrenoverte bygget med fire etasjer og to underetasjer skal bli en møteplass for innbyggere, næringsliv, organisasjoner og kommunens ansatte.

De nederste etasjene er publikumsarealer, og vil blant annet inneholde innovasjonslab, møteromsenter, kantine, kaffebar, butikk og mingleplasser. Hjertet i bygget er sentralhallen, som ligger like innenfor hovedinngangen på plan 1.

I denne etasjen er det også et bygulv med innbyggertorg og velferdstorg. Kommunen samler mange av sine velferdstjenester slik at de kan jobbe tettere sammen og gi et mer helhetlig tilbud, ifølge kommunens egne nettsider.

I plan 2, 3 og 4 er det arbeidsarealer for kommunens ansatte, mens på på nybygde taket som rommer 2500 kvadratmeter har man plassert tekniske anlegg. Det er tre store atrier i bygget, og over disse er det bygget glasstak.

Krevende arbeider i grunnen

Strøm Gundersen hadde oppstart på byggearbeidene i november 2020. Prosjektleder Rune Nordås forteller til Byggeindustrien at grunnarbeidene ble mer omfattende enn de hadde sett for seg.

– På grunn av vekten av den nye taketasjen med tekniske rom måtte vi forsterke fundamenteringen i grunnen og opparbeide nytt bæresystem, og da måtte vi inn med over 80 nye stålkjernepeler. I utgangspunktet skulle vi beholde hele bunnplaten og bare slisse ned til bunnledningene. Men på grunn av gamle setninger måtte vi fjerne hele kjellergulvet og støpe nytt, sier han.

Prosjekteringsleder Espen Folkedal bekrefter at spesielt den lave takhøyden i eksisterende p-kjeller bød på utfordringer.

– Det var trangt og derfor krevende å få plassert pelemaskin, gravemaskin og annet utstyr. Med cirka tre meters høyde måtte vi også grave oss litt ned. Det ble mange korte lengder som måtte kjøres med peler og skjøtes, og det var veldig tidkrevende – men likevel løsbart, sier han.

Bærum kommune, som definerer seg som en klimaklok kommune, ville ha et bygg med høyeste BREEAM-sertifisering Outstanding. Det innebærer svært strenge krav til blant annet energibruk, ventilasjon, vannforbruk, transport, materialer og avfallsløsninger.

For entreprenøren, som har god erfaring med å bygge etter BREEAM-krav, er Kommunegården deres første Outstanding-prosjekt.

– Det er spesielt utfordrende i et bygg som skal rehabiliteres fremfor nybygg. Det betyr at det er en del poeng det ikke er mulig å ta, og da må man hente inn andre steder. I dette bygget har vi scoret en del ekstrapoeng på universell utforming, sier Espen Folkedal og gir i den forbindelse ros til Pilot arkitekter.

Prosjektleder Rune Nordås peker også på at de har vært veldig bevisste på å innlemme BREEAM-tankegangen helt fra starten av prosjektet.

– Man må ha en god plan på hva man skal gjøre og hvor man skal hente poeng. BREEAM påvirker også mye valg av utstyr og materialer, og her synes vi bransjen har utviklet seg i positiv retning ved å gjøre det enklere med BREEAM-filter på produktene hos byggevareleverandørene, sier Nordås.

Lys og luft

Mellom de ulike delene av bygget er det er det etablert to nye gangbroer som løper gjennom atriene. Det er også skjøtet ut svalganger som man kan gå på. Bygningskroppen er bundet sammen med tre separate glasstak som går over de tre atriene, og gjennom hele bygget går det en bred gate. Glasstakene sørger for rikelig med dagslys inn i bygget.

– Kravene til dagslys har vært veldig strenge. Det har vært utfordrende å få nok lys inn i et så dypt bygg, men etableringen av glass-
takene er en viktig grunn til at vi klarer det. Det har også gitt bedre utnyttelse av begge sider av bygningskroppen, sier prosjektlederen

Et av glasstakene har 26 meter lange fagverk i stål, noe som også gjorde det til en logistisk utfordring når de skulle fraktes på bil inn til Sandvika sentrum. En annen utfordring har vært etasjehøydene i det eksisterende bygget.

– Nettohøyden er 2,95 meter, og det er i minste laget etter dagens standard og krav. Vi har senket himlingen til 2,6 meter i enkelte soner og kjørt ventilasjonskanalene ut i kanten. Vi har måtte bygge svært kompakt for å klare kravene til himlingshøyde, sier Nordås.

For byggherre og leietaker har det vært viktig å ha et fleksibelt bygg for best mulig arealutnyttelse. Det er bygget opp skjørt og tekniske grid i himlingen, som er klargjort for å sette opp lettvegger og dele opp lokalene ved behov.

– Vi har bygget en vegg under skjørtet i stedet for å bygge en vegg fra betong til betong. Dette er et fleksibelt system som er forberedt for å bygge ut og eventuelt ta ned igjen hvis det skulle bli nødvendig, sier prosjekteringsleder Espen Folkestad

Han peker også på at det er lagt vekt på solid materialbruk, og at leietaker har hatt stort fokus på å få ned driftskostnader i valg av materialer og løsninger, blant annet ved å bruke vaskbare belegg og tepper fremfor parkett.

Arkitektur

Det er Pilot arkitekter som har tegnet bygget, og ansvarlig arkitekt Maya Målsnes sier at de har tatt utgangspunkt i den eksisterende bygningens iboende kvaliteter og bygget videre på disse.

– Bygningens fotavtrykk, volum, konstruksjon, farger og enkelte bygningselementer er bevart, og konseptet med oppdelte bygningsvolumer og lekne fasader er videreført. Endringene forøvrig er et direkte svar på Bærum kommunes kriterier til byggets funksjonalitet, sier hun.

Da sikter hun til kravet om antall arbeidsplasser, ønsket om bedre flyt og orientering i bygget, samt ambisjonen om å samle Sandvika og gjøre bygget attraktivt for både brukere, besøkende og ansatte.

– For å oppnå tilstrekkelig utsyn og dagslys etablerte vi flere og større åpninger i fasaden. Vi har sentralisert de sosiale sonene og etablert svalganger og gangbroer, som gir kommunikasjon og oversikt på tvers av byggene og gjennom etasjene. Det overbygde gårdsrommet med det store glasstaket gjør at alle gulvene i første etasje forbindes til et sammenhengende innendørs torg som er tilgjengelig for alle, sier Målsnes.

Arkitekten opplyser at samlet sett har alle små og store grep gitt et økt BRA på ca 3600 kvadratmeter i arbeidsetasjene – uten å endre fotavtrykket.

Fasader og tak

Når det gjelder materialer og farger på fasadene peker Målsnes på at ideen var å videreføre tanken om «den hvite byen ved fjorden» – et begrep som oppsto i reguleringsplanen fra 1924.

– Den hvite teglsteinen med retningsendringer og ornamentering i teglkledningen gir en sober, men samtidig rik detaljering – og man kan ane en relasjon til Rådhuset på motsatt side av Sandvikselva, sier hun.

Det fem meter høye takoppbygget har et areal på 2500 kvadratmeter, og her har man plassert tekniske rom og et eget ventilasjonsbygg.

– For å tydeliggjøre skillet mellom det eksisterende volumet og det nye takoppbygget, valgte vi å bryte formen, materialeten og fargen – og bygde det tekniske rommet inn i en organisk skulpturell form, med rillet overfalte i kobberfarget aluminium, sier Målsnes.

Levert på tid og budsjett

Tross utfordringer med pandemi og krigen i Ukraina har entreprenør Strøm Gundersen levert både på tid og budsjett. På det meste har 350 mann vært i sving på byggeplassen.

– Vi fikk utfordringer både med leveranser, prisøkninger, mannskap, sykefravær og prisøkninger. Siste eikeleveranse med panel til gangbroer kom så sent som en uke før overlevering, og det ble veldig hektisk siden det også involverer flere fag. Men vi kom i mål. Det har vært et tett og godt samarbeid med både byggherre, Bærum kommune som leietaker og bruker, avslutter prosjektleder Rune Nordås.