Middelthunet

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Middelthunet på Majorstuen i Oslo består av 330 boliger fordelt på tre bygg like ved Frognerparken.

Prosjektet i Middelthunsgate har hatt en langtekkelig tilblivelse, men fra mars til november 2022 har beboerne endelig kunnet flytte inn.

I tillegg til et boligareal på 24.700 kvadratmeter rommer milliardprosjektet omtrent 2.500 kvadratmeter handel pluss en barnehage, og i tillegg til rehabilitering og tilkobling av gamle parkeringsarealer og tre tilfluktsrom, har totalentreprenør Veidekke også etablert 3.500 kvadratmeter med ny parkeringskjeller.

Det høyeste av de tre bygningskroppene i Middelthunet strekker seg 14 etasjer opp fra bakkeplan, og takarealene er tilrettelagt for både soling, trening og bespisning for beboerne.

Prestisjeprosjektet har møtt en del motstand siden tomten ble kjøpt så tidlig som i 2011.

Det var opprinnelig planlagt byggestart i 2016, da Nordea flyttet ut fra sine gamle lokaler, men et forslag om et høyhus på 22 etasjer på fonteneplassen forsinket reguleringsprosessen. I 2018 ble reguleringen godkjent etter at høyhuset var fjernet, og i løpet av 2019 kunne Veidekke rive de gamle byggene. Grunnarbeidet startet høsten 2019, og gikk en periode parallelt med rivingen.

– Gjennom hele prosjektet har vi fulgt de planene vi har hatt. For prosjektet har det vært et stort fokus på kundetilfredsheten, og jeg mener det etter omstendighetene har gått bra. Det har vært høye forventinger til dette prosjektet, og vi har i det store bilde levert med god kvalitet her, sier prosjektleder Arnfinn Strålberg i Veidekke Entreprenør.

Som støpt

Middelthunet er bygget på en svært sentral tomt på Majorstuen i Oslo. Tomten ble opprinnelig kjøpt av Veidekke Eiendom, nå Nordr, og OBOS Nye Hjem. Med mange naboer tett på, ikke minst barnehagen Child Planet og Majorstuen skole, har utbyggerne vært nødt til å gå varsomt frem med prosjektet.

– Vi har gjort aktive støymålinger hele tiden, og vi har valgt byggemetoder for å minimere støy, som å vibrere ned spunten i stedet for å slå den og å bore peler i stedet for å ramme. forteller Strålberg.

Området har leiregrunn, og byggene er pelet til fjell. Råbygget er plasstøpt, og Veidekke har støpt omtrent 18.300 kubikkmeter betong. Alle sjakter er støpt ved hjelp av klatrestøp. Byggene har plattendekke i etasjeskillene, og balkonger og trapper er prefabrikkerte.

De fleste baderommene i Middelthunet er prefabrikkerte baderomskabiner, men i de største leilighetene er det også plassbygde bad. Ytterveggene i alle byggene er også plassbygd.

Byggetiden i milliardprosjektet er på omtrent fire år, inkludert riving. På det meste har man vært rundt 240 arbeidere i sving samtidig. Til tross for dette har prosjektet ikke hatt en eneste fraværsskade.

– Vi må bare vise til god planlegging. De fleste skader som skjer, er gjerne i uplanlagte operasjoner. Vi har selvfølgelig også hatt engasjerte verneledere og verneombud her, og det hjelper jo, sier prosjektlederen.

Prosjektet har også pågått for fult under hele koronapandemien. Strålberg forteller at det tider har vært mye fravær på grunn av pandemien, men det ble ikke registrert utbrudd på selve byggeplassen. Veidekke har også klart å holde den avtalte framdriften selv om prosjektlederen vedgår at det til tider har vært krevende.

Tunet på Middelthunet

Av en omtrent 12.000 kvadratmeter stor tomt er et utomhusområde på hele 10.500 kvadratmeter opparbeidet med granitt belegg, beplantning, sittegrupper, fontene og lekepark for to barnehager.

– Det er et påkostet utomhusanlegg med mye grønt og granitt, forteller Strålberg.

I tillegg til tre nybygg, tilhørende parkeringskjeller og påkostet tun mellom byggene, har Veidekke også rehabilitert en eksisterende parkeringskjeller. 3 tilfluktsrom er også blitt rehabilitert. Disse vil i fredstid brukes som sykkelparkering

– I den forbindelse måtte vi forsterke eksisterende konstruksjoner på grunn av høyere krav til beplantning av utomhusområdene, sier Strålberg.

I tillegg til uteområdet har beboerne i Middelthunet tilgang til to utlånsleiligheter, samt fellesarealer som byggherre har tatt initiativ til å oppgradere i kvalitet.

Leilighetene i seg selv har oppgradert standard når det gjelder ting som parkett, baderom og kjøkkenløsninger.

Byggene har primært hvite murpussfasader, men også innslag av metall, komposittplater, treverk og malt betong.

– Jeg mener prosjektet fremstår med godt håndverk utførelse og med jevnt over høy kvalitet på alle boliger, og jeg vet at det er jobbet mye med detaljene, sier Strålberg.

Høye forventninger

Byggherre M17 Utvikling, som eies 50/50 av Nordr og OBOS, har lagt seg høyt i utviklingen av Middelthunet. Prosjektleder Thor Einar Mikkelborg i Nordr forteller at det har de fått igjen for.

– Kundeundersøkelsene gjort etter overtakelse viser at vi ligger over bransjegjennomsnittet på tilfredshet, og det er vi selvfølgelig veldig fornøyde med. Det har vært vanvittig høye forventninger til Middelthunet, så når vi klarer å innfri på dette, tyder det på et veldig godt gjennomført prosjekt, sier Mikkelborg.

Etter mange år med regulering på tomten, synes prosjektlederen man har landet på et godt prosjekt for utbyggerne og for Majorstuen.

– Jeg synes personlig at det har blitt veldig bra. Vi har en stor fonteneplass mot Majorstuen skole, og jeg synes arkitekturen og byggene hever hele nabolaget. Jeg synes Middelthunet fremstår som fint og som bra, sier Mikkelborg.

Han registrerer riktignok at det har støyet litt rundt prosjektet til tider.

– Alle har sine subjektive meninger om et slikt prosjekt, og det kommer vi ikke bort fra. Samtidig er det mange som skryter fælt av prosjektet, og jeg vil presisere at den målte tilfredsheten blant beboerne også reflekterer dette med arkitektur og sammensetningen av prosjektet, sier han.

Topp leiligheter

Mikkelborg forteller at byggherre veldig bevisst har siktet høyt for å møte beboernes forventinger om et høyt kvalitetsnivå.

– Vi har valgt høy standard på materialer og løsninger, og spesielt belysningen i fellesarealene er vesentlig oppgradert. Vi har hevet nivået på flere ting i dette prosjektet, sier han.

Noe som har fått en del oppmerksomhet i utviklings- og salgsperioden for Middelthunet, var den planlagte penthouseleiligheten i toppen av prosjektet. Leiligheten hadde et bruksareal på 389,5 kvadratmeter, og lå til salgs for hele 95 millioner kroner.

– Vi hadde et fåtall interessenter inne på penthouseleiligheten, men vi kunne ikke komme i mål med ønskene deres. Derfor landet vi på å dele leiligheten i to, og det tok ikke lang tid før de var solgt unna til en samlet pris lik den vi hadde bedt om. Så det ble egentlig en skikkelig solskinnshistorie, forteller Mikkelborg.