Sjøparken Kaldnes

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Dette trinnet fullfører storprosjektet sentralt i Tønsberg hvor Selvaag Bolig har gjennomført en utbygging av rundt 1.000 leiligheter siden 2001. Nabolaget består av en rekke nye boligblokker med tilhørende tilbud av butikker, kaféer og andre tjenestetilbud. Tidligere lå det et stort skipsverft på området som nå er transformert om til en ny bydel.

Sjøparken Kaldnes er den siste utbyggingen som ligger inne i reguleringsplanen for området. Nå gjenstår kun fullføringen av et parkområde like inntil den siste utbyggingen, før hele det omfattende prosjektet er ferdigstilt. Dette parkområdet skal fullføres i løpet av året. Det finnes planer for en videre utbygging i den resterende delen av området, og det er sendt over ny reguleringsplan for denne videre satsingen.

Sjøparken Kaldnes består av 103 leiligheter fordelt på fire bygg. Det fleste av disse er nå solgt, kun åtte står igjen, men man forventer disse snart vil være solgt.

– Salget av leilighetene har vært god gjennom hele perioden de har vært ute i markedet. Alle enhetene er nå overlevert og de fleste er også innflyttet, forteller prosjektleder Morten Ebbesberg i Seltor. Han har vært med gjennom hele utbyggingen.

Grunnarbeidene startet i tidlig i 2022 og de siste leilighetene ble overlevert mot slutten av januar i år.

185 kvadratmeter

Tre av blokkene består utelukkende av leiligheter, mens det fjerde bygget har næringsarealer i deler av første etasje. Under bygget er det en stor felles underetasje som inneholder 50 parkeringsplasser, klargjort for elbillader, sykkelparkeringer, boder samt tekniske rom.

To av blokkene er på fem etasjer og to blokker er på seks etasjer. Leilighetene varierer fra 35 kvadratmeter, for de minste to-romsleilighetene, til de største fire-romsleilighetene som er på hele 183 kvadratmeter. Den største enheten ble solgt for nærmere 20 millioner kroner.

– Det er et stort spenn i type leiligheter. Vi ser at leiligheter i alle størrelser har vært populære, men det har vært ekstra interesse rundt de mindre enhetene. Noen er kjøpt av førstegangsetablerere, noen som investeringsobjekter, noen er kjøpt av utleiere eller av kunder fra andre deler av Østlandet som ferieleiligheter, sier Ebbesberg.

Alle leilighetene har egen balkong, mens de på bakkeplan har markterrasse. Flere av de største leilighetene har også to balkonger.

– Det er generelt god standard i blokkene, med påkostede fasader og varige materialer. Det er også lagt til rette for relativt omfattende tilvalgsmuligheter for kundene, noe også mange har benyttet seg av. Vi har vært tett på sluttkunden gjennom hele utbyggingen, noe som har gitt gode resultater. Dette har vi sett både gjennom utbyggingen, tilvalgsfasen og ikke minst under overleveringen, påpeker Ebbesberg.

– God prosess

Ebbesberg og prosjekteringsleder Marit Svartdal i Seltor kan fortelle om en veldig god gjennomføringsfase. De peker på at det er utfordrende å bygge sjønært, men at dette har gått overraskende bra.

– Alt har egentlig gått på skinner fra start til slutt og vi ble ferdig til planlagt tid og vi nådde delmålene vi hadde satt oss, sier Svartdal.

– Vi har hatt en veldig fin prosess sammen med Selvaag Bolig, med god dialog og gode avklaringer underveis. Begge parter har vær løsningsorienterte og tett på utbyggingen, legger Ebbesberg til.

Komplisert grunn

Totalentreprisen mellom Seltor og Selvaag Bolig ble signert i november 2021 etter en anbudskonkurranse der flere aktører deltok.

– Avropet på de to første blokkene kom 20. desember 2021, og de to siste i april 2022. Det gir en fysisk byggetid på rundt 18 måneder, sier prosjektlederen.

Grunnarbeidene ble gjennomført av Buskerud Gjenvinning i en egen entreprise direkte med byggherren.

– Det er en komplisert grunn å bygge i. Det er sjønært og et område som tidligere besto av et stort skipsverft, og på tomten var det en meget kraftig beddingplate i betong i grunnen. Denne varierte fra 50 centimeter til hele tre meter i tykkelse, og var en stor utfordring å fjerne. Vi kom til et hull i bakken som måtte ryddes og jobbes videre med. Dette arbeidet startet for oss i mars 2022, sier Ebbesberg.

De begynte med å pele i grunnen. Underetasjen er i plasstøpt betong, som er vanntett opp til en kote på 2,6 meter.

– Blokkene har plasstøpte dekker over kjeller, og det er en kombinasjon av bæresystem i stål, betong og plattendekker som etasjeskillere oppover. Taket er plasstøpt og sveist med tolags-membran. Også heis- og trappesjakter er plasstøpt. Vi har brukt ytterveggselementer, med ulike fasader, på alle byggene. Ytterveggselementene ble levert med vinduer og utlekting, og er videre plassbygd, sier Ebbesberg. Fasadene består av en kombinasjon av fasadetegl og vedlikeholdsvennlig trekledning samt noe Steni-plater.

Stordrift

– Byggeprosessen gikk veldig bra. Det var lagt opp til stordriftsmodeller, der de fire blokkene ble bygd nesten helt samtidig. Dette stilte store krav til underentreprenørene for å få full levering i alle fire blokker. Vi fikk til en ferdigstilling med 14-dagers intervaller, sier Svartdal.

Seltor har benyttet en del egne ansatte.

– Innen betongfaget har vi gjort alt selv, og vi har gjort rundt 30 prosent av tømrerarbeidet i egenregi. Resten er en kombinasjon av innleie fra produksjonsbedrifter og underentreprenører. Vi har stort sett benyttet oss av lokale leverandører, legger Ebbesberg til.

De forteller om en nokså liten administrasjon som har styrt prosjektet i havn.

– Vi har vært fem personer i snitt i administrasjonen, og vi har vært veldig hands-on, sier Svartdal.

Det er nokså tett med boliger i nærheten av tomten, så de har prioritert tett oppfølgning av naboer.

Tek17

Prosjektet er satt opp etter Tek17, med oppvarming via fjernvarme.

– Dette har helt klar vært et veldig vellykket prosjekt for Seltor på alle måter, med en fin kunderespons, sier Ebbesberg.