Pilestredet 77-79

Reiulf Ramstad Arkitekter står bak utformingen av prosjektet, og Aspelin Ramm, med verdier for levende bymiljø, er byggherre. Totalentreprenør BundeBygg har tatt i bruk all sin ekspertise på plasstøpt betong og prosjektstyring for å lykkes med et komplisert, krevende, men ikke minst kvalitetsmessig sterkt boligprosjekt sentralt i Oslo.

Entreprenøren signerte med byggherre allerede i 2017, men rivearbeid på Oslo-tomten startet ikke før mai 2018. BundeByggs prosjektleder Lars Olav Ruden forteller at siden oppstart ble litt forskjøvet på prosjektet, kunne de starte med svært gjennomarbeidede planer.

– Det var gjort god kartlegging i forkant, så miljøsaneringen var enkel og uten særlige overraskelser. Vi fikk god effekt av riktig planlegging og prosjektering fra starten av, og samarbeidet med byggherre var veldig godt, sier Ruden.

Hele prosessen, fra riving av det gamle bygget i Pilestredet, grunnarbeid, råbyggfase og innredning, var, ifølge Ruden, godt gjennomarbeidet før oppstart på tomten.

– Prosjektet ble litt forskjøvet, men vi mistet ikke byggetid. I stedet fikk vi planlagt og optimalisert fremdriften, og jeg mener vi fikk laget en råbra taktplan for både råbygg og innredning. Planen ble fulgt til punkt og prikke, og det er det virkelig ikke alltid man får til, sier han entusiastisk.

Som støpt

Grunnarbeidet på ferdig revet tomt startet i august 2018. Entreprenøren måtte gjøre noen mindre tiltak i grunnen, og måtte blant annet spunte noen sider av byggegropen, men Ruden understreker at det ikke var noen ekstraordinære grunnforhold.

Mot slutten av september begynte BundeBygg med betongjobben på prosjektet. Pilestredet 77-79 består av to mindre bygg og et større hovedbygg, og så godt som hele prosjektet er bygget med plasstøpt betong.

– Jeg er personlig en fan av plasstøpt betong, og vi i BundeBygg er gode på det. Med de riktige folkene blir det også god butikk av å plasstøpe bygg, sier prosjektlederen.

Det Reiulf Ramstad-tegnede bygget har flere spesielle geometrier, og det er mye synlig betong i trappeoppganger og fellesarealer, så betongkompetansen i prosjektorganisasjonen har kommet godt med for å få til et bygg med strenge krav til utforming og finish.

– Vi hadde med oss dyktige betong-gutter, så vi var veldig trygge på løsningen. Det må være riktig slump og fasthet, og så går det ene og alene ut på utførelse. Det ble veldig bra, slår Ruden fast.

Kjelleren er støpt med lavkarbonbetong, og så er resten av bygget støpt med mer tradisjonell betong. Totalt har omtrent 400 kubikkmeter betong gått med i råbygget.

Fjernvarmeløsningen i bygget diskvalifiserer Pilestredet 77-79 fra å havne i energiklasse A, men samme fjernvarme har også blitt brukt til byggoppvarming, og prosjektet har dermed fått ned både oppvarmingskostnadene og karbonfotavtrykket i byggefasen.

– Vi har hatt fokus på ISO-sertifisering, og valg av materialer har blitt viet mye arbeid. Jeg synes vi har fått et godt miljøbygg. Det er der det bør være, sier Ruden.

Høy standard

Prosjektleder for byggherre Aspelin Ramm, Ole-Martin Rognerud, forteller at de har satt listen høyt for alle kvaliteter i prosjektet.

– Jeg vil tørre å påstå det, ja. Både materialitetene og mange av detaljene i prosjektet er godt over gjennomsnittet, og bare valget av arkitekt her har vært å sette listen høyt, sier han.

Stjernearkitekt Reiulf Ramstad uttaler til Byggeindustrien at de har fokusert på å forene moderne kvaliteter med bebyggelse fra tre forskjellige århundrer på Fagerborg i Oslo.

– Tomten befinner seg i et boligområde omgitt av bygninger fra 1800- og 1900-tallet. Vi har veldig gjennomarbeide løsninger som først og fremst referer seg til den historiske konteksten på Fagerborg, men det er også lagt vekt på at det skal bli veldig gode boliger som er med på å danne et kvalitativt nabolag, sier Ramstad.

Pilestredet 77, som er den største av tre bygg i prosjektet, er fem etasjer høyt, og kommer med seks til åtte enheter per etasje av ulik størrelse. Pilestredet 79a og 79b er henholdsvis fire og fem etasjer høye, og har vekselvis fire og seks leiligheter i hver etasje.

– Et variert tilbud med leiligheter av forskjellig størrelse og identitet sikrer et sammensatt og mangfoldig bofelleskap, sier Ramstad.

Prikken over i’en

På gateplan ut mot Pilestredet i Pilestredet 77 etableres også en liten nabolagskafé. Byggherre Aspelin Ramm har satset høyt på urbane bokvaliteter i prosjektet.

– Vi selger i et prissegment hvor vi mener vi må levere kvaliteter hele veien. Her har vi bevisste boligkjøpere som er meget opptatte av arkitektur og kvalitet. Vi ønsker å levere 100 prosent på alt i dette prosjektet, sier byggherres prosjektleder, Ole-Martin Rognerud.

Boligkjøperne har også respondert bra på innsatsen som er lagt ned i Pilestredet 77-79. Ved overlevering er nesten samtlige 59 leiligheter solgt, og Rognerud forteller at salget har gått jevnt og trutt gjennom hele salgsperioden.

– Spennet er stort. Kjøperne er alt fra nyutdannede til pensjonister. De siste to ukene har vi hatt forbefaringer, og responsen fra kjøperne har vært utelukkende positiv. De er for eksempel veldig godt fornøyde med materialbruken og med detaljene i prosjektet, sier han.

I fellesarealene skaper den plasstøpte råbetongen et moderne, men tidløst uttrykk sammen med eik i både gulv, trapp, vegger og himlinger, og blant de små detaljene er for eksempel franske balkonger i leilighetene og dørmatter nedfelt i gulvet foran hver leilighetsdør.

– Vi har satt prikken over i’en og strukket oss langt for å få fornøyde beboere, summerer Rognerud.

Inne i leilighetene kan beboerne også nyte ekstra kvaliteter, med høy standard på blant annet kjøkken, baderom og gulv. Det er bygget med ekstra høy takhøyde for bedre romfølelse, og de største leilighetene har også eik i himlinger og trapper.

Selv om beboerne kanskje ikke merker det like godt på kroppen, understreker også Rognerud hvor viktig det gode samarbeidet mellom byggherre, totalentreprenør og arkitekt har vært for å lykkes med prosjektet.

– Ting har gått som planlagt, og vi har klart å få til et veldig godt samarbeid. Det ser vi resultatet av nå. Ting virker godt, og alt er så å si strøkent før innflytting. God dialog hele veien har vært veldig viktig for å få det til, sier han.

Ikke enkelt

BundeByggprosjektleder Lars Olav Ruden forteller at prosjektets kanskje største utfordring har vært logistikken på den sentrale og trange tomten.

– Det krever en god logistikkplan, men vi har også opplevd et godt samarbeid med Bymiljøetaten i Oslo, og har fått ekstra gateareal for å komme i mål med logistikken. I tillegg har vi hatt to tårnkraner i sving for å få til fremdriften i råbyggfasen. Det har vært gull verd, og har spart oss for mye tid og penger, sier Ruden.

Prosjektlederen har vært opptatt av å involvere håndverkerne på gulvet i beslutningene i prosjektet for å sørge for god faglig forankring for alle vurderinger.

– Det er der kunnskapen og mange kloke løsninger sitter, påpeker han.

På det meste har de vært rundt 160 mann i sving på samme tid på den trange byggetomten, men gjennom ett og et halvt år med bygging har det ikke vært en eneste fraværsskade på Pilestredet 77-79.

– Akkurat det er vi veldig, veldig stolte av, og det har vi også hatt veldig fokus på. Vi har hatt en inforskjerm oppe gjennom hele prosjektet med antall dager uten fraværsskade. Det synes jeg man bør. Vi må tørre å sette oss mål, og skader skal bare ikke skje. Da er det greit å fokusere på det, og det er greit å slå seg på kassa når man får det til. Det har skapt bevissthet rundt sikkerhet på prosjektet, sier han.

Prosjektlederen innrømmer at det ikke bare har vært enkelt å bygge det arkitekttegnede bygget, men at de har hatt god dialog med Reiulf Ramstad Arkitekter og byggherre Aspelin Ramm, og har sammen kommet frem til løsninger som kombinerer arkitektonisk visjon og praktisk byggbarhet.

– Det er en fryd og være i slike prosesser når alle nøkkelpersoner spiller på samme lag, og samarbeider for å få til ett best mulig prosjekt, sier Ruden.

Bygget er kledd i klimavegger i tre, men det mest dominerende fasadeuttrykket er teglstein. Teglsteinen pryder blant annet utkragede vinduskasser, som prosjektlederen innrømmer var vanskelige å bygge, men som gir Pilestredet 77-79 et ekstra utseendemessig løft.

– Resultatet har blitt veldig, veldig bra, summerer Ruden.