Ullevaal Stadion Utvikling

Prestasjonene på landslagsmatta har ikke imponert voldsomt de siste årene. Men i straffesparkavstand derfra er det grunn til å ta av seg hatten for den endelige utbyggingen av Ullevaal Stadion. Med hotell, konferansesenter og parkering er anlegget nå komplett.

Ullevål Stadion har lenge manglet en bygningsmessig avslutning mot øst. De siste årene har dette området hovedsakelig vært restarealer benyttet til parkering og riggtomt i forbindelse med utbyggingen av T-Baneringen. Kontrasten til Ullevaal Stadion og det såkalte Skrivervikbygget med kontorer og forretninger, var påfallende.

Vital Eiendom AS har i flere år hatt konkrete planer om en utvikling av dette området. Lenge gikk arbeidet om å få til en utbyggingsavtale med kommunen tregt. Å overføre tomtegrunn til næringsvirksomhet, blant annet et parkeringshus, i stedet for idrettsformål, viste seg å være vanskelig.

Flere L-grep
– Prosjektet var planmessig en stor utfordring. Kommunen var i mot utbygging på dette området, og utarbeidet sin egen reguleringsplan parallelt med vår. Kommunens plan inneholdt i hovedsak kun bandybane på terreng. Men politikerne så at det var behov for en viss tetthet for å få dette til å fungere og vedtok Vitals reguleringsplan.

Det var en utfordring å avslutte et anlegg mot et grøntområde, samtidig lå det begrensninger i hvor høyt vi kunne bygge. Hele konseptet med fortsettelsen av den eksisterende handlegata er bebyggelse med L-grep. Hotellet former en vertikal L, også konferansedelen former en L som omslutter et utendørs atrium, sier arkitekt Siri Bakken hos Narud Stokke Wiig AS.

– Kloke hoder i Vital kom på ideen med parkeringskjeller og en bandybane oppå. Dermed fikk kommunen en etterlengtet bandybane, vi fikk flere næringsbygg og mye mer parkeringsareal. En vinn-vinn-situasjon for alle.

Ullevål IL har ikke hatt en bandybane på flere år, nå har vi også bygget et klubbhus på ca. 600 kvm med fire laggarderober i kjelleren, forteller prosjektsjef hos Vital Eiendom, Kristin Haug Lund. Klubbhuset eies av kommunen, men Ullevål IL forventer å få til en langsiktig avtale om disposisjonsrettighetene til huset.

Ullevaal Business Class (UBC) er en stor leietaker på Ullevaal og hadde behov for en storsal. Opprinnelig var dette arealet planlagt for kontorer. Men markedet, kombinert med UBCs ønsker, konverterte det til et konferansesenter med storsal for opptil 700 sitteplasser i kinooppsett.

Ekte hat-2trick
UBC er en stor aktør innen kurs- og konferanser, men overnattingsmuligheter måtte man ut av området for å betjene. En saga blott det også; Thon åpner nytt 4-etasjers hotell med 144 rom, direkte tilknyttet Egon Restaurant som skal stå for forkostservering for hotellets gjester. Dermed er tre viktige mål på plass, i tillegg til flere forretninger. Foreløpig er Hennes & Mauritz og G-Sport på plass og tar i bruk vesentlige deler av de 4.800 kvm med nye forretningsarealer.

Reinertsen AS og Vital Eiendom har lenge og i mange runder jobbet med å finne det kostnadsmessige, optimale prosjektet.

– Det er en spesiell totalentreprise, med en kravspekk som nok går utover det normale. Bakgrunnen for dette var nok et ønske om at den økonomiske utviklingen i prosjektet skulle være så forutsigbar som mulig, samt å ha kontroll på kvalitetene.

Det er i utgangspunktet et nøkternt prosjekt, men vi har lagt en god del i teknikk, samt i gode synlige detaljer, som i hvit betong og aluminiumsfasader. At vi valgte Reinertsen var svært bevisst. Vi var nødt til å velge en entreprenør vi hadde tro på og som hadde gjennomføringsevne og kompetanse på området, bekrefter Haug Lund.

– Grunnarbeidet krevde sitt. Det var litt av en jobb å komme seg opp av grunnen, med både kalkstabilisering, spunting og energibrønner. Det er plasstøpte konstruksjoner i grunnen, med stål og prefabrikkert betong i bæresystemer og dekker, sier Eva Mathisen, prosjektleder hos Reinertsen.

– Innkjøringen og riggplassen var god, men nærheten til stadion gjorde det allikevel til en logistisk utfordring. Det var jo tett opp til eksisterende drift i kjøpesenteret, dessuten ble det arrangert opptil to fotballkamper i uka. Hver gang måtte det legges til rette for rømming gjennom anleggsområdet.

Tilgang for allmennheten
Om det var kronglete for entreprenørene underveis i produksjonen, så er tilgjenglighet og logistikk for brukere og turgåere nå optimal. For brukerne av hotell og konferansedel er det en glassinnbygget gangbru som forbinder UBC med konferansesal, og en tilsvarende mellom hotell og UBC.

– Myndighetene var opptatt av at det skulle være en tinglyst rett til å benytte gangveien inn og rundt anlegget. Mellom det gamle og det nye er det oppstått spennende rom, trapper og underganger. Det synes vi er blitt veldig vellykket, sier arkitekt Bakken.

Storsalen er på 2.500 kvm, går over to plan og kan deles i tre med foldevegger. Integrert i kortveggen i øst, kamuflert og ytterst diskré, befinner det seg en stor luke der større gjenstander, som biler, kan heises inn ved behov i forbindelse med eksempelvis utstillinger. I tillegg til et mottaksområde fra hotellet har UBC har en egen resepsjon i storsalsfoajeen. Her finner vi også et vrimleområde og en smakfull kaffebar mot vest, der trafikken langs Ring 3 dundrer forbi. Vel, trafikken kan ses, men absolutt ikke høres. Lydisolasjonen her er noe av det ypperste vi har opplevd.

Tidløst, men moderne
Vi har nevnt hvit betong, men valget av øvrige materialer skiller seg også godt ut fra det eksisterende uttrykket på Ullevaal Stadion.

– Jo, det eksisterende kan fremstå som noe blandet. Det er en tidskoloritt av sin tid, med masse farger, formater, plater og glansvarianter. Vi hadde grundige diskusjoner med byggherren som var veldig bevisste i forhold til at den nye forlengelsen skulle skape noe tidløst og samtidig moderne. Som svar på den fargesprakende fasaden i arenaen, var løsningen å jobbe nøytralt i fargebruken – primært naturfarger. Det er viktig å gi dette nye en accent, uten å konkurrere med det som er der i dag, sier Bakken.

Aluminiumsfasaden er festet med braketter, og perforeringen spiller sammen med lyset på avstand og fra forskjellige vinkler et varierende uttrykk på forskjellige tider av døgnet og året.

Fremtidsrettet
– Å bygge hotell og konferansesenter er forholdsvis ordinært. Men når det kommer i kombinasjon med en energisentral og energiforsyning, blir det på mange måter et nybrottsarbeid, sier Mathisen.

Flere alternativer for kjøling og oppvarming ble vurdert, både tradisjonelle og nyere løsninger. På det tidspunktet avgjørelsen ble tatt hadde Viken Fjernvarme ennå ikke kommet frem til området. Vital Eiendom så muligheten for å gi prosjektet en energibesparende merkelapp.

Etter initiativ og forarbeid av VVS- og energirådgiver Erichsen & Horgen AS, bestemte man seg for å bygge en integrert energisentral hvor overskuddsvarmen fra bandybanen og forretninger utnyttes til å varme opp ny og delvis eksisterende bygningsmasse. I tillegg får både gressmatta på stadion og sju mål med snøsmelteanlegg på området sitt varmebehov. Kjernen i dette systemet er en to-trinns ammoniakkbasert varmepumpe med energibrønner som energiakkumulator.

– Det som trolig er unikt med dette anlegget er at alt varme- og kjølebehov, inkludert isproduksjon, dekkes av samme maskineri og at all overskuddsvarme benyttes direkte eller magasineres, sier byggherrens VVS- og energirådgiver, siving. Olav Struksnes hos Erichsen & Horgen.

Overskuddsvarmen fra kjølingen i sommerhalvåret blir lagret i energilageret og gir nesten gratis varme tidlig på høsten og forvinteren. Tilsvarende vil det utover våren bli avkjølt av vinterens varmeopptak, slik at man i stor grad kan benytte seg av frikjøling mot energilageret på forsommeren.

Energilageret består av 120 brønner under parkeringskjelleren med en dybde ned til 250 meter.

Stor effekt
Varmeeffekten er dimensjonert for 5,7 MW, kjøleffekten er på 3,2 MW. Dette vil tilsvare 45 prosent av effektbehovet for varme, og hele 90 prosent av varmebehovet på 7.300.000 kWh.

Spisslasten på varme dekkes av oljekjeler, mens energilageret har kapasitet for magasinering av 100 prosent av overskuddsvarmen fra kjøling.

Årlig inntjening
Den årlige reduksjonen i energiforbruket utgjør ca. 4,5 GWh når all bygningsmasse er tilkoblet. Totalkostnad på energisentralen inkludert brønner er på ca 40 millioner kroner, men bare ca. halvparten av dette er merinvesteringer som skal dekkes inn med reduserte energikostnader. I all hovedsak består merinvesteringen av etableringen av energibrønnene, noe som kan beregnes å være nedbetalt i løpet av fire til seks år.

Dette er en miljøvennlig løsning, med stor energiutnyttelse- og effektivitet. Det gir samtidig et begrenset behov for ytre energikilder, men ved driftsstans kan oljekjeler dekke 100 prosent av varmebehovet.

– Vital Eiendom har vært dristige og må berømmes for sin langsiktighet og vilje til å investere store summer i fremtidsrettet og miljøvennlig energiforsyning, sier Struksnes. Sammen med Vital Eiendom er de allerede i gang med å utrede nye prosjekter med tilsvarende miljøprofil og teknologi.

Reinertsens kontrakt med Vital Eiendom er på 437 millioner eks. mva, noe som gjør den til en av Reinertsens største landbaserte byggekontrakter noensinne. Det er ikke småsummer for Vital Eiendom heller, hele prosjektkostnaden er i overkant av 600 millioner kroner.

Tekst og foto: Trond Joelson