Fornebu S

Om få år antas det at Fornebu vil ha mellom 15-20.000 beboere og langt flere arbeidsplasser. Vesentlige elementer som metrobane og et kjøpesenter har manglet. Selv om en etterlengtet Fornebubane nå er en del av statsbudsjettet, er den ennå ikke helt på sporet. Men med åpningen av det nye Fornebu S er en viktig del av infrastrukturen på plass.

Kjøpesenterdelen av Fornebu S er på 24.000 kvm og kan per i dag tilby hele 72 forretninger, spisesteder og restauranter. Med i komplekset planlegges også treningssenter, legesenter og bank. Lekkasjen til nabosentrene skal tettes igjen, handel og innkjøp kan fra nå av gjøres i nærmiljøet.

Under senteret er det etablert to plan med parkeringskjellere på til sammen 40.000 kvm. Men det er mer; fire boligvolumer på 9.900 kvm fordelt på 81 leiligheter troner og er delvis dandert på skråsøyler over forretningsdelen. Dette kommer vi tilbake til når innflytting skjer i løpet av april 2015.

Tomta på 24.000 kvm ble ervervet fra Fornebu Utvikling i 2009, og på den tiden det fantes en rikspolitisk etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder.

– Men vi fikk godkjent en bebyggelsesplan i 2011. Et suksesskriterium i den videre utviklingen var at BREEAM-tanken kom inn veldig tidlig. Vi satset rett mot toppen, og fikk utarbeidet et styringsdokument der BREEAM-NOR Outstanding var målet. I forprosjektet var det definert på detaljnivå og sydd sammen etter kravene i Outstanding. Dette var på mange måter et nybrottsarbeid, der Multiconsult som miljørådgivere bidro sterkt til å få strukturen på plass, sier KLP Eiendoms prosjektleder Harald Augestad.

AMB Arkitekter har fulgt tomta og prosjektet fra 2006, og skal være med videre helt til den endelige ferdigstillelsen med boligene neste år.

– Fornebu S skal ikke bare være et kommersielt senter, men også selve sentrum for Fornebu. Det skal være et møtesenter med en balanse mellom det kommersielle og det sosiale tilbudet, forklarer Mario Obmascher fra AMB Arkitekter. Bygget danner et stort og samlende torg mot en inntil videre ikke bebygget kommunal tomt, som når ferdig, vil omramme også resten av torget.

Glassgate
Dette torget i sørvest er Fornebus høyeste punkt. Kommunens krav om siktlinjene herfra var i høy grad bestemmende for utformingen av senteret. Fornebu S er egentlig delt opp i tre bygningskropper. Hus A og Hus B ser ut som ett bygg, men er to kropper lagt på hver side av en glassgate. Mot vest ligger Hus C, et frittliggende kontor- og næringsbygg, også det med boliger i tre etasjer øverst.

Siktlinjekrav
– Vi fikk ikke lov å bygge i siktlinjene, derfor er ikke Hus C fysisk innlemmet i resten, men ligger alene som en satellitt. Siktlinjene går fra torget ned mot Koksabukta, mot Hundsund og gjennom glassgata i senteret ned mot Rolfsbukta, sier AMB Arkitekters Bernd Boermann.

Fornebu S er delt inn i både en vertikal og horisontal inndeling i tre deler. De tre bygningskroppene deler inn det horisontale. Høydeforskjellen fra vest til øst er på opptil fem meter. Den horisontale tredelingen skjer med en massiv granitt-sokkel som skjuler varemottak, tekniske rom og parkering over to plan. Det inneholder over 900 p-plasser, 20 ladestasjoner for el-biler og over 200 sykkelparkeringer. Over dette ligger altså kjøpesenteret i to plan, og med de fire boligblokkene som lineære lameller kledd i glass og metall.

I det opprinnelige forslaget var senteret tegnet med glassfasade, en løsning som ikke var forenlig med KLPs miljøambisjoner. I forprosjektet ble en dobbeltfasade utprøvd med Multiconsult uten tilfredsstillende resultat. Det endte med en tett fasade med stående trekledning i beiset gran. Det er også det materialet som uten tvil best symboliserte Fornebu S som et miljøbygg. Etter mange runder med kommunen ble ønsket om transparens i fasadene løst – der hvor det betyr mest.

– I stedet for det opprinnelige kravet om 60 prosent glass i fasadene, fikk vi gjennomslag for å ha glass ut mot torget der det er spisesteder i første etasje. Dermed har denne delen i tre meters høyde hele 78 prosent glass. Fra torget vil fasaden derfor oppfattes som åpen, forteller Boermann.

– Det er ikke noe spesifikt krav i Breeam-Nor om tre i fasadene. Men ved å velge trefasader ga det oss en fleksibilitet i CO2-avtrykket. Det gir oss anledning til å bruke andre materialer et annet sted med ikke så gode CO2-verdier. Hadde vi presset grensene i fasadevalget, måtte det nødvendigvis gå på bekostning av materialene inne, bekrefter Augestad om de nesten 2000 meterne med trepanel over to plan.

Da entrepriseforespørselen gikk ut i markedet i ultimo 2011 var det oppløftene for KLP Eiendom at entreprenørene mente det høye miljømålet kunne la seg gjennomføre.

– Skanska skilte seg ut ved at de hadde gått langt i å detaljprosjektere løsningen i BREEAM. Til og med en detaljert miljøoppfølgingsplan, der de sa ja eller nei på poeng vi hevdet skulle være løsbare. Det skinte tydelig gjennom at de kunne grønne prosjekter og skåret også høyt på miljø- og gjennom-føringsevne, forteller Augestad.

Også passivhus
KLP hadde i prosjekteringen lagt opp til et lavenergibygg. Men ved å legge inn noen ekstra tiltak kunne Enova også gi støtte til passivhus. Med en kontrakt på 920 millioner kroner kunne Skanska iverksette de fysiske arbeidene på tomta 20. september 2012. Med en byggetid på 24 måneder skulle Skanska altså om-sette for 1,2 millioner kroner hver dag – inkludert lørdag og søndag.

Sammensveiset team
– Utfordringene var også størrelsen på 78.000 kvm som skulle bygges på to år. Det stiller store krav til logistikken. Hver enkelt separat byggeoperasjon er ikke i seg selv så krevende. Men å få lagt puslespillet riktig med valg av angrepspunkter og rekkefølgevurderinger er krevende, sier Skanskas prosjektleder Arne Amundsen. – Stammen i dette prosjektet har vært sammen på mange prosjekter de siste årene. Vi vet hvor vi har hverandre. Det har vært en kjempestyrke for meg å vite at folk kan rollen sin og er gode på å utføre den, fastslår Amundsen.

Strenge krav
Målsettingen om BREEAM Outstanding og Energiklasse A innebærer en rekke nødvendige tiltak. Uten å ta med alle elementer nevner vi: klimagassutslippet er redusert ved å bruke lavkarbonbetong i de plasstøpte betongkonstruksjonene. Gjenvinningsgraden på egenprodusert varme fra senteret er på ca. 80 prosent. I volum skal 80 prosent av alle byggematerialer være innkjøpt fra leverandører med et miljøsertifiseringssystem. Det skal brukes materialer som bidrar til et godt innemiljø, og som ikke inneholder miljøskadelige kjemikalier.

– Slike krav til materialer medfører et strengt og omfattende regime, forklarer KLP Eiendoms miljøsjef Heidi Lyngstad. – I tilbudsforespørsler til alle Skanskas underentreprenører og leverandører er det spesifikt krevd dokumentasjon på at produktene oppfyller BREEAMkravene til både innholdsstoffer og emisjoner. Ved kontraktinngåelse måtte materiallister med dokumentasjon leveres Skanska, sier hun.

– Jo, det var en krevende øvelse. At alle materialer skulle forhåndsgodkjennes er, om ikke upløyd mark, i hvert fall en jobb med mange ukjente faktorer. Vi måtte klarlegge alle leveranse-muligheter og kostnader i god tid før bruk. I tilfelle et materiale ble underkjent måtte vi beregne nok tid til å foreta substitisjons-vurderinger. Dette er en jobb vår Breeam-leder Unni Nerdal styrte svært stødig, selv om det var en formidabel jobb, sier Amundsen.

– Det ble jevnlig også utført kontroll ute på prosjektet i byggefasen for å sjekke at materialene var de samme som sto godkjentlistene, fastslår Lyngstad.

Fornebu S skal ha et driftsforbruk på energi som er 60 prosent lavere enn forskriftskravene. Heidi Lyngstad mener de viktigste bidragsyterne er hvordan bygningskroppen er utformet, kvalitetene på komponentene i teknisk anlegg, fjernvarme og den høye graden av varmegjenvinning. Et viktig kriterium var at internlastene måtte reduseres til et minimum.

Her var belysningen i senteret en utfordring. I tillegg til maksimalt med dagslysinnslipp var det bestemt at det kun skulle benyttes LED-belysning i fellesarealer og hos leietakerne.

«Grønn» leieavtale
– Butikkene er påbudt ikke å ha mer enn maks 15 watt belysning per kvadratmeter. Vi er sikre på at det er nok, men det forutsetter god lysdesign også i fellearealene. Det er ikke bare under-leverandørene som skal kunne materialdokumentere sine leveranser. Dette kravet har ringvirkninger helt inn til leietakerne som kommer med sitt faste inventar, blant annet med tanke på lavemitterende overflater som skal begrense en negativ påvirkning av inneklimaet. Leietakerne er altså kontraktuelt forpliktet til å følge miljøkravene våre, fastslår Augestad.

Solcellepark
Taket over senteret er grønt. Innsamlede frø fra Fornebulandet er dyrket frem på matter og lagt ut. Over 80 forskjellige stedlige plantearter er brukt. Men 1.650 kvm av sentertaket er også avsatt til et av Norges største solcelleanlegg.

– Solcelleparken er på 987 kvm, med en forventet elproduksjon på ca. 140.000 kWh/år, noe som gir litt over 140 kWh/år per kvm. I tillegg kommer 56 kvm med solcellepaneler i fasadene som vil gi 6.000 kWh/år, forteller Lyngstad.

KLP Eiendoms basiskrav er å bygge miljøvennlige kontorbygg for framtiden, for med det å redusere miljøbelastningen og CO2-utslippene. Det gjelder også den eiendomsmassen de til enhver til rehabiliterer.

– Det er klart at å være det første kjøpesenter i verden med miljøklassifiseringen BREEAM-NOR Outstanding er viktig for omdømmet vårt. BREEAM var jo litt ukjent for mange av oss. Men det har gått på skinner både med rådgivere og entreprenører. Det er riktignok svært avansert teknologi inne i bildet, men heller ikke nybrottsarbeid. Det meste handler om bevissthet, metode og dokumentasjon, sier Augestad.

KLP Eiendom har investert store ressurser i kvaliteter og materialer i Fornebu S.

– Belønningen er blant annet at vi med BREEAM-NOR Outstanding forventer vesentlige lavere årlige driftskostnader. Min jobb de siste ukene er å være problemorientert – jeg skal finne og luke ut det som er feil. Da glemmer man kanskje å heve blikket og se hvor fint det er blitt. Men resultatet vet jeg er et velfungerende senter med god logistikk.