Kulås Terrasse

– Det ligger et eldre boligprosjekt med terrasseleiligheter sør for oss. Vi har sett hvor populært dette har vært, og ønsket å satse i dette området. Vi kjøpte den første eneboligen i 2015, for deretter å inngå avtaler med de tre neste, forteller daglig leder Christer Lystad i Vestlia Properties, som også har fungert som eget byggherreombud i prosjektet. Planforslaget ble utarbeidet av Rambøll Norge, mens skisseprosjektet er utarbeidet av Plus Arkitektur.

Blokkene og punkthuset ligger på en åsrygg vendt mot vest, i et terreng som stiger mot øst og det offentlige naturparkanlegget Kulåsparken. Mellom blokkbebyggelsen og parken går det en populær gangsti. Selv om deler av dette området er kommunalt, har utbygger stått for en vesentlig oppgradering, blant annet med noen hundre meter granitt-murer. Stien er nå knyttet sammen med prosjektets utomhusanlegg, og har gitt gode oppholdsarealer mot øst. Også fortauet langs veien Kulås terrasse er blitt rustet opp.

Utkraginger i terrasseblokkene er dannet ved at deler av de nederste etasjene mot øst er fjernet, noe som gir et spennende arkitektonisk uttrykk med spesielle atkomstarealer. Avstanden mellom de fire byggene gir en visuell forbindelse mellom parken og byen. Tilbaketrekking av byggene etasje for etasje bidrar til å redusere volum og høyder nedenfra, spesielt fra veien i vest.

Å gjøre om tomta fra enebolig- til blokkbebyggelse var i tråd med både lokale og nasjonale retningslinjer om fortetting av byer og større tettsteder.

Tok en sjanse

– Men selv om det er lokal fortettingspolitikk var det ikke noe automatikk i at vi skulle få prosjektet godkjent. Å kjøpe de fire eneboliger som lå her var en risikosport. Det var jo slett ikke sikkert vi fikk en godkjenning til å sette i gang, men den sjansen var vi villig til å ta, sier Lystad.

– For å få et mest mulig konstruksjonsvennlig prosjekt, var Backe Østfold AS tidlig inne og bisto oss med veiled-ning og råd. Faktisk før vi underskrev kontrakt i juni 2017, kom de med forslag til løsninger på blant annet utforming av kjellerne, sier Lystad.

Da igangsettelsestillatelsen ble gitt i september, kunne rivingen av de fire eneboligene settes i gang. Terrenget måtte renskes, og 14.000 kubikkmeter fjell ble sprengt ut og kjørt vekk.

Logistikken til byggeplassen var krevende. Ikke minst med koordinering av trafikk og gående til barneskolen som er en av de nærmeste naboene. Kulås terrasse er en blindvei, med kun en vei inn til blokkbebyggelsen i sør.

– Derfor fikk vi laget en midlertidig anleggsvei ned til en åpen tomt, slik at vi fikk en rundkjøring på transportene inn og ut. En viktig nøkkel til suksess er alltid å få til en god dialog med naboer, og et bra samarbeid med skole og kommunen, understreker prosjektleder Jonas Bøhaugen i Backe Østfold.

Han legger også til at samarbeidet med en dynamisk og velvillig byggherre har vært veldig bra.

– Det har betydd mye for oss for å nå det samme målet.

Fundamenteringen

Bøhaugen forteller at forankring av byggene ga visse utfordringer. Høydeforskjellen i terrenget fra fronten i vest til bakkant i øst, varierer fra fire til seks meter.

– Vi hadde en høy fylling bestående av 2.500 kubikkmeter isopor bak byggene, det vi si mot kjellervegg og første etasje, og full eksponering foran. I forkant fikk vi ikke festet bygget til grunnen for å hindre utglidning. Derfor boret vi ned søyler i grunnen og forankret med 120 fjellbolter, sier Bøhaugen.

Alle fire byggene er på fem etasjer. Punkthuset har to leiligheter per plan, men de 27 resterende leilighetene fordeler seg på to i de fire første etasjene, pluss en stor terrasse på toppen av de tre terrasseblokkene. Størrelsene varierer fra 78 til 229 kvadratmeter. Alle boenhetene har høye kvaliteter når det gjelder materialer og utførelse.

Fasadene består av pussfasader, stående paneler med Møre Royal og Steniplater. Prosjektet er tilkoblet fjernvarme.

Tilvalg og tilpasninger

– Føringene fra byggherre var at kundene skulle få en utvidet mulighet til å komme med sine endringer og tilvalg. Det skulle være veldig åpne føringer for kundene. I tillegg til en omfattende tilvalgsprosess, skulle vi strekke oss langt når det gjelder geometrien og romløsninger i leilighetene, sier Bøhaugen.

– Kundene forventer mye av oss. Målsettingen var at de selv skulle få bestemme med tanke på valg og utforming av leilighetene. Tilvalgene var ikke noen utfordring. Men det ble mer krevende når kundene fikk komme på befaring inn i halvferdige leiligheter. De forsto ikke fullt ut prosessene når det ikke var ferdig, og kunne ikke helt ta inn over seg den endelige utformingen. Men det har gått bra. Backe Østfold håndterte dette på en glimrende måte, skyter Lystad inn.

– Alle de som kjøpte leilighet er svært fornøyde med hvordan leilighetene og området nå er blitt, understreker han.

– Interessen for terrasseleiligheter her i området var stort. Etter noen få ukers salg hadde vi allerede solgt 27 av de 37 leilighetene, selv om det på det tidspunktet var Sarpsborgs dyreste arealer per kvadratmeter.

Lystad er svært fornøyd med at Backe Østfold har bygget Kulås Terrasse slik de første tegningene forelå. – Det var omtrent slik vi så det for oss i starten, uten at det har vært kompromisser med endringer eller gått ned på kvaliteten.