Stjernebygget

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Etter at Borregaard hadde flyttet ut og etablerte seg i nytt bygg noen titalls meter mot sørøst, kunne Vingulmark Eiendom i 2019 overta det cirka 5.000 kvadratmeter store kontorbygget i Hjalmar Wessels vei 10.

– Alle i Sarpsborg vet hva Stjernebygget er og hvor det ligger, sier daglig leder Tommy Heggenes i Vingulmark Eiendom. – Vi var interesserte kjøpere fordi det er et fantastisk bygg, med en unik beliggenhet ikke langt fra sentrum. Parkeringsdekningen er på hele 165 plasser. For oss gjaldt det i første rekke å finne løsninger for å få frem de tekniske føringsveiene i et bygg med begrensede himlingshøyder.

Tegningsgrunnlag funnet

I byggemappa til kommunen var det sparsomt med tegninger og opplysninger fra den gang bygget ble reist på 1960-tallet. Firmaet som den gang var byggeteknisk konsulent inngikk senere i Sweco. Da disse ble engasjert som RIB i denne omgang, viste det seg at Sweco i sitt arkiv hadde blant annet de gamle armeringstegningene.

– De hjalp oss når det gjaldt å vite hva vi kunne gjøre og hvilke belastninger bygget kunne tåle, da vi skulle sette i gang, forteller Heggenes.

Vingulmark Eiendom var i kontakt med tre entreprenører om en totalentreprise, der Probygg ble valgt med en kontrakt på opprinnelig 57 millioner kroner. Etter endringer og tillegg i byggeperioden, samt leietakertilpasninger, er summen nå oppe i cirka 85 millioner kroner. Ved oppstart var Stjernebygget Probyggs hittil største totalentreprise.

Fysisk oppstart var i mars 2020, en uke før koronaen traff landet.

– Hele bygget ble strippet ned til kun bæringen sto igjen, forteller prosjektleder i Probygg, Jørn Åkenes.

Sentrumsplanene

I kommunens gjeldende sentrumsplan lå det en bestemmelse om at byggene i området ikke skulle ha mer enn 50 meter ensartet fasade. Stjernebygget kan skilte med 180 meter fasade, noe som ville innebære tre forskjellige fasadematerialer for å komme innenfor kravet. – Det ville ha sett merkelig ut, så vi søkte om dispensasjon. Selv om det tok tid, viste kommunen velvilje og fornuft i saken, så vi kunne få benytte kun et fasademateriale, forteller Heggenes.

I første omgang var planen å bygge på et ekstra volum – kuben – ved inngangspartiet i nordøst, og et mindre tilbygg for kantinen i «stjernesenteret» på taket. I kommunens gamle sentrumsplan kunne man bygge inntil 800 kvadratmeter uten å søke.

– I den nye sentrumsplanen som kom, kunne vi bygge inntil 800 kvadratmeter til. Det var det som skulle til for at vi kunne bygge på en hel etasje på alle tre fløyene. I to av fløyene er det nå kontorarealer, mens den tredje inneholder en personalrestaurant, som også skal kunne brukes som et kurs- og selskapslokale, sier Heggenes.

Taket i tredje etasje, som nå er gulvet i den nye fjerde etasjen, er forsterket under og med karbonbånd over for å kunne ta opptil 200 personer samtidig. Det må også nevnes at det kom naboinnsigelser på byggets nye høyde. Det ga en måneds byggestopp på denne etasjen, mens Statsforvalteren behandlet dispensasjonssøknaden, som ga Vingulmark Eiendom medhold.

Desentralisert ventilasjon

Begrensningene i himlingshøyden har gjort det nødvendig å minimere dimensjonene på ventilasjonsføringene. Det er installert hele 16 ventilasjonsaggregater; ett for hver etasje i hver fløy.

– Vi valgte en desentralisert løsning, både for å vinne høyde, men også fordi solen dreier rundt bygget. Da vil denne løsningen ta hensyn til alle fløyene hele dagen gjennom, sier Heggenes, som også nevner at det er søkt ENOVA-støtte på renoveringsarbeidet.

– Vi hadde utfordringer med mye vær og vind (nedbør) da fjerde etasjen ble besluttet etter oppstart. Tradisjonelt ville vi ha begynt med fjerde etasje og jobbet oss nedover. I dette tilfelle hadde vi allerede påbegynt arbeidet i etasjen under da vi skulle starte med den fjerde etasjen. Dette medførte at vi punkterte eksisterende konstruksjon og tettesjikt, som da utløste noen «overraskelser» underveis, sier Åkenes. Alt tømrerarbeidet er utført av Probygg selv.

Det var tidlig søkelys på å bruke tre i fasadene, med kuben kledd i malmfuru.

– Bygget skulle ha et skandinavisk preg, og vise til Borregaards tømmervirksomhet. I koronatiden gikk prisen kraftig opp, og det ble også umulig å skaffe til veie. Valget falt derfor på aluminiumsfasader, bekrefter Heggenes.

Massivtreelementer er brukt i første til tredje etasje. Det var fra starten av tenkt brukt tradisjonelle klimavegger, men etter forslag fra Probygg kom massivtre på banen som et alternativ.

− Vi hadde samtidig en utfordring med leverandøren av massivtre som utsatte milepel tett bygg. Det ble derfor massivtre på eksisterende bygningskropp og tradisjonell klimavegg på tilbyggene, altså fjerde etasje og kuben, forteller Åkenes.

Heggenes forteller at prosjektet møtte god interesse blant eventuelle leietakere da det ble lansert. Koronaen inntog og behovet for hjemmekontor, gjorde at det stoppet litt opp. Etter at det løsnet igjen sist sommer, er flere store leietakere er på plass. Per i dag er det kun én etasje ledig i en av fløyene.

– Antakeligvis hadde det vært enklere og mer økonomisk å rive alt og bygge nytt. Da måtte det en ny regulering til, og vi ville nok aldri ha bygget det opp igjen med den utformingen, sier Heggenes.

Men Stjernebygget i Hjalmar Wessels vei 10 vil i mange år fortsatt være et ikon i Sarpsborg.