Madla Tress

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Første-etasjene er kledd med lys teglstein, oppover i etasjene er blokkene kledd med stående trepanel. Det er sedum på taket og uvanlige vinkler. Disse byggene skiller seg ut fra den omliggende bebyggelsen i høyden mellom Hafrsfjord og Jernaldergården på Ullandhaug, på Madla i Stavanger.

Optimalisert bruk av areal

Stavanger har en stor befolkning på et lite areal, og da er det viktig å utnytte det som kan være tilgjengelig areal i allerede utbygde områder. Slik som på Madla. Tomten hvor det nå er tre boligblokker, med stor ny Coop Extra-butikk i første etasje, parkering i underetasjen og oppholds- og lekearealer både på bakkeplan og over butikken, er i underkant av tre mål. Her var det tidligere en gammel Coop-Prix, med tilhørende parkeringsplass. Samt en liten kommunal tomt, som ble brukt til parkering.

Attraktive leiligheter

Veidekke Rogaland er totalentreprenør og K2 Bolig er byggherre. Firmaet er en boligutvikler som tilbyr prosjekter til alle mulige målgrupper. For dette prosjektet kjøpte de tomt av Coop Økonom, med forpliktelse om å bygge ny butikk til dem. Veidekke Rogaland kom inn i prosjektet etter at det var ferdig regulert.

– Vi startet med en liten samspillsfase med byggherre og arkitekt. Målet var å kna prosjektet og se til at vi ivaretok ønskene både fra byggherren og arkitekten. Så gikk det ikke lang tid fra prosjektet ble lagt ut for salg til oppstart, forklarer Harald Vindenes. Han er totalentreprenørens leder på prosjektet.

Salget gikk usedvanlig fort. Og per nå, noen uker før innflytning, er det kun én usolgt leilighet.

Tett på skoler og barnehage

Byggestart var ved påsketider 2022. De startet med å legge om veien på fremsiden av tomten, og grave ut for parkeringskjeller. Grunnen består av fyllitt. Dette var nok den mest belastende perioden for naboene. Ikke bare er det boliger tett i tett ved tomten. Like ved er det også barnehage og skoler.

– I barnehagen er det sovetid fra 09.00 til 13.00. Så dette var en nøtt å løse, men vi har fått det til, forteller Vindenes.

Med en spesialskole like ved, og mye elev-transport fra hele kommunen, har også trygg skolevei fått mye oppmerksomhet. En regel gjennom hele byggeperioden var at ingen lastebiler hadde tilkomst mellom klokken 07.30 og 08.00. Det var utfordrende å overholde, spesielt for utenlandske lastebiler. Derfor har logistikk og tilkomst for lossing fått stor oppmerksomhet.

Dekker alle behov

Leilighetene er en blanding av størrelser, fra 42 kvadratmeter til i overkant av 100. Det gir en variert sammensetning av kjøpergrupper. Alle har hatt mulighet for å kjøpe parkeringsplass. I tillegg er en offentlig del av parkeringskjeller avsatt til besøkende og butikken.

Foruten leiligheter og dagligvarebutikken, rommer prosjektet næringsareal. I første etasje er det også hybel og selskapslokale, tilgjengelig for beboerne. Deler av butikktaket er fellesarealer med plen, samt uteområde for leilighetene.

Fra takene ledes overskytende nedbør ned via nedløpsrør, derfra under dekke til regnbed. På Madla Tress infiltreres og tidsforsinkes nedbøren i to regnbed, før vannet eventuelt føres videre til offentlig nett via strupet utslipp. Fordi blokkene ligger et stykke fra hverandre, var det ikke bare enkelt å finne en løsning for tilstrekkelig areal til infiltrasjon. Men også dette lot seg løse.

Arkitektonisk grep

Dekket er stedstøpt. Det er benyttet prefabrikkerte betongelementer til trappene. Selve bæresystemet er av betong og stål, fra kjellerne og opp til fjerde etasje. Videre har blokkene klimavegger av tre. Innvendige vegger er en kombinasjon av gips, samt sparklet og malt betong. I inngangspartiene er det prioritert spesialgips og spesielt forseggjorte betongvegger. Utvendig tak er tekket med sedum på stålplatetak.

Veidekkes prosjektleder forteller at vinklene på bygget gjør at så å si alle leiligheten får sol og utsikt.

– Til og med de bakerste leilighetene har utsikt. Ikke alle har like mye selvfølgelig. Men det er sjøglimt, som meglerne sier, fra alle leilighetene, forteller Vindenes.

Uforutsette utfordringer

For byggebransjen har de siste årene gitt mye uforutsigbarhet på kostnadssiden.

– Først var det barkebiller i Canada, så Covid og innovasjonskrig i Europa med påfølgende problemer med tilgang på materialer og energikrise. Rentehevingen og økte materialkostnader kom etterpå. Dette er utfordringer utenfor prosjektet, som selvfølgelig påvirker prisbildet i det, som Harald Vindenes sier.

De slet også litt med å få takene tettet i fjor vinter. Plutselig kom snøstorm på snøstorm, noe som langt fra er vanlig på disse kanter. Utover dette har arbeidet gått som planlagt.

Klimakrav: – Ikke valgfag lenger

Som om det ikke var nok å holde det økonomiske budsjettet i en tid med galopperende kostnader, påla Veidekke seg selv et ekstra budsjett, for klimagassregnskap. Det har vært forpliktende på samme måte som framdriftsplanen og det økonomiske budsjettet.

Veidekke peker på at de vet at kravet kommer og at de ville forske litt på mulighetene, som forklaring på hvorfor de ønsket å satse på dette.

– Tiltak vi har iverksatt for å redusere utslipp av klimagasser har også gitt økonomisk gevinst, sier Veidekkes leder av prosjektet.

Prisen på tradisjonell armering har gått opp. Prisnivået kunne de ikke påvirke, men materialvalg er noe annet. I prosjektet begynte Veidekke å vurdere basaltarmering. De hadde på forhånd erfaring med basaltbetong i gulv, men ikke i vegger. Så valgte de å bruke basaltbetong begge steder. I tillegg til kraftig reduksjon av stålforbruket, med tilsvarende reduksjon av høye CO2-utslipp og kostnader, har det spart fagarbeiderne for jernbindingsarbeid i ugunstige arbeidsstillinger. Utslipp av klimagasser er også redusert fordi de valgte å bruke lavkarbonbetong.

Fra avfall til telefondeksel

På Madla Tress har de også samlet inn hardplast og levert innsamlet avfall til firmaet MiljöProtector. Jær-selskapet har spesialisert seg på å resirkulere plast. De startet med å lage mobiltelefondeksler av plastavfall fra havet, men lager også deksler av resirkulert hardplast.

– Disse dekslene kan vi få kjøpe etterpå. Det beskytter både telefonene og miljøet, sier Vindenes fornøyd.

– Dere kunne ha ventet til kravet om miljøregnskap kommer?

– Ja, men det er det ingen grunn for. Disse kravene kommer, og ved å etablere miljøregnskapet kan vi i Veidekke også bidra til å hjelpe byggherren med å finne gode løsninger, som lavkarbonbetong. Klimatiltak er ikke valgfag lengre.

Tok hensyn til beboerne og nabolaget

Det hyggeligste klima-tiltaket har kanskje vært å dele ved med naboene. Alt avkapp fra rent trevirke ble samlet i en kontainer, som ble løftet utenfor byggegjerdet når den var full. Samtidig ble det sendt melding til velforeningen i nabolaget om at nå var det bare å forsyne seg med gratis brensel.

Også overfor kjøperne har Veidekke Rogaland tatt ekstra ansvar. Totalentreprenøren tilbød kickoff-arrangement og underveisbefaring for boligkjøperne, selv om disse er kunder av byggherren. Dette har gitt de kommende beboerne mulighet for å se om ting blir slik de har ønsket seg, og eventuelt ta mål til møbler eller gardiner. I god tid før overlevering gjennomførte også Veidekke befaring med kjøperne i hver enkel leilighet, for å få ryddet unna siste-i-liten-plukk i god tid før overtakelse.

I sluttfasen

Grunnentreprenør Stangeland Maskin har hatt direkte kontrakt med byggherren, men arbeidet har Veidekke koordinert. De andre underleverandørene har hatt kontakter med totalentreprenøren. I all hovedsak har dette vært «gamle kjente».

Veidekke prosjektleder uttrykker at han er godt fornøyd med prosjektet og gjennomføringen.

– Stemningen og samarbeidet har vært godt underveis. For oss som har egenproduksjon på tømrer og betong har byggets geometri gitt utfordringer. Samtidig er det veldig kjekt å få arbeide med boliger som ikke er A4. Ekstra kjekt blir det når vi til de grader har lyktes i å løse oppgavene i tett samarbeid med byggherre og underentreprenørene, sier han.