Fabrikken 59

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

De tre første etasjene er restaurert og transformert til moderne kontor- og næringslokaler. Første etasje er leid ut til Godt Brød, som har lokaler ut mot Fløttmannsplassen og sjøen. På toppen av bygget er det ført opp to nye etasjer med til sammen 17 leiligheter.

Byggherre er BOB Eiendoms-utvikling og Damsgårds-veien 59 AS. Prosjektet er tegnet av Vill Arkitektur og utført av Brødrene Ulveseth i en totalentreprise. De fem etasjene har et samlet areal på 4.607 kvadratmeter BRA. Entreprisekostnaden er på 94 millioner kroner uten merverdiavgift. Byggestart var i desember 2021 og prosjektet ble fullført i slutten av juni i år.

17 leiligheter

Næringsdelen har et utleieareal på 2.914 kvadratmeter BRA. Leietakere er Godt brød, Media Bergen/Apriil og Innovit.

I boligdelen er det åtte toroms leiligheter som er fra 37 til 51 kvadratmeter BRA, sju treroms som er fra 70 til 106 kvadratmeter og to fire roms på 153 kvadratmeter. Standarden er høy og kjøperne hadde tilvalgsmuligheter. Leilighetene har kjøkken fra Sigdal med integrerte hvitevarer fra Siemens og fra 2,5 til 2,7 meters takhøyde i alle oppholdsrom. Sju av leilighetene har to baderom og er tilrettelagt for badekar.

Beliggenheten på vestsiden av Damsgårdssundet gir gode solforhold. Hver leilighet har egen sportsbod, cirka 2,5 kvadratmeter for leiligheter opp til 50 kvadratmeter og cirka fem kvadratmeter for større leiligheter. Alle leilighetene har egen balkong og egen seksjonert del av takterrassen. Fra terrassen på taket er det utsikt mot Damdgårdssundet, Møhlenpris, Ulriken, Fløien og Løvstakken. Både næringsdel og boliger har universell tilkomst. Utenfor bygget er det uteservering for Godt Brød og kaifront med promenade.

Fornøyd byggherre

Prosjektsjef Terje Grønlund i BOB Eiendomsutvikling sier at selskapet er kjempefornøyd med det ferdige bygget.

– Vi er stolte av bygget, og synes at vi har fått bygget noe spennende på toppen. Fabrikken har på mange måter vært et pilotprosjekt som viser vei for hvordan BOB ønsker å bygge boliger fremover. BOB ønsker å være en boligutvikler som tar ansvar, og viser vei når det gjelder mer bærekraftig eiendomsutvikling, sier Grønlund.

Prosjektet er et av de mest populære i hele BOBs historie. Nesten 3.000 meldte forhåndsinteresse, og 16 av 17 boliger ble solgt på bare 14 dager. 13 boliger ble solgt på forkjøpsrett og de resterende fire boligene ble solgt like etter.

– Rent kostnadsmessig ville det vært billigere for oss å rive det eksisterende fabrikkbygget og så bygge nytt fra bunnen av. Som boligutvikler er vi imidlertid opptatt av bærekraft og vi har blant annet pålagt oss selv å føre klimagassregnskap. Derfor ønsker vi å bygge så bærekraftig, og med så lave klimagassutslipp som mulig. Da er det å bruke eksisterende konstruksjoner og bygningsmaterialer både smart og riktig. Det sparer miljøet for svært store klimagassutslipp, sier Grønlund.

Lun fasadefront

Arkitekt, diplomingeniør og partner Thomas Pfeffer i Vill Arkitektur forteller at i 2019 engasjerte deler av Bergens kulturmiljø og Vill seg for å synliggjøre positive konsekvenser ved å ta vare på den siste fabrikken i Damsgårdssundet, Kavlifabrikken.

– Gjennom et probono-prosjekt og stor medieomtale gikk både flere byråder, samt Byarkitekt og Byantikvar ut og støttet en transformasjon av fabrikken heller enn riving og nybygg. BOB gikk inn og kjøpte eiendommen med ambisjon om å realisere folkekravet om å redde fabrikken og etablere et sosialt kraftsenter på Damsgård, sier Pfeffer.

Gjennom prosjektet har arkitekt, byarkitekt, entreprenør, byantikvar, og utbygger BOB jobbet tett. Alle har måttet gi og ta, og gjennom samarbeidet har fabrikken blitt reddet, bygget på, og fornyet.

Godt Brød har første etasje og et kreativt kluster med ulike visuelle fag og næringer har leid andre og tredje etasje.

– Fabrikken 59 markerer på mange måter fullføringen av denne delen av Damsgårdssundet. Kom-binasjonen av leiligheter, kafé og kontorlokaler tilfører med en gang mye mer liv i området rundt Fløttmannsplassen, sier Grønlund.

– Det er flott å se et prosjekt som har tatt lokalbefolkning på alvor, og svarer på et krav og et opprop fra befolkningen. Damsgårdssundet har gjennom gjeldende reguleringsplan blitt relativt homogent utviklet de siste 10-15 årene, og dessverre mistet mye av den opprinnelige strøkkarakteren stedet hadde. Ved å transformere bygget, tilbakeføre originale detaljer, og åpne opp har gruppen skapt et sted som kommer nabolaget, bydelen og byen til gode. Med Fløttmannsplassen og Småpudden som nærmeste naboer blir Fabrikken 59 et viktig sosialt møtepunkt for både naboer og besøkende, forteller Pfeffer.

Han sier at hovedfasaden mot Fløttmannsplassen ble tilbakeført med vindusåpninger og et reetablert inngangsparti. Dette grepet revitaliserer torget og gir nabolaget en del av sin historie tilbake i ny prakt.

– I den gamle teglsteinsdelen mot Fløttmannsplassen ble gulvnivå senket til plassens nivå og styrker dermed kommunikasjon mellom første etasje og plassgulvet utenfor, samt sikrer universell adkomst til prosjektet. Havnepromenaden ble forlenget langs Puddefjorden og skaper sammen med sitteterrassen, badedusj og sykkelparkering en levende lun fasadefront. Bevaring av det eksisterende bygget (både stål/betong og tegl/trekonstruksjon) reduserer klimagassutslipp i sammenligning med et eventuelt nybygg. I tillegg har prosjektet gitt redusert anleggstrafikk i nærområdet, redusert støy- og støvpåvirkning for naboer, og ikke minst reduksjon i avfall fra byggeplass, sier Pfeffer.

Kavlifabrikken, en stålbetongkonstruksjon er av såpass betydelig arkitektonisk kvalitet at fasadens uttrykk ble bevart. En tynn diffusjonsåpen kalkmørtel med aerogel bel er påført fasaden for å redusere energiforbruket, men samtidig opprettholde det industrielle uttrykket.

– I påbygget ble det etablert 17 leiligheter på 37-153 kvadratmeter. Hver har tilgang til privat balkong og takterrasse med rik beplantning. Leilighetspåbygget skiller seg klart ut fra mur- og teglfasadene og kan leses som en ny fortolkning av et historisk fasadematerial i industristrøket Damsgård. Sinusplater gir en dybde i fasaden som endrer sin utseende med solens gang og gi fasaden et spill av lys og skygge. Ved riving og nybygg kunne man etablert et mye større totalt areal på eiendommen. Men BOB valgte likevel å gjennomføre prosjektet for å løfte en bydel de allerede er tungt til stede i, for å svare ut egne miljømål i selskapet og for å vise at også de store utbyggerne lytter til egen befolkning og kan skape verdi for alle, sier Pfeffer.

Puls og attraksjon

Landskapsarkitekt Merete Gunnes i Sweco Architects (tidligere TAG arkitekter) sier at arkitektfirmaet tidligere har vært ansvarlig for design og utforming av både Fløttmannsplassen og gatetunet i Damsgårdveien, og kunne gjennom etablering av Fabrikken 59 være med å sluttføre visjonen om Fløttmannsplassen som den sentrale møteplassen i Damsgårdsundet.

– Ved å legge inn aktivt program i form av en kafé på plassens solside, skaper man en puls og attraksjon på plassen. Oppgaven var å videreføre Fløttmannsplassens design og uttrykk helt inn til fasadeliv og tilpasse med universell tilkomst og nivåer for uteservering. Små ramper binder nivåene sammen langs fasaden og rundt hjørnet ut mot sundet. På sjøsiden er havnepromenaden videreført i henhold til designmanualen med tredekker og pullertbelysning, mens høydeforskjellen inn mot Fabrikken 59 er løst ved å etablere amfitrinn for uformelle møte- og oppholdsplasser, sier Gunnes.

Et stort og flott grep

Daglig Leder Sigurd L Boasson i anleggsgartnerselskapet Boasson sier at Fløttmannsplassen er et stort og flott grep og en av få nybygde allmenninger på Dams-gårds-siden.

– Det er investert kommunale penger i et prosjekt som har gitt en fullendt forvandling på i området. Det er høy kvalitet på steinmaterialer og håndverk. For oss er det veldig kjekt å ha vært med hele veien fra både allmenning, gatetun og nå til siste etappe her. Jeg vil berømme BOB for å ta samfunnsansvar. For oss har prosjektet gått fint. Vi kjente til det fra de tidlige fasene og vi har også bidratt opp mot BOB på noe rådgivning før vi startet opp. Dette, sammen med god dialog med BOB underveis, har gitt et godt bomiljø i dette transformasjonområdet, sier Boasson.

Sanerte asbest

Prosjektleder Ståle Smaadal i Brødrene Ulveseth forteller at det ble oppdaget asbest, som ble sanert.

– Ut over det har prosjektet gått fint. Vi brukte StreamBiM med 3D modell og vanlige tegninger i pdf og vi praktiserte Lean Construction, sier Smaadal.

Fabrikken 59 er prosjektert og utført etter Tek 17, med unntak av energi i næringsdel. Oppvarming skjer med radiatorer basert på fjernvarme i næringsdel og elektrisitet i leiligheter. Tre store leiligheter har gulvvarme.

Både boligdel og næringsdel har balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Det er to ventilasjonsaggregat i næringsdelen og et aggregat i hver leilighet.

110 år gammelt bygg

Fabrikken ble bygget i 1913 for Bergens Bliktrykkeri, som produserte emballasje for hermetikkindustrien her. Kavli kjøpte Damsgårdsveien 59 i 1933 og produserte kaviar og smelteost på tuber her frem til 1984, da produksjonen ble flyttet til Midttun. Senere har bygget vært brukt til ulike formål og ble kjøpt av BOB Eiendomsutvikling i 2019.

Bygget ble strippet ned til bærende konstruksjon og har fått nye vinduer og ny utvendig isolasjon. Alle tekniske installasjoner er nye. Ved å beholde mye av det eksisterende bygningsdelens opprinnelige utseende tas Damsgårds industrihistorie vare på.

Betong og stål

Bygget er L-formet med svakt buet langside mot Damsgårdsveien. Den nye boligdelen har bærende konstruksjon av plasstøpte dekker, stålsøyler og noen dragere av stål. Taket er av isolert betong og tekket med folie. Næringsdelen har fasader av betong med Isokalk og Bergens hulmur av tegl. Boligdelen har fasader kledd med AluZink sinusplater.

I næringsdelen er det betong, slipt betong og teppeflis på gulv og i stor grad åpne himlinger med lydabsorbenter. Leilighetene har enstavs eikeparkett og helflisete bad/hovedbad, innervegger av gips og stålstender og sparklete og malte gipshimlinger. Noen leiligheter har nedsenkete himlinger. I korridorer er det systemhimlinger.

Da aktiviteten var på topp var 45 personer med. Fabrikken 59 er totalrenovert og bygget ut uten fraværsskader.